Управление муниципальным недвижимым имуществом в Старооскольском городском округе Белгородской области

Таким образом, становление муниципальной собственности  и развитие системы муниципального управления представлены в мировом  опыте как параллельные и зависимые  друг от друга процессы, степенью развития каждого из них определяется уровень  развития муниципального образования  в целом.

Опираясь  на исторический опыт и генезис муниципальных  систем управления, необходимо исследовать  и классифицировать основные, типичные модели управления муниципальным недвижимым имуществом. И здесь важно отметить, что зарубежные страны накопили значительный опыт создания и функционирования разнообразных  моделей в управлении муниципальной  собственностью. Эти модели различаются, в первую очередь по характеру  выделения и закрепления муниципальной  собственности, и в связи с  этим, принципов формирования органов  местного управления, а также определения  характера взаимоотношений органов  муниципального управления с органами государственной власти. Во вторую очередь деятельность муниципальных  властей определяется законодательным  порядком в стране и, следовательно, компетенцией местного управления, а  также сочетанием форм государственных  и исполнительно-распорядительных органов в системе управления муниципальным образованием.

Законодательная и нормативно-правовая база, регулирующая вопросы муниципальной собственности, может быть разделена на три самостоятельных  блока:

- формирование  муниципальной собственности;

- управление  муниципальной собственностью, в  том числе муниципальным жилищным  фондом и земельными ресурсами;

- приватизация  муниципальной собственности.

Вопросы муниципальной собственности в  первую очередь регулируются на уровне Конституции Российской Федерации. Конституция, признавая и гарантируя права местного самоуправления, определяет экономические условия его функционирования. Это находит свое выражение прежде всего в признании и равной правовой защите муниципальной собственности наряду с другими формами собственности - государственной и частной (ст.8). В правах органов местного самоуправления - владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции), а также самостоятельное управление ею (ст. 132)¹⁴.

Гражданский кодекс РФ развивает положения Конституции, указывая, что права собственника муниципального имущества (владение, пользование, распоряжение) принадлежит городским, поселковым, сельским и иным муниципальным  образованиям, в границах которых  осуществляется местное самоуправление¹⁵. Это право реализуется от имени муниципального образования органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных уставом муниципального образования, непосредственно населением. Базовым законодательным актом федерального уровня является федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее ФЗ № 131), который в соответствии с Конституцией устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления, определяет государственные гарантии его осуществления.

Находящееся в муниципальной собственности  имущество является одним из трёх составных элементов экономической  основы местного самоуправления наряду со средствами местных бюджетов, а  также имущественными правами муниципальных образований (ст. 49 ФЗ № 131)¹⁶.

Концептуальной  особенностью ФЗ № 131 является установление исчерпывающего (не подлежащего расширительному  толкованию) перечня видов муниципального имущества, а также критериев  отнесения отдельного имущества  к имуществу, находящемуся в муниципальной  собственности.

В состав муниципального имущества в соответствии с ФЗ № 131 может входить:

1) имущество,  предназначенное для решения  установленных ФЗ № 131 вопросов  местного значения и перечисленное  в частях 2-4 ст. 50 данного закона;

2) имущество,  предназначенное для осуществления  отдельных государственных полномочий, переданных органам местного  самоуправления, в случаях, установленных  федеральными законами и законами  субъектов РФ;

3) имущество,  предназначенное для обеспечения  деятельности органов местного  самоуправления и должностных  лиц местного самоуправления, муниципальных  служащих, работников муниципальных  предприятий и учреждений в  соответствии с нормативными  правовыми актами представительного  органа муниципального образования.

В случаях  возникновения у муниципальных  образований права собственности  на имущество, которое не может входить  в состав имущества муниципального образования, такое имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению (ч. 5 ст. 50 ФЗ № 131). Под перепрофилированием  фактически, понимается приведение имущества  в состояние «предназначенности»  для решения вопросов местного значения.

