Служебные и специализированные жилые помещения и их характеристика. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

- органом  государственной власти субъекта  Российской Федерации - в жилищном  фонде субъекта Российской Федерации;

- органом  местного самоуправления - в муниципальном  жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения  заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности  субъекта Российской Федерации или  на выборной должности. Прекращение  трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности  субъекта Российской Федерации или  на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения  договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются  из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии  заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Прекращение трудовых отношений, учебы, а также  увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. 

3. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений. 

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

 Порядок  признания помещения жилым помещением  и требования, которым должно  отвечать жилое помещение, устанавливаются  уполномоченным Правительством  Российской Федерации федеральным  органом исполнительной власти  в соответствии с Жилищным  Кодексом, другими федеральными  законами.

(в ред.  Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

 Жилое  помещение может быть признано  непригодным для проживания по  основаниям и в порядке, которые  установлены уполномоченным Правительством  Российской Федерации федеральным  органом исполнительной власти.

(в ред.  Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

 Общая  площадь жилого помещения состоит  из суммы площади всех частей  такого помещения, включая площадь  помещений вспомогательного использования,  предназначенных для удовлетворения  гражданами бытовых и иных  нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой  дом, часть жилого дома. Жилым  домом признается индивидуально-определенное  здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  здании;

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается  структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее  возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее  из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного  использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами  бытовых и иных нужд, связанных  с их проживанием в таком  обособленном помещении;

3) комната.  Комнатой признается часть жилого  дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве  места непосредственного проживания  граждан в жилом доме или  квартире. 

4. Договор аренды жилого помещения.

Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды – возмездный договор. По договору аренды передается только имущество, и только за плату. Форма платы может быть любой (денежной или натуральной).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

Арендодатель – сторона договора аренды, собственник индивидуально-определенного имущества, передаваемого во временное пользование, или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за соответствующую плату индивидуально-определенное имущество.

Объектом  договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор аренды заключается в простой письменной форме и если срок договора превышает 1 год, то он подлежит государственной регистрации. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если срок договора аренды не указан, то договор считается заключенным на определенный срок. В этом случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора аренды, предупредив другую сторону за 3 месяца. Договор аренды заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Содержание  договора аренды жилого помещения составляет обязанность арендодателя предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит  от того, какое право на земельный  участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное  наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным  законодательством. При этом независимо от правомочий арендодателя на земельный  участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором  расположен дом.

В договор  аренды должны быть включены условия  пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

При определении  права арендатора на соответствующий  земельный участок необходимо учитывать  установленные законодательством  ограничения. Так, земельный участок  может предоставляться на праве  пожизненного наследуемого владения только гражданам.

В случаях, когда земельный участок, на котором  находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором  сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята арендованной недвижимостью  и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи  земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

Поскольку договор аренды является возмездным, то заключая соглашение арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, так называемую арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным.

В предусмотренных  законом случаях при определении  размера арендой платы применяются  ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом  не установлены иные минимальные  сроки пересмотра арендной платы.

Размер  арендной платы зависит от следующих  факторов:

места расположения жилого помещения (центр  или окраина);

технического  состояния (степень износа, строительный материал, из которого построен жилой  дом);

степени обустройства (лифт, мусоропровод и  т. П.);

фактической площади жилого помещения.  

Данный  перечень не является исчерпывающим. В  случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата  определяется исходя из фактически переданного  арендатору размера помещения.

После того как состоялась передача объекта  аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой  характер использования объекта  аренды. Вне зависимости от того, кто выступает в качестве арендатора, - гражданин или юридическое лицо, арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

С согласия арендодателя арендатор имеет право  на следующие действия в отношении  арендованного жилого помещения: а) сдавать в субаренду; б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу; в) предоставлять  арендованное помещение в безвозмездное  пользование.

Прекращение договора аренды жилого помещения.

Арендодатель  имеет право в одностороннем  порядке требовать досрочного расторжения  договора в случаях, когда арендатор:

использует  жилое помещение с существенным нарушением условий договора или  назначения объекта аренды либо с  неоднократными; нарушениями;

существенно ухудшает жилое помещение;

не вносит арендную плату более двух раз  подряд по истечении установленного договором срока платежа.

уклоняется  от осуществления капитального ремонта  жилого помещения в установленные  договором аренды сроки, а при  их отсутствии в договоре  в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность  по производству капитального ремонта  возложена на арендатора законом  или договором),

Данный  перечень не является исчерпывающим, стороны  могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя. В то же время этот перечень не может  быть сокращен по соглашению сторон.

Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после письменного  предупреждения арендатора о необходимости  исполнить свои обязательства в  разумный срок. Если арендодатель нарушит  данное правило, суд откажет ему  в принятии рассмотрения иска о расторжении  договора. 

Что касается арендатора, то он имеет право на досрочное расторжение договора, если:

арендодатель  не предоставляет жилое помещение  в пользование арендатору либо создает  препятствия пользованию жильем в соответствии с условием договора или назначением помещения;

переданное  арендатору жилое помещение имеет  препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее  известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра жилого помещения или  проверки его исправности при  заключении договора;

арендодатель  не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта  жилого помещения в установленные  договором аренды сроки, а при  их отсутствии в договоре – в  разумные сроки;

жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования (имеются в  виду случайные обстоятельства и  обстоятельства непреодолимой силы).

Данный  перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сократить  по соглашению сторон. По требованию арендатора договор аренды расторгается в судебном порядке.

Однако  предварительно арендатор обязан направить  арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Кроме того, до обращения  в суд арендатор должен направить  арендодателю предложение расторгнуть  договор. В случае отказа расторгнуть  договор в добровольном порядке  или неполучения ответа в указанный  в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней) арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.