Договор аренды жилого помещения

 

ОГЛАВЛЕНИЕ.

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1.   АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ИСТОРИЯ

1. Понятие и правовая природа договора  аренды зданий и сооружений……6
2. История становления договора аренды зданий или сооружений………….9

ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений………………………….16

2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений…………………………20

2.3 Арендная плата по договору аренды зданий и сооружений……………...22

2.4 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений………………………………………………………………………23

ГЛАВА 3. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1 Права, обязанности  и ответственность арендодателя……………………..26

3.2 Права, обязанности и ответственность арендатора……………………….30

3.3 Права на земельный  участок………………………………………………..34

3.4 Изменение и расторжение   договора  аренды зданий и сооружений…….35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….…41

Список литературы………………………………………………………………44

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий  Гражданский Кодекс не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость  уточнить понятие, предмет, стороны  данного договора, определить какие  права и обязанности имеются  у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания об аренде зданий и сооружений.

Актуальность темы обусловлена  тем, что с развитием рыночных отношений в России значительно  возрос оборот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в  разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким  спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском  обороте.

Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента  регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих  активно применять ее в различных  сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в  собственность, имеет возможность  пользоваться чужим имуществом, при  этом не несет риска случайной  гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих  прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский  оборот недвижимого имущества, и, в  частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь  частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных  норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может  быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.

Еще одна проблема тесно  связанная с арендой зданий и  иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве  случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных  на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых  является такой объект, удостоились  внимания законодателя лишь применительно  к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.

Определенные трудности  при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в  связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ. Наряду с концептуальным расхождением с Гражданским кодексом РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Все вышесказанное свидетельствует  о важности исследования проблем, связанных  с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений  и дополнений в действующее законодательство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ПОНЯТИЕ, ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ИСТОРИЯ

1.1 Понятие и правовая  природа договора  аренды зданий  и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение.¹

Договор аренды не влечет смены  титула собственника. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование  или в пользование и во владение одновременно.

Под правом владения понимается право, выражающееся в обладании  имуществом, возможности содержания его в собственном хозяйстве.

Право пользования же - это  право на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, в получении  выгоды и удовлетворении своих потребностей посредством использования имущества.

В первом случае арендатор  не приобретает титула владельца  арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими  правовыми последствиями.

Целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому  лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания.

Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

Возмездность договора означает, что по данному договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует  встречное имущественное предоставление другого контрагента (статья 423 ГК РФ). Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК РФ не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 ГК РФ). "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Более того, статья 654 ГК РФ указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

Консенсуальность договора аренды зданий (сооружений) выражается в том, что его совершение связывается  с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно выражения  воли). Данный договор порождает  права и обязанности с момента  достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде (составлении одного документа, подписанного сторонами) и  зарегистрированного в Едином государственном  реестре, при заключении его на срок более одного года.

Данный договор аренды является двусторонним, и предполагает наличие, как прав, так и обязанностей, у обеих сторон договора. В данном случае арендатор является субъектом  встречного предоставления, то есть исполнение им своих обязанностей непосредственно  зависит от исполнения арендодателем  своей обязанности передать имущество. ²

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных  указаний в ГК РФ не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 пункт 2 ГК РФ).

Договор аренды относится  к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества  в пользование. К другим двум видам  относятся: наем жилого помещения и  безвозмездное пользование имуществом. Для таких договоров характерно, что передача имущества, не сопровождается переходом права собственности  на это имущество; имущество передается лишь во владение и пользование.

В свою очередь договор  аренды делится на следующие виды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий (сооружений), аренда предприятий  и лизинг (финансовая аренда).

Аренда зданий (сооружений) наиболее широко распространена и имеет  большое экономическое значение.

По общему правилу договор  считается заключенным, если между  сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

К существенным условиям договора аренды здания (сооружения) согласно главе 34 параграфу 4 ГК РФ относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Поскольку данный договор аренды является сделкой казуальной (то есть сделкой, действительность которой зависит от ее основания), в договоре обязательно должен быть указан предмет - основание, цель сделки. Без определения, какое конкретное здание (сооружение) должно быть передано во временное пользование и владение невозможно заключение договора.

В договоре должны быть согласованы  и условия об арендной плате. По отношению  к данному договору не применяется  общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она  определяется по цене, устанавливаемой  при сравнимых обстоятельствах  и обычно взимаемой за аналогичные  товары.

Договор аренды здания (сооружения) является обычной сделкой, по которой  права наступают, а обязанности  возникают в момент совершения сделки, либо через некоторый промежуток времени. В том случае, если договор  аренды зданий (сооружений) заключен на срок менее года, то он считается  заключенным с момента достижения сторонами соглашения и оформления его в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Если же данный договор заключен на срок более года, то такой момент наступает позднее, после государственной  регистрации (обычно по истечении месяца, если для государственной регистрации  были представлены все необходимые  документы).

Поскольку договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования  которого определяется характером его  объекта, общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если в параграфе 4 не предусмотрено иное.

 

 

1.2 История становления договора аренды зданий или сооружений

История договора аренды имеет  глубокие корни. Так, Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг и наем работы (подряд). Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а наниматель обязывался уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем передавались как недвижимые, так и движимые вещи (естественно, непотребляемые). Была возможна субаренда  и передача вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок.

У наймодателя были следующие  обязанности:

1)      предоставление вещи нанимателю в пользование;

2) обеспечение нанимателю возможности нормального и соответствующего договору использования вещи (то есть наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и тому подобное).

Обязанности нанимателя состояли в следующем:

1) своевременно осуществлять  оплату за пользование нанятой  вещью;

2) обеспечивать сохранность  принятой внаем вещи;