Служебные и специализированные жилые помещения и их характеристика. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

Изменения и дополнения условий  договора аренды жилых  помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Ответственность сторон по договору аренды.

В договор  аренды необходимо включить положения  об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих  обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное  перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу  арендатором жилого помещения в  субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена  неустойка. При этом уплата неустойки  не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.  

5. Договор безвозмездного пользования жилыми помещениями 

В соответствии с договором безвозмездного пользования  жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное  пользование другой стороне (ссудополучателю)  для проживания.

Ссудодатель – это собственник передаваемого  в пользование жилое помещение  или лицо, уполномоченное законом  или собственником имущества  предоставлять имущество в ссуду. Передача имущества в безвозмездное  пользование – право всякого  собственника.

Ссудополучатель – это лицо, получающее жилое  помещение в безвозмездное пользование. В роли ссудополучателя может  выступать любое лицо. Однако в  случаях, предусмотренных законом  или самим ссудодателем, получатель что-либо в ссуду могут лишь специальные  субъекты. Например, вуз вправе предоставить право пользования библиотекой  только своим студентам.

Предметом договора безвозмездного пользования  жилыми помещениями  является изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или  жилого дома).

Существенными условиями договора безвозмездного пользования являются его предмет  и безвозмездность. Предмет относится  к существенным условиям любого договора. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в ссуду, условие о предмете считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор – не заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

В договоре безвозмездного пользования стороны  должны договориться о передаче жилого помещения именно в безвозмездное  пользование. Безвозмездность пользования  должна вытекать из названия и условий  договора ссуды, согласованных сторонами. В противном случае пользование  придется признать возмездным, т.е. основанным на договоре аренды.

К дополнительным условиям договора безвозмездного пользования (договора ссуды) относится:

Срок  договора безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования  может быть заключен как на определенный (п.1 ст.610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст.190 ГК РФ. Если срок безвозмездного пользования  в договоре не указан, договор безвозмездного пользования считается заключенным  на неопределенный срок.

Условия пользования имуществом определяются договором, если такие условия в  договоре не определены то, в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Если  ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ).

Произведенные ссудополучателем отделимые улучшения  имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором  безвозмездного пользования. Стоимость  неотделимых улучшений имущества, произведенных ссудополучателем без  согласия ссудодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. (п.п.1, 3 ст.623 ГК РФ).

Ссудополучатель обязан поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая  осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы  на его содержание, если иное не предусмотрено  договором безвозмездного пользования.

Каждая  из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если иное не предусмотрено  договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1ст.699 ГК РФ.

В случае реорганизации юридического лица –  ссудополучателя его права и  обязанности по договору переходят  к юридическому лицу, являющемуся  его правопреемником, если иное не предусмотрено  договором (абз.2 п.2 ст.700 ГК РФ).

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя  или ликвидации юридического лица - ссудополучателя, если иное не предусмотрено  договором (ст.701 ГК РФ).

Отсутствие  в договоре безвозмездного пользования  вышеперечисленных дополнительных условий договора, не влечет признание  договора безвозмездного пользования, недействительным.

Виды  договора безвозмездного пользования жилым  помещением:

Краткосрочный договор безвозмездного пользования.

Срок  действия таких соглашений составляет обычно от одного до шести месяцев, по истечении которых договор  перезаключается. При этом плата  обычно берется на весь срок вперед.

Заключается краткосрочный договор безвозмездного пользования обычно в простой  письменной форме, хотя по соглашению сторон возможно и обращение к  нотариусу для нотариального  заверения такого договора. Какой-либо регистрации, государственной или учетной, не требуется.

Договор безвозмездного пользования с родственниками

Договор безвозмездного пользования с родственниками обычно применяется для постоянной регистрации (прописки) родственников, а также посторонних лиц на жилплощадь, находящуюся в собственности  граждан, при условии, что иным законным путем регистрацию оформить не представляется возможным (например, не соблюдаются  нормы проживания).