Ч. 4, 5 ст. 50 ФЗ № 131 также определяет, что порядок  и сроки упомянутого выше отчуждения имущества устанавливаются федеральным  законом. Таким законом, определяющим порядок отчуждения, является федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹⁷. Предельный срок отчуждения был установлен самим ФЗ № 131 в п. 8 ч. 4 ст. 85 - это 1 января 2009 г. (01 января 2012 г., согласно принятому Госдумой закону). При этом законодательно не установлены правовые последствия нахождения «несоответствующего» имущества в муниципальной собственности после указанного срока.

Кроме того, ст. 50 ФЗ № 131 определяет, что особенности  возникновения, осуществления и  прекращения права муниципальной  собственности, а также порядок  учёта муниципального имущества  устанавливаются федеральным законом. Специального закона на этот счёт не принято, однако касательно передаваемого имущества часть правоотношений урегулировано п. 11 ст. 154 федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (далее - ФЗ № 122)¹⁸.

Так, ФЗ № 122 устанавливает, что основанием возникновения права муниципального образования на передаваемое Российской Федерацией и субъектом РФ имущество  является соответственно решение Правительства  РФ и исполнительного органа государственной  власти субъекта РФ. Те же решения (только в этом случае не о передаче, а  о приёме имущества) являются основанием и для прекращения права муниципального образования на передаваемое Российской Федерации и субъекту федерации  муниципальное имущество.

До 1991 года в России существовало только два  вида собственности: государственная  и личная собственность граждан. Последняя, составляла ничтожную долю от первой. Первые упоминания о муниципальной собственности появились в федеральном законодательстве в 1991 году (Закон «О местном самоуправлении», Закон «О собственности в СССР», Закон «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и другие, ныне уже не действующие законодательные акты). Наиболее важным законодательным актом для становления института муниципальной собственности, наполнения её реальным содержанием стало постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»¹⁹.

Разграничение государственной собственности  на федеральный, субъектов федерации  и муниципальный уровни осуществлялось в соответствии с Постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. В отношении всех трех уровней собственности в 1992 году был запущен механизм массовой приватизации, который в основном был завершен к 01 июля 1994 г. Но в 2009 году этот срок был продлен еще до 2012 года.

Существуют  многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные  цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный  закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Нормами Закона «Об оценочной деятельности»  определен перечень случаев, в которых  проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при  определении стартовой цены для  аукционов и конкурсов по продаже  или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью  или частично субъектам РФ или  муниципальным образованиям²⁰.

Объективные факторы, как правило, определяют средний  уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить  на:

- макроэкономические - факторы, связанные с общей  конъюнктурой рынка (налоги, пошлины,  динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия  оплаты труда, потребность в  объектах недвижимости, развитие  внешнеэкономической деятельности  и т.д.);

- микроэкономические - факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового  сознания и факторы психологического характера: массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность  и т.д.

Физические  факторы:

- местонахождение  – удаленность от центра, степень  развития инфраструктуры и транспортного  сообщения напрямую влияет на  стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние  объекта недвижимости;

- наличие  коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические  и сейсмические факторы (для  жилой недвижимости данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить  стоимость недвижимости).

В практике оценки стоимости недвижимости широко используется метод сравнительного подхода. В некоторых случаях, использование  метода сравнения продаж даёт достаточно объективную величину рыночной стоимости  муниципальной недвижимости.

Цена  сделки недвижимости может значительно  отличаться от рыночной стоимости. Эта  разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Первоначальная  стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его  использования.

Остаточная  стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость  объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности  его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия – стоимость  единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося  производства.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное  с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора  и результатами инвестиционного  проектирования. Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер²¹.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право  пользования и распоряжения объектом недвижимости. Базовая (рентная) ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному  уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и  развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны  градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и  локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и  коэффициент местоположения. Размер арендной платы за земельные участки  рассчитываться в рублях и подлежит изменению с учетом динамики рынка  аренды недвижимости, устанавливаемом Советом депутатов Старооскольского городского округа.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной  недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий  полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а  покупатель (физическое или юридическое  лицо), имеющий полную информацию о  стоимости имущества и не обязанный  его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения.