Составление договора продажи недвижимости и простого товарищества

3. Случайные условия

    К случайным условиям данного договора продажи недвижимости относятся:

• Договор простого товарищества заключен на срок, пока недвижимость не будет продана (условие продажи: подорожание замка на 23% от момента покупки), в противном случае договор признается бессрочным.
• Вместе с замком, по договору, в распоряжении у товарищества остается обслуживающий персонал, оплаченный продавцом на 3 месяца вперед.
• Продавец может выкупить недвижимость обратно в течение 2 лет после его передачи, с условиями по договору.
• Продавец может арендовать замок со скидкой, указанной в договоре.
• Договор, заключенный  между продавцом и фирмой, обслуживающей очистку бассейна остается в силе, но продавец заменяется покупателем.
• Ремонт ванной комнаты на втором этаже производит за свой счет продавец в течение двух месяцев с момента передачи имущества.
• Договор будет заключен непосредственно в замке.
• Гарантия качества будет предусмотрена лишь на несущие конструкции знания. На все остальное она не распространяется.
• Забор участка должен быть перенесен на полметра вглубь участка с северной стороны замка во избежание противоречий с соседями у товарищества. Расходы полностью берет на себя продавец и обязуется выполнить условие в срок, указанный в договоре.
• Ежемесячно независимая компания будет проводить проверку несущих конструкций здания и выносить решение по гарантии.

Классификационные признаки договора

    Данный  договор имеет большое множество  классификационных признаков, которые  будут рассмотрены ниже.

    Договор продажи недвижимости является реальным, так как достижения согласия по данному договору не достаточно, так же требуется выполнение действия, предусмотренного законом: передача имущества. Так же он является имущественным, на что прямо указывает действие, выполняемое участниками по договору – передача имущества. Третьи лица не имеют никаких прав по данному договору, а значит он заключен в пользу участников. Отчуждение недвижимости по договору продажи предполагает возмездность в качестве одного из главных признаков этого договора. По сути, возмездность является одним из признаков договора купли-продажи, в том числе и купли-продажи недвижимости. Суть возмездности заключается в том, что участник правоотношения получает встречное имущественное предоставление взамен отчуждаемого имущества. В данном случае договор является свободным, так как ни один из участников договора не обязан его заключать и в праве отказаться от его заключения. Договор продажи недвижимости всегда является основным, так как непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с передачей имущества. Договор (в данном случае) – взаимосвязанный с договором простого товарищества. Он же – взаимный, потому что порождает права и обязанности у обеих сторон договора. Каузальной сделка продажи недвижимости является всегда, так как из существа сделки видно, какую цель она преследует. Форма договора для данной сделки – простая письменная постольку, поскольку законом не предусмотрена обязательная нотариально заверенная форма сделки (ст. 550 ГК РФ). Даная сделка нефидуциарна, так как одностороннее расторжение сделки невозможно без возникновения обязанностей возместить убытки. Вне зависимости от вида недвижимости, сделка продажи недвижимости является коммутативной, потому что она не связана с риском, и обе стороны по договору обязаны исполнить все обязательства по сделке.  Настоящая сделка является несинолагматической, так как обязательства возникают не последовательно, а одновременно.

    Данный  договор будет представлен в  приложении 1.

Анализ  финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

    На  случай неисполнения сторонами своих  обязательств по договору или выполнения их ненадлежащим образом законодательство предусматривает многообразные  способы и формы защиты нарушенных гражданских прав и сторон. Наибольший интерес представляют финансово-правовые последствия неисполнения обязательств.

    В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки.

    В случае, если товарищество в указанный  срок по договору не внесет оплату имущества, на него будет наложен штраф в  размере двадцати тысяч рублей за каждый день просрочки.

    Если  продавец в течение указанного срока  не подготовит имущество к передаче, за каждый день просрочки он должен будет уплатить штраф в размере семь тысяч рублей.

    Если  продавец одновременно с передачей недвижимого имущества не передаст покупателю все принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные договором, с него будет взиматься штраф ежедневно, в размере пяти тысяч рублей.

    Если  продавец не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, покупатель вправе застраховать товар (недвижимое имущество) и потребовать от продавца возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора.

    Если  продавец не осуществит в соответствии с договором оплату обслуживающего персонала на три месяца вперед, он должен будет возместить их оплату за четыре месяца покупателю.

    Если  покупатель откажет продавцу в выкупе товара обратно в течении двух лет, то он обязан будет выплатить отступное продавцу в размере 7% от рыночной стоимости имущества.

    Если  покупатель откажет продавцу в аренде имущества по скидочной цене, предусмотренной  договором, то он обязан будет выплатить отступное продавцу в размере 7% от рыночной стоимости имущества.

    В случае просрочки исполнения обязательства  продавца о переносе забора, он будет  выплачивать штраф в размере  полутора тысяч рублей за каждый день просрочки.

    Уплата  штрафа  не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств по договору.

Договор простого товарищества

Характеристика  договора

    Договор о совместной деятельности (простого товарищества) - один из наиболее универсальных  договоров, используемых в коммерческой практике. Это объясняется как упрощенной процедурой создания товарищества, так и рядом преимуществ в налогообложении.

