Договор аренды жилого помещения

3) возвратить вещь после  истечения срока найма (если  же наниматель, не возвращая нанятую  вещь, доводил дело до суда, он  рассматривался в качестве захватчика  чужого владения и присуждался  не только к возврату нанятой  вещи, но и к уплате ее стоимости).

Договор найма вещи прекращался  в следующих случаях:

1) по истечении его  срока;

2) в случае нарушения  сторонами его условий;

3) по инициативе наймодателя  (если наниматель, например, ухудшал  или портил вещь в процессе  ее использования);

4) если вещь оказывалась  необходимой для личных надобностей  наймодателя. ³

Договором имущественного найма  по российскому дореволюционному гражданскому праву признавался договор, в  силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования  и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого  договора.

Субъектами договора найма  являлись: хозяин (лицо, отдающее имущество  внаем) и наниматель (лицо, нанимающее имущество). Они должны были быть правоспособны  и дееспособны. Наймодатель, к тому же должен был обладать способностью распоряжаться вещью.

Внаем могли передаваться только непотребляемые движимые или  недвижимые вещи, а также права (например, право рыбной ловли).

Дореволюционное законодательство требовало обязательного определения  в договоре найма цены, но при  этом не указывало, в чем конкретно  может быть выражено вознаграждение.

Хотя срок договора и являлся  существенным условием, однако же, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования  нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Законодательство того времени предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет (позднее, в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года - 36 лет).⁴

Требования к форме  договора имущественного найма различались  в зависимости от вида нанимаемого  имущества.

Так наем недвижимого имущества, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских  строений и земельных участков в  городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 рублей, а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться "на письме", то есть необходимым условием являлась письменная форма. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным. ⁵

К обязанностям наймодателя  относились:

1) передача сданного внаем  имущества нанимателю;

2) поддержание имущества  в надлежащем состоянии;

3) обеспеченье нанимателю  спокойного пользования нанятым  имуществом в течение срока  найма (в том числе и устранять  все то, что стесняет спокойное  пользование нанимателя).

Наниматель же был обязан:

1) Своевременно вносить наемную плату (сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями).

2) Пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем (причем наниматель нарушает свою обязанность и в том случае, когда не пользуется нанятым имуществом).

3) Возвратить наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученное внаем имущество со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято.

Договор имущественного найма  прекращался по истечении срока, предусмотренного договором либо местным  обычаем.

Договор имущественного найма  по советскому гражданскому праву (Гражданский  кодекс РСФСР 1922 года и Гражданский  кодекс РСФСР 1964 года) определялся как  договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Предмет договора имущественного найма: любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Существовали некоторые  ограничения отношений имущественного найма. Законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем  только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства и если, систематическая  сдача имущества внаем организациями  входит в их уставную деятельность. Граждане же не могли систематически выступать в качестве наймодателей, поскольку считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

Отношения имущественного найма  в основном регулировались многочисленными  подзаконными нормативными актами (типовыми договорами, положениями и правилами  найма отдельных видов имущества).

Требования, предъявляемые  к форме договора имущественного найма, в течение советского периода  неоднократно изменялись. Первоначально  Гражданский кодекс РСФСР 1922 года предусматривал, что договоры найма всякого имущества  на срок более одного года должны совершаться  в письменной форме. Более жесткие  требования предъявлялись к договору о найме государственных или  коммунальных предприятий: к таким  договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная  опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение. Позже данные нормы были дополнены  правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том  числе коммунальных, предприятий  государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую  систему кооперации, а также иными  общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному  удостоверению независимо от суммы  договора.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года упростил правила о форме  договора имущественного найма. При  найме между гражданами на срок более  одного года, требовалась простая  письменная форма, а при найме  с участием организаций требовалась  письменная форма в любом случае, независимо от срока и суммы договора.

Срок найма по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года не должен был  превышать двенадцать лет. По истечении  условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. Гражданский кодекс РСФСР  1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел специальные сроки для отдельных групп правоотношений.

Поднаем по Гражданскому кодексу  РСФСР 1922 года допускался без согласия наймодателя, за исключением национализированного или муниципализированного имущества, которое могло сдаваться нанимателем  в поднаем не иначе как с  письменного разрешения наймодателя. По Гражданскому кодексу РСФСР 1964 года наниматель уже не мог сдавать  нанятое имущество в поднаем  без согласия наймодателя.

Основные обязанности  наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и  в обеспечении надлежащего состояния  этого имущества в период действия договора найма. Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию  нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями  договора, обеспечению содержания данного  имущества, своевременному внесению наемной  платы и возврату имущества наймодателю  по окончании срока найма.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Предмет договора аренды  зданий и сооружений.

Согласно статье 650 ГК РФ предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Представляется, что это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Различия между зданиями и сооружениями не имеют правового  значения еще и в силу того, что  гражданское законодательство не предусматривает  дифференцированного регулирования  правоотношений, возникающих в связи  с этими объектами.

Здания и сооружения - это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются  искусственно созданными объектами.

Здания имеют стены  и крышу. В то же время не может  быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую  стену, но представляющие собой самостоятельное  конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также  исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные  домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и  прочее).

Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним  единое целое. Например: нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы; плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое; автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные  линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных  объектов со всеми сопутствующими комплексами  инженерных сооружений.

2. Здание (сооружение) должно  быть капитальным, иметь постоянную  основу. ⁶ В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК РФ). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен. Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера.

3. Здание (сооружение) служит  местом нахождения людей. Здания - для постоянного нахождения, а  сооружения - для временного. Как  отмечает А.А. Иванов, "здания  предназначаются для постоянного  нахождения в них людей с  целью проживания или работы, сооружения же служат чисто  техническим целям, люди в них  находятся временно". ⁷ Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это "промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания". ⁸ Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены  из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое - нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения  за плату во временное владение и  пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о  договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).

Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют  деления на жилые и нежилые. Они  служат производственным, техническим  целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут  быть предметом данного договора  аренды только после принятия  их в эксплуатацию, в порядке,  предусмотренном законодательством. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1-2 статьи 222 ГК РФ)