Понятия цели и содержание антикризисного управления

Падение в сфере жилищного кредитования было серьезным. Согласно оценкам аналитиков, общий объем кредитов в этом году, как уже выданных, так и ожидаемых, будет меньше прошлогодних объемов в 5 раз, и это притом, что кризис начался в сентябре-октябре 2008 года, и уже тогда банки приостановили, или вообще свернули ипотечные программы.

В итоге за несколько месяцев ипотека оказалась отброшенной на 5 лет назад. Пик кризиса пришелся на сентябрь – декабрь, когда банки резко меняли программа, клиенты были дезориентированы, ситуация казалась непредсказуемой и многие решения принимались на эмоциональном уровне. Вторая стадия – с января по сегодняшний день  - характеризуется определенной стабилизацией рынка. Сейчас примерно у восьми банков ипотечное кредитование реально является одним из профильных направлений деятельности, еще несколько занимаются им «частично», то есть предлагают очень ограниченный набор программ, и, наконец определенная часть банков декларирует возврат  на рынок ипотеки, хотя в нынешних условиях сделать это будет не так просто. Сегодня можно сказать о постепенном восстановлении ипотеки, как реального инструмента проведения операций с недвижимостью, но, конечно в другом объеме и на другом уровне развития.

На сегодняшний день лишь несколько банков действительно занимаются жилищным кредитованием. Они условно поделены на несколько категорий. Первая группа -  это крупные банки с государственной поддержкой, например Сбербанк или ВТБ – 24 [12].

Вторую группу образуют так называемые «монобанки» (специализирующиеся на конкретном виде деятельности), которые проводили взвешенную консервативную политику – их ярким примером является DelyCredit [13].

Ситуация на рынке обстоит так, что в основном кредиты берут рублевые, хотя ставки по ним выше. Сейчас большинство людей психологически боятся связываться с долларами. Тем не менее, долларовый кредит, исходя из нынешних условий выглядит предпочтительнее [14].

Наш рынок по объему даже отдаленно нельзя сравнивать с американским, а проверка платежеспособности заемщиков российскими банками отнюдь нельзя назвать либеральными. Стоит отметить, что продажа заложенной по ипотеке квартиры зачастую не покрывает долгов заемщика перед банком. Происходит это потому что, в ряде случаев продаются они буквально за половину стоимости, так как реализуются с обременением. Заемщика, купившего жилье в кредит и оформившего его в собственность, сразу прописывают. Соответственно банк не может выселить людей из квартиры, не предоставив им другого жилья. В итоге сейчас банки и заемщики предпочитают договариваться о реструктуризации кредита, не выставляя жилье на торги. Хотя ипотечные долги растут.

Согласно данным банков сумма просроченной задолжности по ипотеке за январь – февраль выросла на 20%. На 1 марта 2009 года общая задолжность по предоставленным кредитам в январе – феврале выросла с 960,6 млрд. до 994,13 млрд. рублей. Определенную помощь должникам оказывает государственно Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – сейчас оно расширяет программу по реструктуризации кредитов, так как первоначально ее условия подходили для очень ограниченного числа займов.

В компании «ИНКОМ», как и у всех в стране, упали объемы продаж, особенно сильно проявилось в осенне-зимние месяцы, в декабре выдача кредитов была минимальна. Тем не менее 2008 год в целом для компании стал успешным. Банк DeltaCredit очередной раз признал «Инком» лучшей риэлтерской компанией, работающей с ипотекой. Из официальных источников, так же известно, что компания провела сделок с использованием ипотечного кредитования больше, чем конкуренты все вместе взятые. К тому же во всех компаниях ипотечные отделы были закрыты. Существование ипотечных брокеров, как отдельной специализации почти прекратилось. Поэтому сейчас банки рассматривают крупные риэлтерские компании, в первых рядах стоит Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость», в качестве «последнего оплота» и необходимых партнеров. Следовательно у Корпорации «ИНКОМ» есть возможность использовать нынешние времена, как возможность для наращивания своей доли рынка.

2.5 «Черные риэлторы» в период кризиса.

Черные риэлторы – раньше этим словом запугивали одиноких старушек и беззащитных сирот-инвалидов, сейчас, когда люди охвачены паникой, в которую погрузил всемирный финансовый кризис, это слово как дамоклов меч повисло над всеми россиянами. Так называемые агенты по недвижимости, которые и раньше трудились не покладая рук, теперь и вовсе открыли для себя широкое поле деятельности: кому срочно застраховать жилье, кому поменять, кому снять. И вот тут гражданам следует бояться уже не пресловутого кризиса, а милых дам в белых воротничках, так называемых соцработников. Так как же сделать так, чтобы не остаться в итоге без крыши над головой?

