Договор аренды жилого помещения

2.2 Стороны договора зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК РФ "Аренда зданий и сооружений" не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК РФ.

Арендодателем имущества  по договору аренды может быть его  собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). То есть арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ), в том числе право сдачи имущества в аренду.

Арендодателями могут  быть физические лица, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования.

Физическое лицо может  выступать в качестве арендодателя при наличии у него дееспособности. То есть способности лично совершать  различные юридические действия: заключать договоры, отвечать за неисполнение договорных и иных обязанностей.

Физическое лицо, помимо дееспособности, должно иметь соответствующее  право на заключение договора аренды зданий (сооружений). Правомочия собственника подтверждаются свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о праве  собственности не отражает операции, которые были совершены с недвижимым имуществом с момента выдачи этого  документа. Поэтому для проверки юридической чистоты арендуемого  объекта необходимо запросить у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату, наиболее близкую к моменту заключения договора аренды. Арендатор может и самостоятельно получить данную выписку, поскольку регистрирующий орган предоставляет ее любому лицу.

Иное лицо, должно быть управомоченно  сдавать имущество в аренду либо соответствующим законом, либо собственником  здания (сооружения) (доверенность, акт  уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Такое право имеют, например, комиссионеры, агенты, доверенные управляющие.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в  аренду государственного и муниципального имущества. Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные  унитарные предприятия) сдавать  в аренду недвижимое имущество вправе только с согласия собственника в  лице его уполномоченного органа (пункт 2 статьи 295 ГК РФ). Казенные предприятия могут выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (пункт 1 статьи 297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (статья 298 ГК РФ). ⁹

Если фигура арендодателя представлена в ГК отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон  не предъявляет к арендаторам  особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

 

 

2.3 Арендная плата по  договору аренды зданий и сооружений.

Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным договором. Поэтому  к числу существенных условий  договора аренды зданий (сооружений), помимо условия о предмете аренды, относится  и размер арендной платы. Применительно  к данному договору требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (статья 654 пункт 1 ГК РФ).

По общему правилу стороны  определяют арендную плату и форму  ее выражения свободным соглашением, в котором указывается порядок, условия и сроки внесения платы. Лист расчета арендной платы должен являться неотъемлемой частью договора. Арендная плата может выражаться не только в денежной форме, но и в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (статья 614 ГК РФ). Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Что касается дополнительных платежей (плата за коммунальные услуги, за электроэнергию, водоснабжение и  тому подобное). Существует два варианта оформления договорных отношений между  арендатором и арендодателем  в части оплаты дополнительных платежей.

При первом варианте, арендатор  уплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным услугам - непосредственно поставщикам, на основании  самостоятельно заключенных договоров.

При втором варианте, когда  арендодатель лично уплачивает коммунальные услуги поставщикам, он получает либо арендную плату, включающую в себя расходы  по коммунальным услугам либо арендную плату и отдельно плату за коммунальные услуги. В последнем случае, между  сторонами заключается соответствующее  дополнительное соглашение. Необходимо отметить, что данное соглашение устанавливает  порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей в арендуемом помещении и является частью договора аренды.

 

2.4 Форма и государственная  регистрация договора аренды  зданий и сооружений.

Договор аренды здания или  сооружения должен быть заключен в  письменной форме. Из всех существующих способов заключения договора в письменной форме (составление единого документа, подписываемого обеими сторонами; обмен несколькими письменными документами (письмами, телеграммами), исходящими от сторон и выражающими их согласованную волю; принятие к исполнению заказа контрагента (статья 434 пункт 2 ГК), для аренды здания (сооружения) допускается только один способ: составление единого документа, подписанного сторонами (статья 651 пункт 1 ГК РФ). Сущность его заключается в том, что стороны подписывают документ, который содержит их взаимное волеизъявление. Договор должен быть подписан непосредственно путем совершения собственноручной надписи на бумажном носителе и стороны не могут предусмотреть иной способ его заключения. Нарушение письменной формы договора влечет его недействительность (статья 651 ГК РФ). Назначение формы договора состоит в том, что она призвана закреплять и правильно отображать согласованное волеизъявление его сторон. От соблюдения формы и порядка зависит юридическая действительность, то есть законность сделки, а значит и обязательность ее исполнения арендодателем и арендатором.

В статье 651 пункте 2 ГК РФ законодатель определяет, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается незаключенным при отсутствии такой регистрации. Порядок государственной регистрации определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации (статья 2 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (территории, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции), если иное не установлено Законом. Государственная регистрация должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Договоры аренды зданий и  сооружений, заключаемые сроком менее  одного года, как следует из статьи 651 ГК РФ, не подлежат государственной регистрации, и будут считаться заключенными при наличии соответствующей письменной формы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1 Права, обязанности  и ответственность арендодателя.

Поскольку законодатель не предусматривает специальных норм регулирующих права и обязанности  арендодателя в параграфе 4 главы 34 ГК РФ, то применяются общие положения об аренде.

К правам арендодателя относятся:

• право требовать расторжения договора (например, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с назначением имущества или условиями договора (статья 615 пункт 3 ГК РФ) или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК РФ);
• право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК РФ). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения);
• право требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, в случае нарушения последним сроков ее внесения, если договором не установлено иное (статья 614 пункт 5 ГК РФ). Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд;
• право распоряжения арендованным имуществом. Арендодатель, хоть и передает здание (сооружение) во временное пользование и владение арендатору, остается собственником данного имущества. Он может произвести отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях, предусмотренных законом или договором.

Первой и основной обязанностью арендодателя является обязанность  по передаче имущества, оговоренного в  договоре.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество: в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором, в срок указанный в договоре аренды, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (статья 611 ГК РФ).

В случае непредставления  документов, относящихся к арендованным зданиям (сооружениям), арендодатель несет  ответственность (предоставляет в  принудительном порядке такие документы  либо договор с ним расторгается, а также возмещает убытки по требованию арендатора). Однако такая ответственность  наступает в случае, если арендатор  докажет, что без этих принадлежностей  или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его  целевым назначением или в  значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при  заключении договора.

Здание (сооружение) должно предоставляться в срок. Срок оговаривается  сторонами в договоре аренды. В  том случае, если он не указан, имущество  предается в разумный срок. "Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем". ¹⁰

Законодатель конкретизировал  способ передачи здания (сооружения) арендодателем  арендатору. Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данный документ может именоваться передаточным актом, актом передачи-приема и тому подобное и представляет собой единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу. Он служит письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору, а также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается  как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с  момента его государственной  регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет  зарегистрирован.

Нарушение требования, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества, то есть без недостатков, влечет за собой его ответственность  в соответствии со статьей 612 ГК. Ответственность  в данном случае возлагается как  на недобросовестного, так и на добросовестного  арендодателя. Он несет ее даже в  случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.