Договор аренды жилого помещения

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (если до этого арендодатель направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок) в случаях, когда  арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

3) Односторонний отказ  от исполнения договора. Такой  отказ возможен тогда, когда  он предусмотрен законом или  соглашением сторон.

Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Речь идет о затруднительности исполнения договорного обязательства, хотя исполнение такого обязательства в принципе остается возможным. Но оно становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Под существенным изменением обстоятельств следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические (наличие товара на рынке, способы его доставки, рыночные цены на товар и рабочую силу и тому подобное), правовые и иные факторы, существовавшие в стране (странах), отдельных регионах на момент заключения договора. ¹³

При изменении и расторжении  договора в связи с существенным изменением обстоятельств стороны  должны провести переговоры о возможности  достижения соглашения о приведении договора в соответствие с существенно  изменившимися обстоятельствами или  о его расторжении. И только в  случае недостижения между сторонами  указанного соглашения вопрос об изменении  или расторжении договора решается судом.

В пункте 1 статьи 452 ГК РФ содержится норма, касающаяся формы соглашения об изменении и расторжении договора. Такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор. Применительно к договору аренды здания (сооружения) требуется письменное соглашение. Однако данная норма имеет диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота. При изменении договора вытекающее из него обязательство продолжает действовать в измененном виде, при расторжении договора договорное обязательство прекращается.

При наличии соглашения сторон договор изменяется или прекращается с момента заключения такого соглашения, если иное не оговорено соглашением  или не связано с характером изменения  договора. Если договор изменяется или расторгается в судебном порядке, то договор изменяется и прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

В пункте 4 статьи 453 ГК РФ содержится норма о невозможности возврата сторонами того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения, если иное установлено законом или соглашением сторон.

В случае если основанием изменения  и расторжения договора послужило  существенное нарушение договора одной  из сторон, другая сторона вправе требовать  возмещения убытков, причиненных в  результате прекращения или изменения  договора (пункт 5 статьи 453 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вышеизложенное позволяет  сделать следующие основные выводы.

К договору аренды зданий (сооружений) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этом договоре (параграф 4 главы 34 ГК РФ).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только здания и сооружения.

Существенными условиями  договора аренды зданий (сооружений) являются условия о предмете и арендной плате. Согласно норме пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды зданий и  сооружений, заключаемые сроком менее  одного года, не подлежат государственной  регистрации (статья 651 ГК РФ).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (статья 608 ГК РФ). К арендатору законодатель не предъявляет особых требований.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его  арендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 1 пункт 1 статья 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять имущество.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся  к объектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами  со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит  арендодателю на праве собственности - одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится  это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный  участок может быть передан и  на ином праве.

Если земельный участок  не принадлежит на праве собственности  арендодателю здания (сооружения), такое  здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая, третья и четвертая: официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 15 февраля 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 474 с.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 74 с.
3. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф.И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: 2000. - С.
5. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования //Закон. - 2005.
6. Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001.
7. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное) - М.: "Статут", 2001.
8. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004.
9. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004.
10. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник /Ответственный редактор проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002.
11. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004.
12. Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004.

¹ Статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации

² Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования //Закон. - 2005. - №3. - С. 3

³ Римское частное право: Учебник / Под ред. проф.И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М.: 2000. - С. 362-370.

⁴ Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 12-15.

⁵ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное) - М.: "Статут", 2001. - С. 24.

⁶ Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298.

⁷ Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. - 4-е издание перер. и доп. / Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 217.

⁸  Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2004. - С. 298-299.

⁹ Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. - 2005. - №3. - С. 5.

¹⁰ Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник /Ответственный редактор проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - С. 374.

¹¹ Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 185.

¹² Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. - С. 191.

¹³Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - С. 857.