Договор аренды жилого помещения

Следующей обязанностью арендодателя является обязанность по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором  аренды (статья 616 ГК РФ). "Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению". ¹¹

Если арендодатель нарушил  свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор может по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Однако арендатору следует иметь в виду, что компенсировать можно лишь траты на неотложный ремонт или ремонт, предусмотренный договором. Чтобы у арендодателя не возникло сомнений в необходимости ремонтных работ, необходимо составить техническое заключение об объекте.

3.2 Права, обязанности  и ответственность арендатора.

Обязанности и права арендатора по договору аренды зданий (сооружений) предусматриваются общими положениями  об аренде.

К правам арендатора относятся:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласие арендодателя может  выражаться либо в виде дачи согласия на совершение каждой конкретной сделки либо посредством указания на это  право в договоре аренды зданий (сооружений).

2. Арендатор имеет право  в одностороннем порядке потребовать  уменьшения размера арендной  платы, если состояние арендованного  имущества или условия пользования,  предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Под существенным  ухудшением следует понимать  такое изменение, в силу которого  арендатор в значительной степени  лишается того, на что мог бы  рассчитывать при заключении  договора. Это право возникает  лишь в случае, если: а) такое  изменение возникло в силу  обстоятельств, за которые он  не отвечает, и б) законом не  предусмотрено иное (статья 614 пункт  4 ГК РФ).

3. Арендатор вправе в  любое время отказаться от  договора, предупредив об этом  арендодателя за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК РФ). Договор будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. Трехмесячный срок предупреждения обусловлен высокой стоимостью зданий (сооружений) и невозможностью быстро заключить другой договор аренды подобного здания (сооружения).

4. Арендатор вправе истребовать  от арендодателя не предоставленное  в срок сданное в наем имущество  и потребовать возмещения убытков,  причиненных задержкой исполнения  либо потребовать расторжения  договора и возмещения убытков,  причиненных его неисполнением  (статья 611 пункт 3 ГК РФ). Срок передачи имущества должен быть определен договором, а если такой срок не установлен, то в разумный срок (в зависимости от конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).

5. Арендатор имеет преимущественное  право на заключение договора  аренды на новый срок в следующих  случаях:

• если иное не предусмотрено законом или договором аренды;
• арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязанности;
• арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

По соглашению сторон условия  договора заключенного на новый срок могут быть изменены. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (статья 621 ГК РФ).

Согласно общим положениям об аренде, арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным  имуществом в соответствии с  условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре  не определены, в соответствии  с назначением имущества (статья 615 пункт 1 ГК РФ). Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, нежилое помещение запрещено использовать для проживания людей либо других не производственных целей;

2. Своевременно вносить  арендную плату. Порядок, сроки  и условия внесения платы должны  быть определены договором.

Стороны должны согласовать  сроки внесения платежей. Это могут  быть разовые платежи, когда имущество  арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают  периодичность платежей (раз в  неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа. При разовом платеже  оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода  пользования. Стороны, однако, могут  условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной.

В том случае, если арендатор  существенно нарушает данную обязанность, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы  в установленный последним срок. Однако потребовать предварительной  оплаты он может не более чем за 2 срока подряд (статья 614 пункт 5 ГК РФ). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель может обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды (статья 619 пункт 1 ГК РФ).

3. Поддерживать имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт  и нести расходы на содержание  имущества, если иное не установлено  законом или договором аренды (статья 616 пункт 2 ГК РФ).

Текущий ремонт - это "устранение недостатков имущества, не связанное  с заменой основных (главных) составных  частей (деталей, узлов, конструкций)". ¹² Текущий ремонт предназначен для уменьшения износа зданий (сооружений) и не увеличивает стоимость арендованного имущества. К расходам по содержанию имущества относятся, как правило, расходы, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и тому подобное, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Законодатель не устанавливает  специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного  пункта, однако, если такое нарушение  влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать  досрочного расторжения договора в  силу пункта 2 статьи 619 ГК или потребовать  возмещения убытков, вызванных возвратом  имущества со сверхнормативным износом.

4. Обязан вернуть арендодателю  здание (сооружение) в том состоянии,  в котором он его получил,  с учетом нормального износа  или в состоянии, обусловленном  договором (статья 622 ГК РФ). Вместе с арендованным имуществом, должны быть возвращены и все относящиеся к нему документы, которые были переданы при передаче здания (сооружения) арендатору. Причем передача здания (сооружения) арендатором арендодателю должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (статья 655 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил  арендованное имущество либо возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В данном случае подразумевается арендная плата, предусмотренная договором аренды.

3.3 Права на земельный  участок.

Одна из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений - обязанность  арендодателя по передаче арендатору не только здания (сооружения), но и  права на земельный участок, на котором  оно расположено и который  необходим для его использования. Это обусловлено непосредственной связью здания (сооружения) с землей, как объекта недвижимости и предполагает также пользование данным земельным  участком.

Площадь земельного участка  формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей  площади здания или сооружения в  плане, и б) площади участка, прилегающей  к зданию по его периметру, размеры  которого определяются строительными  и иными техническими нормами  и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка  не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании  объекта аренды в соответствии с  его назначением. Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

В том случае, если договором  не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный  участок, к нему переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования  той частью земельного участка, которая  занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Земельный кодекс РФ устанавливает  обязанности для лиц, не являющихся собственниками земельных участков (в том числе и для арендаторов). Они обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами (статья 42 Земельного кодекса РФ).

3.4 Изменение и расторжение   договора  аренды зданий и сооружений.

Изменение и досрочное  расторжение договора аренды зданий (сооружений) регулируется нормами, предусмотренными главой 29 ГК РФ, с учетом правил статей 617, 619 и 620 ГК РФ. В Гражданском кодексе РФ предусматриваются четыре случая изменения и досрочного расторжения договора в период его действия: по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, в случае одностороннего отказа от исполнения договора, в связи с существенным изменением обстоятельств (статьи 450-451 ГК РФ).

1) Изменение и досрочное  расторжение договора по соглашению  сторон. Под изменением договора  понимается трансформация любого  или нескольких его условий,  составляющих содержание договора. Под расторжением договора понимается  досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. Соглашение сторон это наиболее  приемлемый и безболезненный  способ прекращения договора, не  требующий обращения в суд  на предмет утверждения соглашения. Однако данная норма не применяется,  если иное предусмотрено законом,  договором или ГК РФ(статья 450 пункт 1 ГК РФ).

При заключении договора без  определения его срока (на неопределенный срок) каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за три месяца (статья 610 пункт 2 ГК РФ).

2) Изменение и досрочное  расторжение договора по требованию  одной из сторон (судебный порядок  изменения и расторжения договора). Данный способ изменения и  прекращения договора аренды  здания (сооружения) предусматривает  обращение в суд. Обращение  в суд одной из сторон договора  возможно только в следующих  случаях:

• при существенном нарушении договора другой стороной. Понятие существенности нарушения договора основано, прежде всего, на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.
• по основаниям, прямо предусмотренным ГК, другими законами или договором. В качестве таких оснований выступают действия (бездействие) стороны договора, создающие условия для возможного причинения ущерба другой стороне, хотя они непосредственно не связаны с нарушением договорного обязательства.

Гражданский Кодекс предусматривает помимо общих положений о судебном порядке расторжения договора (статья 450 пункт 2 ГК РФ) и специальные, касающиеся договора аренды (статьи 619-620 ГК РФ).