Управление муниципальным недвижимым имуществом в Старооскольском городском округе Белгородской области

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Для совершенствования  управления недвижимым имуществом муниципальных  образований на настоящем этапе  необходимо:

- провести  полную инвентаризацию объектов  недвижимости;

- классифицировать  все объекты в соответствии  с принятой муниципалитетом системой  критериев; 

- произвести  рыночную оценку отдельных объектов  недвижимости;

- завершить  инвентаризацию многоквартирного  жилищного фонда с целью выявления  домов, в которых не выбран  способ управления или такое  решение не реализовано;

- осуществить  необходимые подготовительные работы  по проведению открытых конкурсов  по выбору управляющих организаций  (подготовка объявлений в средствах  массовой информации, подготовка  конкурсной документации, предварительная  разбивка жилищного фонда на  лоты и т.д.);

- составить  реестр управляющих организаций,  работающих на территории муниципального  образования (при необходимости  – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий  оценки их надежности и кредитоспособности  с целью недопущения выхода  на рынок недобросовестных претендентов;

- продолжить  работы по проведению собраний  в многоквартирных домах по  выбору управляющих организаций  на общих собраниях собственников  помещений;

- провести  работы по выполнению постановления  Правительства РФ от 13 августа  2006 года № 491 по установлению  границ земельных участков, на  которых расположены многоквартирные  дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения²².

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы  договора  и  равенства его  участников. Но предоставить муниципальным  чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя  собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

- регламентировать  свою деятельность нормативно-правовыми  актами;

- действовать  в интересах всех членов местного  сообщества;

- обеспечивать  гласность и прозрачность своей  деятельности.

Для достижения эффективности в управлении муниципальным  недвижимым имуществом, важно заранее  учесть вероятность объективного роста  цен (инфляции), предусмотрев способ механического  повышения  арендной  платы при  изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем -  ориентиром могут служить законодательно установленный  минимальный размер  оплаты  труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе.

Для арендаторов  умеренные цены, стабильность и предсказуемость  условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие  истинную  стоимость объектов аренды, имеет  особое  значение.  Именно  благодаря  этим факторам предприниматели охотнее  арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для  муниципального  арендодателя  является  крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов  текущего ремонта, им приходится  заботиться  о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные  вложения в муниципальную  собственность.  Чтобы  заинтересовать  в  них  арендаторов, можно предложить систему стимулов:

- освобождение  от арендной платы в объеме 10-30%  от  сметной  стоимости   произведенных работ;

- увеличение  срока  действия  договора  аренды  в  зависимости  от  объема произведенных работ;

- возможность  возмещения  произведенных  затрат  при  расторжении  договора  аренды.

Освобождение  от арендной платы на весь период ремонта (или  весь  объем сметной стоимости  капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор  теряет стимул  к  сокращению  затрат  и  сроков  ремонта, сметная  стоимость  ремонта  чаще  всего  не  соответствует его рыночной стоимости.

 

 

Выводы по разделу I

 

 

1. Управление муниципальным недвижимым имуществом представляет собой деятельность органов и должностных лиц  местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению объектами  муниципальной собственности в  целях максимального обеспечения  социально значимыми услугами населения  муниципального образования и осуществляемая в форме принятия нормативно-правовых актов, организации их осуществления  и контроля за их исполнением.
2. К недвижимому имуществу относятся объекты и все, что прочно связано с землей. Объект недвижимости включает три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и проч.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).
3. Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской Федерации. После вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право муниципальной собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП). Однако это не освобождает муниципалитеты от необходимости вести собственный реестр объектов недвижимости. Учетные карты должны составляться по каждому земельному участку, зданию, учреждению или предприятию. В реестре ежеквартально должны фиксироваться все текущие изменения в составе муниципального имущества (списание, приобретение основных средств), ежегодно начисляется износ объекта.
4. Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей).
5. Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке -  продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).
6. Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

 

РАЗДЕЛ II. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СТАРООСКОЛЬСКОМ

ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

 

РАЗДЕЛ III. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СТАРООСКОЛЬСКОМ ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ

 

 

¹ URL: http://www.consultant.ru.

² URL: http://www.consultant.ru.

³ Там же.

⁴ Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 23-46.

⁵ Актуальные проблемы права собственности (обзор) // Журнал российского права. 2006.  № 12. С. 25-31.

⁶ URL: http://www.consultant.ru.

⁷ URL: http://www.consultant.ru.

⁸ Там же.

⁹ Петренко П.А. Управление муниципальным имуществом. М.: Проспект. 2006. С. 83.

¹⁰ Мулагалеева З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 9. С. 32-33.

¹¹ Мулагалеева З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 9. С. 32-33.

¹² Бородкин Ф.М. Новая концепция территориального самоуправления // Регион. - Новосибирск, 2004. № 3. С. 95-112.

¹³ Бородкин Ф.М. Новая концепция территориального самоуправления // Регион. - Новосибирск, 2004. № 3. С. 95-112.

¹⁴ URL: http://www.consultant.ru.

¹⁵ Григорьев В.В., Острина И. А., Руднев А.А.Управление муниципальной недвижимостью.  М.: Дело, 2001. С. 234

¹⁶ URL: http://www.consultant.ru.

¹⁷ URL: http://www.consultant.ru.

¹⁸ Там же.

¹⁹ URL: http://www.consultant.ru.

²⁰ Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 23-46.

²¹ Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М.: Фонд «Институт экономики города». 2004. С. 187.

²² Мулагалеева З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 9. С.32-33.