Договор аренды нежилого помещения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«государственный национальный исследовательский университет»

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

 

Курсовая работа

студентки 2 курса

специального отделения

очной формы обучения

направления «Юриспруденция»

Научный руководитель:

доктор юридических наук

профессор

 

 

 

 

 

 

оГЛАВЛЕНИЕ

Введение 3

гЛАВА 1. оБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5

§1. Понятие и правовое регулирование договора аренды нежилого помещения 5

§2. Нежилое помещение как объект договора аренды 6

 

ГЛАВА 2. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 12

 

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 15

§1. Существенные условия договора аренды нежилого помещения 15

§2. Основные права и обязанности сторон в договоре аренды нежилого помещения 21

 

Заключение 24

Библиографический список 27

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы. Договор аренды нежилого помещения является  самым распространенным видом договора среди граждан-предпринимателей и юридических лиц. В настоящее время заключается большое количество договоров аренды нежилых помещений. Это обусловлено тем, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь немногие организации, предприниматели не в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуются и используются под офисы, склады, магазины и для иных производственных целей.

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает  множество самых разнообразных  споров в этой области. Причина таких  споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого  имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования  в данной сфере. Такое положение  вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных  с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого  имущества.

Все это  обусловливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

Степень разработанности  темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений  в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.

Цель исследования. Раскрыть отдельные особенности и нюансы  договора аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области аренды нежилого помещения.

Задачи исследования. Для большего понимания специфики договора аренды нежилого помещения необходимо проанализировать положения законодательства Российской Федерации о данном договоре, а именно отдельные признаки, отличающие данный договор от других видов договоров аренды. Для этого в данной работе будут изучены правовое положение договора аренды, понятие нежилого помещения как объекта данного договора, отдельные права и обязанности сторон и особенности заключения.

Судебная практика. Наиболее значимыми в настоящее время являются следующие документы: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// ВВАС РФ. 2002. № 3, а так же Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений> // ВВАС РФ. 2000. № 7. В качестве примеров из практики  использовались решения: Семнадцатого арбитражного округа по делу А50-862/2011, Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу № А60-31900/10, №А34-1644/2006, № А76-8311/10  и № Ф09-262/07-С6; Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-21356/2011 и № А56-14444/2011; а так же Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу № А40-97996/10-6-816.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов. Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли - продажи. В последнем случае ГК установлены специальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанных с куплей - продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34); например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к  специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой  зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения  об аренде, которые, как это предусмотрено  ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и  сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными  в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого  имущества, расположенными в общих  положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.¹

 

§2. НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Перед рассмотрением правоотношений аренды важно правильно понимать, что является объектом аренды для определения конкретных прав и обязанностей арендодателя и арендатора. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ квалифицирующий признак, в соответствии с которым характеризуются возможные объекты аренды состоит в следующем: объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). В настоящее время такого закона нет.

В определении  объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе  объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение. Понятие «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуется по-разному.

Немало  вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям  и сооружениям нежилые помещения  и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу.

В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение  понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.² была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый § 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений", отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.³

Таким образом, термин «нежилые помещения» употребляется в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» - это самостоятельное «узкое» понятие.

Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение».

Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества  РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об  утверждении процесса учета и  разграничения прав собственности  на нежилое помещение», нежилые помещения  включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.⁴

Посмотрев данные нормативные акты, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».

В период с 1993 года (когда действовал ГК РСФСР 1964 г.) по настоящее время  общего понимания термина «нежилое помещение» не выработано. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие нормативные акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.⁵

В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической  литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.⁶

Рассмотрим точки зрения ученых-юристов  на эту проблему.

В юридической  литературе ряд авторов придерживаются точки зрения, согласно которой понятие  «здание» включает весь спектр нежилых  и жилых строений, как здание в  целом, так и его часть.

И. Исрафилов высказывает точку зрения, которую можно свести к тому, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.⁷

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что все основания, используя  аналогию закона, распространить правила  об аренде зданий и сооружений и  на нежилые помещения, за исключением  норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений  должны применяться правила о  форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.⁸

Кавелина Н.Ю. считает, что поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, постольку к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК.⁹

Анализ этих точек зрения показывает, что нежилые помещения, будучи составной  частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный  зданиям и сооружениям режим  и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.

Другая группа авторов придерживается иной позиции, согласно которой в  отношении аренды нежилых помещений  какие-либо специальные правила  в ГК РФ отсутствуют, поэтому к  указанным правоотношениям общие  правила о договоре аренды применяются  в полном объеме.¹⁰

В. В. Витрянский подчеркивает, что в отношении аренды нежилых помещений, какие - либо специальные правила в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.¹¹

Т. Брагинская, комментируя § 4 гл. 34 ГК РФ, поддерживает точку зрения, утверждая  «следует сразу отметить, что в  отношении аренды нежилых помещений  какие-либо специальные правила  в Гражданском кодексе РФ отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме».¹²

Проанализировав данные точки зрения, можно сделать вывод, что если в договоре аренды нежилого помещения  применяются общие нормы аренды, то значит, нежилое помещение не является частью здания, а является отдельным объектом аренды.¹³

О.Н. Садиков, выдвинул такую точку зрения, согласно которой, понятие «нежилое помещение», как составная часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы § 4 гл. 34 ГК РФ применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся.¹⁴

Т.Ю. Комарова в своей статье «Нежилые помещения, как объект аренды» утверждает, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений). Она также предлагает §4 (Аренда зданий и сооружений) гл. 34 ГК РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». Не случайно, что несмотря на различия в понимании термина «нежилых помещений», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, термин - нежилое помещение всегда употребляется в связке со зданиями, строениями. Такой же точки зрения придерживается и некоторые другие авторы.¹⁵

Необходимо отметить, что наиболее существенные черты договора аренды, как относимость его к недвижимости, связь с земельном участком, имеют  отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутые § 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять  к договору аренды нежилых помещений. Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами гл. 34 ГК РФ содержит и императивные.¹⁶ А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами § 1 (Общие положения об аренде) или § 4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договора аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить судебно-арбитражная практика.