    Договор простого товарищества имеет ряд  особенностей, выделяющих его среди  других договоров. Прежде всего он часто  бывает не двусторонним, а многосторонним, то есть в нем участвует более двух товарищей. Поскольку такой договор имеет в виду определенную совместную деятельность товарищей, его исполнение носит длящийся (чаще всего не определенный по времени) характер. Будучи направлен, как правило, на получение прибыли или иных выгод от совместной деятельности, он предполагает определенную внешнюю реализацию, требуя от товарищей вступать в отношения с третьими лицами. Договор простого товарищества не служит сам себе целью, как это замечается в отношении других договоров, например, купли - продажи, займа, но имеет главную задачу - заключение других договоров. Отсюда следует, что в момент заключения договора невозможно исчерпывающе определить, в чем будет заключаться его исполнение каждым из товарищей. Четкому определению поддаются лишь некоторые обязанности товарищей, например, обязанности по внесению вкладов. Обязанности же, касающиеся ведения дел, могут быть определены только в самой общей форме. Наконец, еще одна существенная особенность договора простого товарищества: в отличие от других договоров, в которых интересы контрагентов противоположны, в простом товариществе эти интересы совпадают. К этому можно добавить, что в совпадении интересов сторон естественным образом проявляется координационный характер данного договора, требующий от товарищей постоянно согласовывать свои действия в процессе его исполнения. Таким образом, договор простого товарищества является основой не только для заключения сделок с третьими лицами, но и для последующих соглашений между сторонами.

    В соответствии со ст.1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о  совместной деятельности) двое или  несколько лиц (товарищей) обязуются  соединить свои вклады и совместно  действовать без образования  юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Если договор простого товарищества заключается для осуществления предпринимательской деятельности, то сторонами такого договора могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации (п.2 ст.1041 ГК РФ). Во всех остальных случаях круг участников договора не ограничивается.

    Действующее законодательство не предусматривает никаких ограничений на виды деятельности, которые могут быть предметом договора, т.е. в рамках договора товарищи могут осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом, в том числе и лицензируемую.  Согласно ст.49 ГК РФ юридическое лицо, осуществляющее лицензируемый вид деятельности, обязано иметь специальное разрешение (лицензию), выданное в установленном порядке (см.  постановление Правительства РФ от 24.12.94 N 1418 “О лицензировании отдельных видов деятельности”). В таком случае операции в рамках лицензируемой деятельности должен производить тот участник простого товарищества, который имеет соответствующую лицензию.

    Следует отметить, что в рамках совместной деятельности хозяйственные операции могут осуществляться на основании  договоров, предметом которых является именно совместная деятельность, но имеющих при этом совершенно другие названия: договор о взаимодействии, консорциум, договор о сотрудничестве, долевом участии, совместном финансировании и т.д. В то же время на практике нередко встречаются случаи, когда предметом так называемых “договоров о совместной деятельности” являются, например, поставка продукции и товаров, выполнение работ, оказание услуг, предоставление безвозмездной либо возмездной помощи и т.д. В этой связи следует четко обозначить отличительные черты хозяйственного договора, позволяющего отнести его к категории договоров о совместной деятельности.

                Во-первых, это - наличие единой цели для всех участников совместной деятельности, которую предполагается достичь согласно заключенному договору.

    Во-вторых, для достижения поставленной цели проиходит  объединение имущества и усилий участников, что непременно должно найти отражение в предмете договора.

    В соответствии со ст.1042 ГК РФ вкладом  товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. При этом денежная оценка вкладов товарищей производится по соглашению между товарищами. Согласно п.2 ст.1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаюся равными, если иное не вытекает из договора или фактических обстоятельств.

    Согласно  п.1 ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также  произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.  Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет, наряду с находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

    Порядок ведения общих дел товарищей регулируется ст.1044 ГК РФ и предусматривает три возможные формы:

• от имени товарищей вправе действовать каждый;
• дела ведет специально назначенный товарищ(и);
• все товарищи ведут дела совместно.

    Совместное  ведение дел предусматривает  для совершения каждой сделки получение согласия всех товарищей. Применение этой формы вряд ли целесообразно при создании товарищества, целью которого является предпринимательская деятельность.

    На  практике наиболее распространена вторая форма, при которой ведение общих дел поручается одному из товарищей, что должно обязательно найти свое отражение в договоре. При этом согласно ст.1045 ГК РФ каждый товарищ независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны.

    Порядок покрытия расходов и убытков, связанных  с совместной деятельностью, регулируется ст.1046 ГК РФ. Согласно этой статье порядок  покрытия расходов и убытков определяется соглашением между товарищами. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально его вкладу в общее имущество.  Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно и к нему могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки согласно ст.180 ГК РФ.

    Порядок распределения прибыли, полученной товарищами в результате совместной деятельности, регулируется ст.1048 ГК РФ.  Прибыль распределяется пропорционально стоимости вкладов в общее дело, если иное не предусмотрено договором или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

    В зависимости от характера совместной деятельности гражданское законодательство предусматривает два вида ответственности товарищей по общим обязательствам (см. ст.1047 ГК РФ):

          - если договор  простого товарищества связан  с осуществлением его участниками  предпринимательской деятельности, товарищи отвечают по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения солидарно (см. ст.322 ГК РФ);

          - если договор  простого товарищества не связан  с осуществлением его участниками  предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по  общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. При этом по общим обязательствам, возникшим не из договора, товарищи отвечают солидарно.