Также указанная разновидность используется при вступлении одного из членов семьи  в брак. Целью в данном случае является лишение при разводе  бывшего супруга прав пользования  помещением (жильем), так как, если заключен договор безвозмездного пользования  жилым помещением, это значительно  легче сделать.

Договор безвозмездного пользования жилым  помещением с родственниками может  быть как срочным, так и бессрочным.

Указанный договор может быть заключен на неопределенный срок, обычно (но не обязательно) удостоверяется нотариально и государственной  или учетной регистрации не подлежит.

Отказ от договора безвозмездного пользования жилыми помещениями: 1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. 2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования  жилыми помещениями:

1. Ссудодатель  вправе произвести отчуждение  жилого помещения или передать  ее в возмездное пользование  третьему лицу. При этом к новому  собственнику или пользователю  переходят права по ранее заключенному  договору безвозмездного пользования,  а его права в отношении  жилого помещения обременяются  правами ссудополучателя. 2. В случае  смерти гражданина-ссудодателя либо  реорганизации или ликвидации  юридического лица – ссудодателя  права и обязанности ссудодателя  по договору безвозмездного пользования  переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому  перешло право собственности  на вещь или иное право, на  основании которого вещь была  передана в безвозмездное пользование.  В случае реорганизации юридического  лица – ссудополучателя его  права и обязанности по договору  переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником,  если иное не предусмотрено  договором. 

Прекращение договора безвозмездного пользования жилыми помещениями:

 Договор  безвозмездного пользования прекращается  в случае смерти гражданина-ссудополучателя  или ликвидации юридического  лица – ссудополучателя, если  иное не предусмотрено договором. 

 

Заключение 

Данной  контрольной работе посвящена тема "Жилые помещения специализированного жилого фонда и их назначения".

Считаю, что это очень интересная и  сложная по своей сути тема, в  области Жилищного права Российской Федерации.

На основе вышеуказанных новаций, а также  с учетом научной и учебной  литературы, в том числе трудов известных авторов и материалов, попыталась рассмотреть основные моменты  данной темы.

В качестве основного методологического подхода  для данного исследования сделано  немалое количество работ, внесено  изменений.

Я постаралась  раскрыть все поставленные передо мною цели, определить сущность, решить все  перечисленные задачи, определить, в чем заключается понятие, сущность и значение специализированного  жилого фонда.

Итак, в  качестве специализированных жилых  помещений используются жилые помещения  государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному  жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан  быть благоустроенными применительно  к условиям соответствующего населенного  пункта.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник  специализированного жилого помещения  или уполномоченное им лицо обязуется  передать другой стороне - гражданину данное жилое помещение за плату  во владение и пользование для  временного проживания в нем.

Специализированные  жилые помещения предоставляются  на основании решений собственников  таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма  специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений  для социальной защиты отдельных  категорий граждан, которые предоставляются  по договорам безвозмездного пользования.

Российское  законодательство предусматривает  возможность признания жилыми домами так же строений, расположенных на садовых и иных участках, которые  отвечают требованиям, предъявляемым  к жилым домам.

Собственник недвижимости или ее части в жилищном праве в установленном законом  порядке имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться, по своему усмотрению, не спрашивая чьего-то разрешения.

Необходимо  так же отметить, что в настоявшее время в практике наиболее часто  применимо преобразование, перевод  и приватизации из специализированного  жилого фонда, в жилые помещения-которые  будут соответствовать для проживания, всем техническим и санитарным нормам.

Как говорилось ранее договор аренды - это возмездный договор, а договор безвозмездного пользования является безвозмездным.

Попытка раскрыть понятия возмездности и безвозмездности предпринята лишь в отношении категории гражданско-правового договора. В соответствии с положениями ст. 423 ГК РФ возмездным является договор, по которому за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату или иное встречное предоставление. Безвозмездным же признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Считается, что возмездными являются договоры, предполагающие получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается  договор, а безвозмездными - соответственно не предполагающие такой компенсации.