Управление муниципальным недвижимым имуществом в Старооскольском городском округе Белгородской области

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..
РАЗДЕЛ I.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ……………………………………………
РАЗДЕЛ II.	АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СТАРООСКОЛЬСКОМ ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ……………………………..
РАЗДЕЛ III.	ПУТИ СОЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СТАРООСКОЛЬСКОМ ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ…………………………………………...………
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………
ПРИЛОЖЕНИЕ………………………………………………………………

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Муниципальное недвижимое имущество является определяющей частью финансово-экономической базы местного самоуправления и одним  из главных рычагов реализации местной  социально-экономической политики.

В настоящем  проекте, на примере Старооскольского городского округа Белгородской области, будут исследованы пути совершенствования  управления  муниципальным имуществом. В современный период развития рыночных отношений проблема совершенствования  управления муниципальной недвижимостью  приобретает особое значение. При  этом особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических  условий успешного хозяйствования субъектов муниципального уровня.

В условиях дефицита бюджета актуальной является изыскание резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как на источник дохода.

Следует сказать, что для современной  практики управления недвижимостью  Старооскольского городского округа характерно:

• переход на использование рыночных подходов к управлению недвижимостью;
• формирование имущественных отношений без учета требований рынка;
• формирование системы эффективного информационного обеспечения;
• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости и арендной платы за их использование.

В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть  бюджета района, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой их привлекательности как  объекта инвестиций.

Весьма  актуальна и проблема управления жилищным фондом муниципальной недвижимости.

Сегодня в жилых домах Старооскольского городского округа по договору найма  проживает все еще значительная часть жителей. Жилищный кодекс РФ, введённый в действие 1 марта 2005 года, существенно расширил права собственников  помещений в многоквартирных  домах по распоряжению общим имуществом, одновременно вменяя к ним и новые  обязанности. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, идущая не первый год с огромным скрипом, должна в конечном итоге привести к повышению качества всех предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и к своего рода, изменению менталитета собственников по содержанию в надлежащем состоянии не только непосредственно жилья, но и дома в целом, эксплуатации всего жилого фонда, в том числе и прилегающих территорий.

В нежилых  муниципальных помещениях Старооскольского городского округа размещается большинство  учреждений здравоохранения, среднего образования, культуры, предприятий  жилищно-коммунального хозяйства, некоторое  количество предприятий торговли и  бытового обслуживания. Эти нежилые  помещения предоставлены муниципальным  учреждениям на праве оперативного управления, а прочим хозяйствующим  субъектам на правах аренды . В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение права аренды на них¹. 

Изложенные  обстоятельства позволили посвятить  настоящий проект исследованию отношений  по формированию и управлению муниципальным  недвижимым имуществом.

 

В процессе работы над собранным материалом, анализа практики, а также нормативных  документов, сделан вывод о наличии  определенных недоработок, неточностей, а также пробелов в правовом регулировании  указанных отношений с участием муниципальных образований. Налицо, например, противостояние представительного  и исполнительного органов местного самоуправления; малоэффективен механизм управления муниципальным жилищным фондом; на местах не налажен на должном  уровне учет муниципального имущества  и сделок с ним. Следует констатировать необходимость проведения значительной по объему правотворческой и научной  работы по созданию наиболее эффективной  системы управления муниципальной  недвижимостью.

Чем быстрее  будут выявлены и устранены погрешности  первых шагов, сделанных в этом направлении, тем результативнее и слаженнее  заработает механизм управления муниципальным  недвижимым имуществом в дальнейшем. Все вышесказанное подтверждает актуальность темы, необходимость ее научного исследования, а также практическую важность ее разработки.

Еще в 1928 году Л. А. Беликов писал, что в  России до XX века муниципальное знание, вместе с муниципальным хозяйством и благоустройством, находилось в  полном пренебрежении. Такое положение  сохранилось отчасти и в настоящее  время применительно к исследованию вопросов управления муниципальной  недвижимостью. Необходимо отметить, что  если в плане общих теоретических  положений в данном проекте использовались труды таких ученых как В.П. Антонова, Р.В. Бабун, В.И. Васильева, Л.А. Велихова, А.Г. Воронина, З.З. Мулугаевой, Э. Макварт, то в отношении темы исследования пришлось столкнуться с практически полным отсутствием научных разработок. Скорее всего, это связано с рекордно быстрыми темпами реформы организации власти на местах. Вероятно, именно по этим причинам управление муниципальным недвижимым имуществом как объект анализа остался без должного внимания науки. Тем не менее, в работе были применены следующие основные группы источников:

- федеральные  законы;

- законы  субъектов Российской Федерации; 

- муниципальные  нормативные правовые акты;

- книги  и публикации отдельных авторов,  посвящённые, как, правило, общеэкономическим  вопросам;

- периодические  источники.

