Содержание:

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1

1. Управление недвижимостью………………………………………………..5
2. Деятельность управляющего недвижимостью…………………………....13

Глава 2

1. Цели и принципы управления недвижимостью…………………………..23
2. Анализ информационных ресурсов………………………………………..27

Заключение……………………………………………………………………...28

Список используемой литературы…………………………………………….29

    

 

Введение.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения  личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской  деятельности управление недвижимостью  подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и  пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью  включает:

- систему законодательного  и нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление  и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

- управление  объектами недвижимости в интересах  собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью  осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Управление недвижимостью

Управление недвижимостью  — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению  собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью  может быть внутренним и внешним.

Внутреннее  управление недвижимостью  – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью  - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого  вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов,  постановлений, правил, инструкций  и положений, регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

- введение механизма  ответственности за нарушение  нормативных требований при совершении  сделок с объектами недвижимости;

- контроль за  соблюдением всеми субъектами  рынка недвижимости установленных  норм и правил;

- регистрация  прав на объекты недвижимости  и сделок с ними;

- лицензирование  предпринимательской деятельности  в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение  объектов недвижимости и предоставление  льгот;

- реализация  государственных целевых программ (прил. 7);

- установление  амортизационных норм;

- реформирование  жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное  решение вопросов землепользования  и приватизации земли, развития  инженерной инфраструктуры и  т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной  недвижимостью — недвижимость, которую  собственник использует для получения  максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой недвижимости; 

-управление системами нежилой недвижимости.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой  недвижимости управляют районные агентства  КУГИ.

В качестве примера  управления жилой недвижимостью  можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в  Санкт-Петербурге, которое станет единым органом, выполняющим функции заказчика  на обслуживание жилья, находящегося в  собственности ЖСК и ТСЖ.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией  управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью  как деятельность в интересах  собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта  недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в  эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение  функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения  с собственниками объектов недвижимости  играют ключевую роль в успехе  управления объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность  управляющего в отношениях с  собственником должны быть легитимны  и прозрачны, а взаимоотношения  между собственником и управляющим  соответственно оформлены.

Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ, где  содержатся лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договора учредителем  управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных  договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически  доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или  чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости  от состояния и доходности объекта  недвижимости.

2. Формирование  цели и стратегии коммерческого  использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа  объекта недвижимости или получение  постоянного дохода. В большинстве  случаев в качестве цели ставится  рост доходов, уменьшение расходов  и повышение ликвидности объекта  недвижимости. Для этих целей  управляющий определяют центры  доходов и "расходов, выявляет  и исключает неэффективные информационные  и денежные потоки и т.д.  в процессе развития проекта  управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних  и внутренних факторов (продажа  долей собственности, долги собственника  и т.п.) стратегия развития проекта  управления объектом недвижимости  будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая  к работе управляющего объектом  недвижимости, менеджер должен вовлечь  в процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

Как правило, приступая  к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового  анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание  объекта недвижимости. Обеспечение  полноценной эксплуатации объектов  недвижимости в течение всего  нормативного срока службы достигается  за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы  и правила, методы исследования  и оценки состояния отдельных  конструктивных элементов. Анализ  деятельности по содержанию объекта  недвижимости в зарубежных странах  показывает, что одним из главных  инструментов является технический  паспорт объекта недвижимости. Под  этим сходным названием понимается  инструкция по эксплуатации и  обслуживанию недвижимости. Необходимо  отметить существенную разницу  между двумя этими понятиями.  Эксплуатирует объект пользователь  — арендатор, предприниматель  и т.д., в этом смысле эксплуатация  является синонимом использования.  Для нормального содержания объекта  необходимо иметь четкое представление  об условиях эксплуатации: предельные  значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия  пользователя. Обслуживают же объект  специализированные организации,  выполняющие те или иные виды  работ (санитарная уборка, вывоз  мусора и твердых бытовых отходов,  ремонт и т.д.).