Управление муниципальным недвижимым имуществом в Старооскольском городском округе Белгородской области

Порядок предоставления гражданам  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, для целей, не связанных  со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ)⁶. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ)⁷.  

Следующая форма реализации муниципальной  недвижимости на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной  или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную  собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в  собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, приобретают исключительное право  на приватизацию таких земельных  участков или приобретают права  аренды на них⁸.

Приватизация  муниципального  имущества (нежилого фонда) осуществляется органами  местного самоуправления самостоятельно  в  порядке,  предусмотренном  Федеральным законодательством. Приватизация муниципального недвижимого имущества  осуществляется  в соответствии   с   прогнозным   планом приватизации. В случае необходимости привлечения  дополнительных  денежных  средств   в местный  бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие  изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Администрацией муниципального района и в установленный   срок,  направляется Совету депутатов  муниципального района на утверждение. Он содержит перечень муниципальных  унитарных предприятий, акций открытых акционерных  обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной  собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В  прогнозном  плане  приватизации  указываются  характеристика муниципального  имущества, которое планируется  приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Прогнозный план направляется для утверждения  в  Совет  депутатов  муниципального  района одновременно с проектом бюджета  района на очередной финансовый год.

Администрация муниципального образования  ежегодно,  не  позднее 1 марта  представляет главе и в Совет  депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального  имущества за прошедший  год.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимости на рынке  является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных  участков.

Передача муниципального имущества  различным  организациям для использования  на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов  -   надежным источником пополнения местного бюджета и действенным   инструментом экономического развития территории⁹.

Не являясь монополистом на рынке  недвижимости, но, обладая  существенно большим, чем у любого другого собственника на данной  территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со  стороны частных владельцев недвижимости.

Управление муниципальным недвижимым имуществом представляет собой деятельность органов и должностных лиц  местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению объектами  муниципальной собственности в целях максимального обеспечения социально значимыми услугами населения муниципального образования и осуществляемая в форме принятия нормативно-правовых актов, организации их осуществления и контроля за их исполнением.

Исследование  мирового опыта муниципального управления показывает, что многообразие муниципальных  систем обусловлено особенностями  исторического, регионального и  политического характера различных  стран.

В развитии теории и практики управления муниципальной  собственностью Россия утратила подобный исторический опыт на этапе социалистических преобразований¹⁰.

Одним из древнейших институтов управления муниципальной  собственностью, выполняющих функцию  регулирования отношений на уровне местного сообщества, стала политика примирительного общинного хозяйствования. Принципы этой политики сформировались и существовали наряду с религиозными, моральными и брачно-семейными нормами.

Возникновение общинного хозяйствования обусловлено  потребностью общества в создании сбалансированных отношений на местном уровне, а  также в определении норм организации  и деятельности институтов управления муниципальным и местным хозяйством. Особенно распространенными субъектами управления общинным хозяйством в IХ-Х вв. были сельские общины. Главным органом управления в них было собрание старейшин двора, которое выступало в качестве института управления собственностью общин, и определяло нормы взаимоотношений ее членов. Однако развитие сельских общин - это только одно из направлений в развитии управления подобной собственностью.

В результате развития экономических связей и  укрупнения территориальных образований  в Х-ХI вв. начался процесс создания городов, повлекший за собой выделение муниципальной собственности, что предопределило формирование городского населения, а также института общественной собственности и необходимость владения, управления и распоряжения этой формой собственности. Предпосылкой к зарождению муниципальной собственности стали экономические процессы, связанные с разделением и кооперацией труда, а также урбанизацией, то есть повышением роли городов в развитии общества.

Обращение к историческому опыту управления муниципальными образованиями в  большинстве европейских стран  показывает, что основные принципы этого управления возникли на основе законодательных актов, то есть благодаря  пожалованию «хартии вольностей». Например, Германии, в начале Х в., император Генрих V подписал указ, который содержал свод правил для жителей города Шпейера. В этой «хартии вольностей» были отражены все моменты по формированию отношений в данном городе: «Наши горожане свободны от всякой торговой пошлины, какая до сих пор взималась в городе, также ничего не будет взиматься с тех, кто привозит собственное имущество на собственных или арендованных кораблях»¹¹. В истории того времени жестко прослеживается связь имущественной основы с религиозными убеждениями. Система управления муниципальным образованием включала в себя исполнительные функции, осуществлявшиеся выбранными представителями, и законодательные функции, выполнявшиеся общим собранием горожан, для решения экономических, социальных и политических проблем муниципалитетов.

Этот  период характеризуется тем, что  экономическую основу муниципальных  отношений составляет функционирование корпоративного, интегрированного, взаимосвязанного сообщества, обеспеченного коллективностью  отношений через механизмы взаимопомощи и совместной хозяйственной деятельности. Но в механизмах муниципального управления имелись ограничения по возможному участию населения в местном управлении по признакам сословности, территориальной принадлежности, имущественного ценза. Нормативное регулирование управления муниципальными образованиями осуществлялось источниками разнообразными как по происхождению, так и по форме и содержанию.

В становлении  муниципальной собственности важнейшим  этапом является Великая французская  революция ХVIII в., которая провозгласила принцип разделения власти и в числе управляющей силы выделила коммунальную власть. Подобная идея муниципальной власти, как особого института управления, «сформулирована в 1790 г. в докладе Алена Турэ на национальном собрании Франции в ходе обсуждения реформы управления муниципальной собственностью»¹². Трактовалась эта идея, прежде всего, исходя из природы городской собственности, характера управления ею, а также компетенции и полномочий муниципальной власти. Сторонники создания самостоятельных органов местного управления исходили из понимания «городской общины как свободной в решении местных дел по собственному усмотрению, без вмешательства государства, отстаивали права городов на самоуправление, утверждая, что это является естественным и не отчуждаемым правом. Противники теории свободной городской общины делали акцент на том, что управление муниципальным образованием в значительной степени формируется государством, и осуществляет, прежде всего, те функции, которые ему передаются теми или иными органами государственной власти». Такое неоднозначное понимание природы муниципальной собственности и управления ею оказало безусловное воздействие на характер реализации революционных воззваний Франции. Были созданы представительные органы местного управления -муниципальные собрания и исполнительно-распорядительные муниципальные администрации. Эти органы управления в городах были включены в состав исполнительных органов государственной власти в качестве низовых звеньев, как учреждения, ответственные за осуществление исполнительной деятельности и использование собственности перед населением муниципалитетов и перед правительством страны. Таким образом, весь круг экономических и социальных проблем муниципальных образований в XV-XVI вв. в ряде стран Европы был возложен на администрации городов.

Следующим историческим этапом экономико-политических преобразований на пути становления  развития муниципальной собственности  был этап усиления тенденции централизации  государственной власти и соответственно ограничения местного самоуправления. Например, в Германии действие этой тенденции усилилось попытками  преодолеть раздробленность, обеспечить проведение единых принципов управления в государстве. Такой «Всеобщий  Прусский уклад» (1794 г.) предусматривал включение муниципальных образований «в единую государственно-экономическую, правовую систему, которая должна была объединить принципы государственного регулирования и традиции общественного уклада»¹³. В результате этого города оказались лишенными всякой самостоятельности и попали под жесткую опеку государства. Даже право назначать должностных лиц в городах и сельских общинах, утверждение всех сделок о купле-продаже муниципальной собственности и заключение арендных договоров по использованию собственности муниципалитетов происходило по указанию государственных властей.

Основные  успехи в становлении муниципальной  собственности и развитии муниципального управления были достигнуты в XIX в. Первый опыт реформирования на этом этапе  был отмечен в Пруссии, так  как к началу того века эта страна находилась в экономическом упадке, который был обусловлен, в основном, неэффективной системой управления городской собственностью и местным хозяйством в целом. Реформа местного управления в Пруссии опиралась на опыт французских и бельгийских экономистов в области муниципальных исследований, в ней были сформулированы основные положения общественной теории самоуправления. Экономический смысл данной общественной теории заключался в следующем: государство должно признавать свободу муниципальных образований и предоставить им возможность самим управлять своими делами, но основная идея состоит в том, что муниципальная собственность, относясь к общественной, в то же время не является государственной формой собственности, и из этого, возможно, делать вывод, что и управление муниципальными образованиями носит негосударственный характер управления, следовательно, на местное управление возлагается осуществление хозяйственных функций. Экономическое содержание данной теории позволило подвергнуть критике практику управления государственными чиновниками муниципальным имуществом и городским хозяйством. Научно обосновывалась необходимость ограничения вмешательства центральных органов власти в повседневную жизнь городских образований и возможность передачи им основных полномочий по управлению местным хозяйством муниципальным органам.

Генезис муниципальной собственности и  системы управления городскими хозяйствами  отмечен этапностью социально-экономических преобразований, этот процесс отмечен при изучении мирового исторического опыта. Особое место в становлении муниципальных отношений отводится Германии, именно эта страна внесла значительный вклад в экономическое развитие и формирование платформы для последующего укрепления основ муниципального управления.

Основной  заслугой реформаторских преобразований в Германии в тот период было следующее: община стала рассматриваться как  основной субъект управления в рамках территориального образования, под  объектом самоуправления понималось не население, а его собственность, то есть имущественное владение населения и общины в целом.

Исторический  опыт Англии построен на создании собственной  теории управления муниципальными системами, и этапы этих преобразований начались с «реформы муниципального управления в 1888 г., которая завершила становление местного управления в этой стране в современном смысле этого слова». Это означает, что были определены территориальные основы управления муниципальной собственностью, определена организационная структура, самостоятельность местного хозяйства и самостоятельность местных образований в осуществлении отведенных полномочий. Данная реформа позволила определить соотношение членов муниципальных советов и состав членов парламента в зависимости от численности населения той или иной территории. Организация муниципальных систем в Англии сохранила некоторые ограничения субрегиональных образований в плане возможностей самоопределения и самофинансирования муниципальных территорий. Но именно Англия в идее укрепления муниципальных образований сформировала метрополитенские округа, то есть объединения мелкого городского образования с тяготеющей к нему сельскохозяйственной территорией; именно этот муниципальный подход позволил достаточно укрепить позиции муниципальной собственности и расширить возможности ее управления.

Становление муниципальной собственности и  формирование основ управления местным  хозяйством в основном завершилось  в большинстве стран Европы к  началу XX в., также этот процесс отчасти  был завершен и в отдельных  государствах Америки и Азии. Последующие  десятилетия только закрепили исходные основы управления муниципальной собственностью, которые были связаны с развитием  экономических основ муниципализма, расширением автономии органов местного самоуправления и усилением общей социальной направленности в деятельности субрегиональных образований. Особое внимание муниципальных властей уделялось обеспечению развития народного образования, социальной поддержке беднейших слоев населения, содержанию больниц, учреждению библиотек, музеев, театров и т. д. Наиболее крупные изменения в плане муниципальной политики произошли после окончания второй мировой войны.