«Черные риэлторы» существовали даже в советское время, только они не действовали так изощренно, преступники напоминали больше вышибал из какого-нибудь бара: дубинкой по голове и квартира его. Сейчас же стоит особенно учесть, что мошенники приобрели «цивилизованное» лицо и действуют хитро, используя человеческий фактор: паника и бесконтрольное поведение. Внушает доверие и милое личико дамы, обещающей горы золотые. Самое страшное, что доказать вину такой мошенницы практически невозможно, поскольку жертва сама подписывает документ, находясь практически под гипнозом. К тому же услуги адвокатов стоят бешеных денег, где их взять пострадавшему? Либо государству нужно создавать юридическое бюро специально для таких случаев. Стоит учесть, что вместо милой дамы может пожаловать и милиционер. Недавно была задержана банда «черных риэлторов», среди которых были два сотрудника милиции.

Сейчас, когда кризис заставляет людей экономить и у людей возникают задолженности по квартплате, стоит быть вдвойне внимательными. Чаще всего у преступников есть свои люди в абонентских отделах, где хранится информация о злостных неплательщиках. Тогда мошенники входят в доверие, предлагают погасить долги и переселить в более дешевое жилье, которое на практике может оказаться полуразрушенным зданием. Подобный случай происходили не однократно. Накапливается долг по оплате за жилье. В один из дней появляются агенты по недвижимости, которые предлагают выгодный обмен: частный дом и погашение долгов за жилищную площадь. Аккуратный домик оказывается «халупой», вместо оконных стекол натянут полиэтилен, кирпичная кухонная печь разрушена, а электричества нет вообще. И сделать люди ничего не могут, так как паспорта под предлогом оформления документов на новое жилье изымаются.

Нередки случаи, когда люди подписывают договора вслепую, даже не вчитываясь. Банальные объяснения, которые нередко можно услышать: а у меня плохое зрение, не стала вчитываться, мне было лень. В таких случаях лучше все-таки не лениться, или вообще пойти в проверенную риэлтерскую фирму. С упрямыми хозяевами, которые не соглашаются на продажу, риелторы могут поступить даже так: напоить их водкой до потери памяти, забрать паспорт, оформить фальшивую доверенность на свое имя и по этим документам довести сделку до конца. Сложнее и приезжим, в условиях кризиса, когда выбирать особо не приходиться, можно лишиться и денег, и документов.

В таких случаях лучше обратиться за оказанием услуги в проверенное агентство, чья репутация подтверждена высоким качеством обслуживания, финансовой стабильностью и клиентоориентированной позицией.

2.6 Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Репутация компании — едва ли не решающий фактор в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости.

Вступивший в силу в новой редакции закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" отменил лицензирование риэлторской деятельности. Последствия не замедлили сказаться — "черные маклеры" перешли на "легальное положение", упал профессиональный уровень предоставляемых услуг, увеличилось число махинаций с недвижимостью. Пострадавшая сторона — конечно же, потребитель.

Сегодня большую часть жилищного фонда Москвы составляют квартиры, сменившие собственника несколько раз, что многократно усиливает риск правовых осложнений. Порой сам продавец жилья не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности. При том что любая сделка на рынке недвижимости — сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов, а каждое изменение законодательства приводит к дополнительным сложностям, появляются новые условия для расторжения сделок.

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ, как мы уже подчеркивали, закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131), как мы уже подчеркивали, - закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.1 Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов:

Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)(ред. от 13.05.2008)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008)),

Градостроительный кодекс РФ (от 29.12.2004 N 190-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)(ред. от 22.07.2008),

Лесной кодекс РФ (от 29.01.1997 N 22-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22.01.1997)(ред. от 24.07.2007),

Водный кодекс РФ (от 03.06.2006 N 74-ФЗ(принят ГД ФС РФ 12.04.2006)(ред. от 14.07.2008),

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

(ред. от 22.07.2008)(с изм. и доп., вступающими в силу с 24.10.2008).

Непосредственно в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также внесены существенные изменения и дополнения:

- Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральным законом от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений  в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральным законом от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений  и дополнений в Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) и др.

3. Проектная часть

3.1 Разработка антикризисных  мер

Управление организацией в условиях финансового кризиса — это совокупность методов, направленных с одной стороны, на уменьшение всех статей затрат, увеличение поступления денежных средств в организацию, необходимых для ведения финансовой деятельности, а с другой — на рост объема продаж и получение соразмерной прибыли. Значимым является использование новых мер управления, которые могут кардинально изменить существующую систему после реорганизации. К таким мерам относятся: использование ноу-хау, позиционирование торговой марки, оптимизация кадровой работы, борьба за качество, ценовая политика и т. д.

В условиях кризисного состояния наиболее важно сократить одни затраты и увеличить другие, которые могут сделать компанию прибыльной.