Управление недвижимостью

Как показал  опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный  доход, но зато иметь стопроцентную  загрузку. В Санкт-Петербурге действует  несколько десятков частных управляющих  компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

Для управляющих  недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается в аренду и только 30 объектов находится в  доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии  эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская  аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая  компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить  дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как  минимум на 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.

Специалисты рынка  недвижимости утверждают, что в городе не существует нормативной базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением  примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договораучредителем  управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые  предусмотрены договором. Когда  же управляющая компания оказывается  чьим-либо должником, на имущество, которым  она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации  решается по разному и принимают  в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. Структура  органов управления недвижимостью  и компетентных органов исполнительной власти по управлению недвижимостью  в Москве и Санкт-Петербурге представлена на рис. 3.3, 3.4

 

 

Рис. 3.3. Государственные  органы управления недвижимостью в  Санкт-Петербурге

 

Рис.3.4. Структура  органов управления недвижимостью  в Москве

Глава 2.Цели и принципы управления недвижимостью.

Управление  недвижимостью представляет собой  комплекс мер правого, экономического и технического характера, направленных на получение максимальной прибыли  от объекта недвижимости в интересах  собственника.

Основные  цели управления рынком недвижимости:

- реализация  конституционных прав граждан  на недвижимое имущество и  обязанностей, связанных с владением  им;

-  установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита  участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций  и лиц;

- обеспечение  свободного ценообразования на  объекты недвижимости в соответствии  с предложением и спросом;

- создание  условий для инвестиций, стимулирующих  предпринимательскую деятельность  в сфере производства;

-  оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое  налогообложение недвижимого имущества  и участников рынка недвижимости;

- создание  благоприятных условий решения  жилищной проблемы в стране  и регионах.

Принципы  управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических  условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся  мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих  принципов управления:

Разделение  процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных  видов недвижимости – жилых и  нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость  информации обо всех участниках и  объектах рынка недвижимости для  принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное  обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей  интересы всех слоев населения.

Конкурентность  как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение  полномочий между регулирующими  органами — нормотворчество и  нормоприменение — не должны вмещаться  в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и  муниципальной собственности находятся  в общем совместном владении и  пользовании всего населения  соответствующего региона.

Простота  и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение  дополнительных мер защиты на рынке  жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др. 

Рациональное  распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками  — коммерческими и общественными  организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

2.1.

Политика  в области управления недвижимостью  должна обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению  с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к  адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные  органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают  законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами  недвижимости.

Распоряжение  государственной недвижимостью  в соответствии с действующим  законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация  государственной и муниципальной  недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты  должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые  с объектов недвижимости, в том  числе и по сделкам с ними, делятся  по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение  преемственности российской системы  управления рынком недвижимости, имеющей  свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты  недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим  отечественным условиям.

В целом, оценка представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о  стоимости того или иного актива.  

Разработка  методики эффективного управления недвижимостью  особенно актуальна для крупных  компаний, владеющих большим объемом  недвижимости в различных странах  мира. От того, насколько профессионально  будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью  крупной компании зависит конкурентоспособность  фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих  компаний в связи с выходом  на отечественный рынок крупных  западных фирм. 
 
 
 
 
 
 
 

2.1 Анализ информационных  ресурсов

Для того чтобы провести корректный анализ данных рынка недвижимости в первую очередь  необходимо определить наиболее актуальные и полные источники информации, предоставляющие  эти данные.

Основные  публикации в области  аналитических исследований выделяют три вида исследований по способу  получения информации:

·                    кабинетные исследования

·                    полевые исследования

·                    метод опроса (анкетирование)

Развитие  новейших информационных технологий привели  к формированию электронных мировых  информационных ресурсов, включая так  называемые деловые ресурсы Интернет, которые характеризуют внешнюю  среду мирового бизнеса. Это в  свою очередь предопределило появление  нового вида аналитических исследований – анализ специализированных рынков с использованием данных из мировых  информационных ресурсов. Для проведения таких исследований конкретного  рынка необходимо провести идентификацию  и анализ соответствующих информационных ресурсов. 
 
 
 
 
 

Заключение.

В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества.

Разработка  методики эффективного управления недвижимостью  особенно актуальна для крупных  компаний, владеющих большим объемом  недвижимости в различных странах  мира. От того, насколько профессионально  будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью  крупной компании зависит конкурентоспособность  фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для российских управляющих  компаний в связи с выходом  на отечественный рынок крупных  западных фирм. 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. А.Н. Асаул, Карасев А.В.Экономика недвижимости, учебное пособие - М.: Менеджер  2008г.
2. Планкетт Л., Хейл Г. Выработка и принятие управленческих решений. М.: Экономика, 2007.
3. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости - М.: МЭГУ, 2008.

4. А.В. Марченко,  Экономика и управление недвижимостью, учебное пособие, М.: Прогресс 2009г.

5. Клиланд Д., Кинг В. Системный анализ и целевое  управление. М.:

  ПРИОР, 2009г.