Стратегическое планирование развития строительной организации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ПОТЕНЦИАЛА  СПРОСА

Потенциал спроса характеризует величины и соотношение потенциального и реального спроса на жильё.  Он используется при определении стадии  и длительности жизненного цикла  определенного типа жилья или отрасли, при анализе конкурентных сил. Спрос обычно определяется числом платежеспособных потребителей (покупателей). Условимся далее всех нуждающихся  в жилье называть «потребителями», а намеренных приобрести жилье в течение ближайшего года – «покупателями». Тогда потенциальный спрос определится числом платежеспособных потребителей, а реальный – числом платежеспособных покупателей. Возможны два практических подхода  к решению этой задачи. Первый подход базируется на регрессионном анализе предпочтений покупателей и средневзвешенных оценках спроса. Второй – на построении «функции принадлежности», с использованием аппарата теории нечетких множеств.

 Отличительные особенности второго подхода приведены во вставке 2.1. При оценке спроса сначала рассчитывается потенциальный спрос, затем реальный спрос (табл. 2.7, 2.8) по всем типам жилья. На основе исходных данных табл. 2, 3 рассчитываются показатели степени соответствия жилья различного типа запросам потребителей (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Показатели степени соответствия жилья запросам потребителей

Группа	А	Б	В	Г
1	0,77	0,75	0,6	0,64
2	0,709	0,795	0,84	0,848
3	0,582	0,701	0,817	0,862
4	0,557	0,692	0,857	0,914
5	0,574	0,694	0,887	0,9

 

Показатели соответствия являются средневзвешенными оценками «качество-важность». Чтобы заполнить какой-либо столбец табл. 2.1, необходимо показатели такого же столбца табл.2 поочередно перемножать на показатели пяти строк табл.3. Например, степень соответствия жилья типа А запросам первой группы  потребителей вычисляется:

0,77 = 0,4.0,1+0,4.0,1+0,6.0,1+0,6.0,1+0.7.0,1+1.0,5.

На основе расчетной табл. 2.1 и регрессионной зависимости определяется структура предпочтений потребителей – относительные доли потребителей (табл. 2.2), предпочитающих тот или иной тип жилья. Относительная доля потребителей прямо пропорциональна степени соответствия. На основе обработки статистических данных о продажах получена регрессионная зависимость для расчета относительной доли (Д), следующего вида:

            Д = 2,35 . S – С,                                        (2.1)

где: S – показатель степени соответствия  из табл. 2.1, а С – свободный член  регрессии (задается в диапазоне 1,32–1,40).

Подставляем значения каждой ячейки табл. 2.1 в формулу (2.1), результаты расчета заносим в такую же ячейку табл. 2.2. При этом отрицательные значения заменяем нулями.

Таблица  2.2

Относительная структура предпочтений потребителей

Группы	А	Б	В	Г	Сумма
1	0,49	0,44	0,09	0,18	1,2
2	0,35	0,55	0,65	0,67	2,22
3	0,05	0,33	0,60	0,71	1,69
4	0	0,31	0,69	0,83	1,83
5	0,03	0,31	0,76	0,80	1,9

Например, относительная доля потребителей группы 1, предпочитающих жильё А, рассчитывается:  0,49 = 2,35 . 0,77 – 1,32, а для группы № 5 вместо 2,35.0,557 –1,32 = –0,01 ставим  0.

 

Вставка 2.1. При использовании аппарата теории нечетких множеств определение относительной структуры предпочтений потребителей осуществляется с помощью более сложного процесса. Но результаты получаются возможно более точные. Сначала табл. 2.1 преобразуется в табл. 2.1.1. Для этого каждый элемент  столбца табл. 2.1 делится на соответствующую сумму элементов столбца табл. 3 и заносится в ту же ячейку табл. 2.1.1.

 

 

Таблица 2.1.1

Преобразованная таблица 2.1

Группа	А	Б	В	Г
1	0,21	0,21	0,17	0,18
2	0,20	0,22	0,23	0,24
3	0,16	0,19	0,23	0,24
4	0,15	0,19	0,24	0,25
5	0,16	0,19	0,25	0,25

Например, для ячейки 1А:  0,21 = 0,77 / 3,6. Затем на основе табл. 2.1.1 строится матрица попарных минимумов (табл. 2.1.2).

 

Таблица 2.1.2

Матрица попарных минимумов

Пары групп	А	Б	В	Г
1^2	0,2	0,21	0,17	0,18
1^3	0,16	0,19	0,17	0,18*
1^4	0,15	0,19	0,17	0,18
1^5	0,16	0,19	0,17	0,18
2^3	0,16	0,19	0,23	0,24
2^4	0,15	0,19	0,23	0,24
2^5	0,16	0,19	0,23	0,24
3^4	0,15	0,19	0,23	0,24
3^5	0,16	0,19	0,23	0,24
4^5	0,15	0,19	0,24	0,25

Показатели, значение которых меньше пороговой величины, не являются значимыми, и в табл. 2.2.1 вместо них проставляем нули.

Таблица  2.2.1

Относительная структура предпочтений потребителей (вариант 2)

Группы	А	Б	В	Г	Сумма
1	0,21	0,21	0	0,18	0,6
2	0,20	0,22	0,23	0,24	0,89
3	0	0,19	0,23	0,24	0,66
4	0	0,19	0,24	0,25	0,68
5	0	0,19	0,25	0,25	0,69

В итоге получили относительную структуру предпочтений отличную от приведенной в табл. 2.2. В последующих расчетах используется табл. 2.2.

 

Далее выполняем процедуру нормирования – делим значение каждой ячейки табл. 2.2 на сумму по строке. Результат заносим в такую же ячейку табл. 2.3.

Таблица 2.3

Абсолютная структура предпочтений потребителей

(абсолютные доли потребителей)

Группа	А	Б	В	Г	Сумма
1	0,408	0,367	0,075	0,150	1
2	0,158	0,248	0,293	0,302	1
3	0,030	0,195	0,355	0,420	1
4	0,000	0,169	0,377	0,454	1
5	0,016	0,163	0,400	0,421	1

Например, для ячейки А1: 0,367 = 0,44 / 1,2. Теперь табл. 2.3  отражает распределение предпочтений каждой из групп потребителей по типам жилья.

Расчет потенциального спроса (прогноз). На основе  заданной общей численности семей  в районе города  и долей (Д0 и Д1) из табл. 2И рассчитывается численность групп потребителей и заносится в табл. 2.4.

Таблица 2.4

Численность групп потребителей

Группы	Количество семей
1	17500
2	2800
3	1400
4	5250
5	350
Всего	27300

Далее необходимо определить число платежеспособных потребителей для каждой группы и каждого типа жилья с учетом покупательских предпочтений.  Расчет выполняется  перемножением данных табл. 2.4, 2.3 и долей платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Результаты заносятся в табл. 2.5

Таблица 2.5

Структура потенциального спроса (число семей)

Группа	А	Б	В	Г	Сумма
1	2841	1284	0	0	4125
2	436	622	165	0	1223
3	40	273	300	0	612
4	0	885	1604	0	2457
5	5	57	141	73	277
Всего:	3291	3121	2210	73	8695