Договор аренды нежилого помещения

ГЛАВА 2. ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Гражданским законодательством предусмотрены  специальные требования к форме  договора аренды здания (сооружения) и  состоят в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального  удостоверения договора аренды здания или сооружения. По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообразности) введения всеобщего и обязательного  порядка нотариального удостоверения  всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, В.В. Витрянский считает, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы только одной определенной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами.

Действующий ГК РФ содержит норму  о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с этого момента (п. 2 ст. 651). Учитывая, что здание или сооружение может  являться нежилым объектом недвижимости, по вопросу регистрации договор  аренды таких объектов необходимо руководствоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53, где сказано, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.¹⁷  Не соблюдение же данного требования влечет недействительность договора, что подтверждается в судебной практике. Так, например, по одному из дел, из которого следует, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения. Суды установили, что договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем правомерно признали его незаключенным.¹⁸ Исходили суды из п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эти положения также применяются к аренде нежилых помещений.

На практике возникают ситуации, когда одна из сторон своими действиями или бездействием препятствует государственной  регистрации договора аренды здания или сооружения. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки, что широко применяется и на практике. ¹⁹

Следует так же отметить, что Федеральным  законом "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в некоторых случаях  предусматривает государственную  регистрацию права аренды.²⁰ Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Если  говорить о моменте, когда договор считается заключенным, то в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК,  Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.²¹

Что касается самой процедуры  регистрации, то она регламентируется Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§1. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договорные  условия принято по правовому  значению объединять в определенные группы. Наиболее широкое распространение получили три группы условий: существенные, обычные и случайные. Рассмотрим существенные условия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) условие  о предмете договора, которое является существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.

При аренде нежилых помещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение  сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых  помещений и каждого из них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкой ЦТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие – вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения с указанием всех этих деталей и метража. Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения (или экспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.²² Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607) обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным. Так, например по одному из дел, поскольку в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть не согласовано условие об объекте, суд установил, что соответствующий договор считается незаключенным.²³

2) условия,  которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные  или необходимые для договоров  данного вида.

К таким условиям для договоров  аренды нежилого помещения относится  предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор аренды нежилого помещения, должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Например, в одном из дел ввиду того, что в договоре аренды отсутствует условие о размере арендной платы, суды пришли к выводу о незаключенности данного договора и с учетом того, что незаключенный договор не порождает правовых последствий у сторон такого договора, правомерно отказали в удовлетворении иска.²⁴

Данное требование отличает договор  аренды нежилого помещения от общих  правил об аренде. Согласно общим положениям об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогично имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в ст. 614 ГК РФ, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей. В связи с этим сохраняют свое действие, общие положения аренды (ст. 614 ГК РФ).

Арендная  плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;

д) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт). Данный пункт подтверждается и в судебной практике. В постановлении ФАС Уральского округа сказано, что "...Установление сторонами в договоре на определенный период его действия такой формы арендной платы как проведение восстановительно-ремонтных работ не противоречит ст. 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации..."²⁵

Данный перечень не является исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных  в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны  договора могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг. Кроме этой формы, стороны могут договориться об иных формах арендной платы, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения. Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы. Хотя, как видно из практики Арбитражного суда, стороны не правильно толкуют норму о форме арендной платы. Например, Акционерное общество (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного нежилого помещения и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы. В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора Арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку Арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду нежилое помещение. Оплата Арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения (нежилого помещения) не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ. Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.²⁶ Из данного примера видно, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

ГК РФ так же содержит положение о том, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления в пункте 3 статьи 614 ГК РФ. По данному положению в судебной практике часто встает вопрос о том, является ли ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Разъяснение по этому поводу дается в  информационном письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В котором говорится, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Так как спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

3) условия,  в отношении которых по заявлению  одной из сторон, должно быть  достигнуто соглашение.

Потребность в таких договоренностях возникает  тогда, когда есть соответствующее  условие, которое не оговорено в  законе или другом документе, а также  в явном виде природу этого  договора не выражает.

Например, требования, которые предъявляются  к качеству отделки нежилого помещения  передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий  договора аренды действующим законодательством  и не выражают природу данного  договора. Поэтому, если арендатор хочет  взять данное помещение в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). В  связи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, без  которого конкретный договор не может  быть заключен и по условию необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.).²⁷

§2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор аренды зданий и сооружений является двусторонне-обязывающим. Это означает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом, равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основной обязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то время как основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержание арендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества по истечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполнена обязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости по акту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, что арендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения. Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил, регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том, было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важные юридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особые требования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 665 ГК РФ). Составление передаточного акта имеет доказательственное значение. С его подписанием сторонами начинает действовать презумпция того, что обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с тем исполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества может доказываться и иными способами. Кроме того, доказательственное значение акта о передаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот акт фиксирует состояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельство важно для распределения между арендодателем и арендатором расходов по осуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта (это обязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором). То, что акт приема-передачи имущества является единственным допустимым доказательством передачи имущества, подтверждается в судебной практике: «.. суды обеих инстанций исследовали представленные в материалы дела документы, на которые указывает заявитель в кассационной жалобе, а именно письма бывших работников Комплексного отдела ГУП "МПИИ МВД России", договор оказания услуг связи, акт сдачи-приемки материальных ценностей и обоснованно не приняли их в качестве допустимых доказательств, поскольку в силу норм статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательством нахождения ответчика в спорный период в нежилом помещении может являться только передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения».²⁸

Арендатор, права которого нарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. В частности, арендатор может  прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и истребовать недвижимое имущество из незаконного владения как собственника, так и третьих  лиц. Однако такое требование может  быть заявлено арендатором только после того, как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть после того, как арендодатель передаст ему арендованное имущество. Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучи арендатором, является титульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст. 301 и 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Как уже раннее отмечалось, основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы. При ненадлежащем исполнении этой обязанности, арендодатель вправе потребовать взыскания задолженности по арендной плате или об обязании освободить нежилое помещение, как, например в одном из дел, рассмотренным Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа. Поскольку наличие задолженности было подтверждено, требования арендодателя были удовлетворены, и с ответчика была взыскана сумма задолженности по арендной плате.²⁹ Помимо этого арендодатель вправе на взыскание в судебном порядке пеней, расторжении договора как в другом деле, рассмотренном тем же судом, в котором  арендатор тоже ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению арендной платы в установленном договором порядке, и, поэтому требование арендодателя было удовлетворено.³⁰

Заключение

Анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде. Что касается определения объекта договора аренды нежилого помещения, то законодатель не пришел к единому мнению, что же понимать под «нежилым помещением». А вопрос о том, является ли оно частью здания или же считается отдельным объектом аренды, активно обсуждается среди юристов-ученых. К существенным условиям договора относятся: предмет и арендная плата. В некоторых случаях, установленных законодательством, требуется соблюдения специального порядка государственной регистрации договора. А несоблюдение данных условий может влечь недействительность договора, и, соответственно, не порождать никаких правоотношений.