Рассмотрение  вопросов связанных с данной тематикой  имеют как теоретическую, так  и практическую значимость. Высокая  значимость и недостаточная практическая разработанность проблем управления муниципальным недвижимым имуществом Старооскольского городского округа Белгородской области определяют несомненную  новизну данного исследования.

Объектом  данного дипломного проекта является муниципальное имущество.

Предметом исследования является деятельность Департамента имущественных и земельных отношений  администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.

Цель  данного дипломного проекта –  выявление путей совершенствования  процесса управления муниципальной  недвижимостью Старооскольского городского округа Белгородской области.

Задачи  исследования:

1. Рассмотреть теоретические аспекты управления муниципальной недвижимостью.

2. Проанализировать управление муниципальным недвижимым имуществом в Старооскольском городском округе Белгородской области.

3. Разработать проект по совершенствованию управления муниципальным недвижимым имуществом.

4. Оценить экономические и социальные мероприятия  по управлению муниципальной недвижимостью в Старооскольском городском округе Белгородской области.

Для достижения поставленных целей и решения  задач, в процессе работы над проектом использована теоретическая литература по управлению муниципальной недвижимостью, материалы практики автора исследования и информация о жизни Старооскольского городского округа, опубликованная в  местной газете «Оскольский край»  и на официальном сайте Администрации  Старооскольского городского округа Белгородской области.

В основу изучения данной темы при написании  дипломного проекта положены общенаучные  методы исторического и диалектического  материализма. Отношения по управлению муниципальной недвижимостью рассматриваются  в историческом развитии, в неразрывной  связи с экономикой и общественной практикой.

При исследовании конкретного фактического материала  используются специальные методы и  приемы научного познания, в частности, метод системного и исторического  анализа, а также конкретно-социологический, сравнительно-правовой приемы.

Работа  имеет традиционную структуру и  состоит из введения, трех разделов, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении обозначена актуальность, цели и задачи исследования.

Первый  раздел носит теоретико-прикладной характер и посвящен методическим основам  управления муниципальной недвижимостью.

Во втором разделе, на основе практики автора, представлен  анализ управления муниципальным недвижимым имуществом Старооскольского городского округа Белгородской области. Исследована  информационная, учетная, арендная, приватизационная и доходная деятельность Департамента имущественных и земельных отношений  администрации Старооскольского городского округа Белгородской области. 

В третьем разделе дипломного проекта  предложены пути совершенствования управления муниципальной собственностью и раскрытие сути предлагаемого проекта.

В заключении подведены итоги всей проделанной  работы.

Список  литературы содержит законодательные  нормативные документы, методическую и учебную литературу по вопросам управления муниципальным недвижимым имуществом.

 

РАЗДЕЛ I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

 

 

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу (недвижимость) относятся объекты  и все, что прочно связано с  землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.)².

В настоящее время российское законодательство содержит значительное количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с недвижимостью.

Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) (см. приложение 1). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта³.

Формирование  объекта недвижимого имущества  происходит в процессе его описание и индивидуализации. В результате чего объект недвижимого имущества получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Формирование объекта недвижимого имущества завершается присвоением ему кадастрового номера (см. приложение 2).

В состав недвижимого муниципального имущества  входят:

- здания  и сооружения жилого и нежилого  фонда, 

- земельные  участки, занятые строениями и  сооружениями,

- участки,  необходимые для их содержания, за исключением земельных участков  суммарной площадью не свыше  0,25 гектара, предоставленных гражданам  для ведения садоводства или  огородничества и находящихся  в их собственности,

- участки  свободные от застройки.

Общая особенность  всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического  перемещения. Невозможно взять с  собой земельный участок, переместить  без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение⁴.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей)⁵.

Основные сделки с муниципальной  недвижимостью на рынке -  продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные  участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).