Понятия цели и содержание антикризисного управления

2.2 Анализ финансового состояния предприятия в период кризиса.

Корпорация «ИНКОМ», лидер российского рынка риэлторских услуг и крупнейший девелопер загородной недвижимости, объявляет о полном погашении обязательств по облигационному займу на сумму свыше 1 млрд. 250 млн. рублей. За время действия облигационного займа его держатели получили в совокупности около 470 миллионов рублей дохода.

«Несмотря на кризис, который затронул все отрасли экономики, наша компания придерживается принципиальной позиции выполнения обязательств, взятых как перед клиентами, так и перед партнерами — финансовыми институтами», — отметил Председатель совета директоров Корпорации «ИНКОМ» Константин Попов.

Ценные бумаги группы компаний «ИНКОМ» были размещены весной 2005 года. Облигационный займ стал одним из крупнейших, проведенных на тот момент профессиональными игроками рынка недвижимости, его объем составил 1 миллиард 250 миллионов 200 тысяч рублей, размещенных в ценных бумагах номиналом по 1000 рублей. Срок займа составил четыре года. Владельцы, которые держали облигации в течение всего периода, получили доход в размере 384,21 рубля на одну ценную бумагу.

Выплаты держателям ценных бумаг проводились поэтапно: с июня 2005 по март 2009 года. В течение четырех лет компанией не было допущено ни одной просрочки как по погашению номинальной стоимости облигаций, так и по выплате доходов. Всего за время действия облигационного займа держатели ценных бумаг получили в совокупности около 470 миллионов рублей дохода. За четыре года был полностью погашен и сам займ.

Средства, привлеченные Корпорацией «ИНКОМ» в рамках облигационного займа, были направлены на развитие загородных проектов «Риверсайд» и «Гринфилд», признанных одними из лучших элитных поселков Московской области. Реализация обоих поселков была завершена в 2007-2009 годах.

Последний транш в размере 533 млн. 922 тыс. 914 рублей, что составляет 40% основного долга по займу (500 млн. 80 тыс. рублей) и накопленный за финальный период купонный доход (33 млн. 842 тыс. 914 рублей), был запланирован к погашению на конец марта 2009 года. Согласно графику платежей, 26 марта 2009 года необходимые денежные средства были перечислены на счета «Национального Депозитарного Центра» — компании, выступающей платежным агентом облигационного займа. Выплата средств держателям облигаций — частным лицам и финансовым институтам, будет происходить со счетов платежного агента 30 марта, что полностью соответствует плану погашения обязательств Корпорации в рамках облигационного займа.

Соглашение между «Корпорация ИНКОМ» и «НОМОС-Банк» о возобновляемой кредитной линии с лимитом задолженности в 300 млн. рублей было подписано 1 марта 2006 года. Денежные средства, предоставленные в июне-сентябре 2006 года, были направлены на работы по возведению элитных загородных поселков Корпорации, реализуемых под брендом Villagio Estate, в том числе строительство поселка «Гринфилд» и первую стадию работ по строительству крупнейшего элитного поселка Millennium Park. Поселок «Гринфилд» был построен и сдан в эксплуатацию в начале 2009 года, проект Millennium Park в настоящее время находится в активной фазе строительства.

Соглашение, заключенное между Корпорацией «ИНКОМ» и «НОМОС-Банком» относилось к числу среднесрочных заимствований — кредит был предоставлен сроком на 2,5 года с условием погашения не позднее 28 февраля 2009 года. В ноябре 2008 года, на пике финансового кризиса, стороны пришли к соглашению о пролонгации кредитной линии, установив новый срок погашения — июль 2009 года. Весной 2009 года, руководством Корпорации «ИНКОМ» было принято решение о досрочном погашении и полном возвращении кредита в размере 300 млн. руб.

Погашение кредитных обязательств перед «НОМОС-Банк» было проведено согласно стратегии Корпорации «ИНКОМ» по выполнению финансовых обязательств, как перед клиентами, так и партнерами-финансовыми институтами. Так, в марте 2009 года Корпорация полностью погасила обязательства по облигационному займу на сумму более 1,25 млрд. рублей. Стабильное финансовое состояние компании позволило стать лидером на рынке риэлтерских услуг.

Компания «ИНКОМ-Недвижимость», лидер российского рынка риэлторских услуг, признана лучшей риэлторской компанией страны. Таковы результаты первой премии в области жилой недвижимости URBAN AWARDS, которые были оглашены на юбилейной выставке «Недвижимость-2009», завершившейся в эти выходные.

Получение премии URBAN AWARDS в номинации «Лучший риэлтор» в очередной раз подтвердило позицию, которую компания «ИНКОМ-Недвижимость» занимает на рынке оказания профессиональных риэлторских услуг населению. Так, в 2007 году компания стала первым в стране агентством недвижимости, признанным «Народной маркой». «Результаты голосования URBAN AWARDS наглядно показывают, насколько москвичи доверяют „ИНКОМ-Недвижимости“ и готовы рекомендовать ее услуги родным и близким, — отметила директор по маркетингу компании Лидия Гречина. — Несмотря на кризис, к нам регулярно обращаются за консультациями тысячи человек, которые в это непростое время получают профессиональную помощь в решении своих жилищных вопросов».

Организатором премии URBAN AWARDS выступил портал Urbanus.ru — один из крупнейших интернет-порталов о жилой городской недвижимости. В числе номинантов, за которых голосовали посетители сайта, были представлены более 40 риэлторских и девелоперских компаний, лидирующих в своих отраслях рынка.

2.3 Анализ мирового и российского рынка недвижимости в период  кризиса.

Обычно, говоря о влиянии мирового кризиса на рынок недвижимости и условия кредитования, в качестве "пострадавших" имеют в виду рынки недвижимости США и Великобритании. Но резкое снижение показателей роста рынков недвижимости в других, помимо Великобритании, европейских странах приводит к выводу о том, что кризис затронул и их. Сейчас вопрос ставится не только о том, рынки недвижимости каких стран пострадали сильнее, а гораздо шире: в чем выразилось влияние кризиса и насколько остро потребители отреагируют на ухудшающиеся условия ипотечного кредитования? Насколько силен кризис для того, чтобы развернуть динамику цен на рынке недвижимости вспять и свернуть ипотечные программы банков? Как поведут себя банки на фоне кризиса? В статье приведен обзор общеевропейского рынка недвижимости и даны прогнозы относительно российского сценария развития событий.

Рост цен на жилье: по какую сторону океана значительнее?

    Анализ статистических  данных о росте цен на недвижимость в странах Европы, в том числе Великобритании, и США приводит к выводу о том, что в абсолютном выражении цены наиболее значительно выросли в США [1].

Если же соотнести показатели абсолютного роста цен с динамикой доходов населения в соответствующих странах, то картина будет выглядеть несколько иначе. Доходы населения стран еврозоны росли медленно, поэтому относительный показатель "цена на жилье/доход населения" (т. е. фактически социальный эффект от роста цен) будет столь же высок, как в США [2].

    Безусловно, рынки недвижимости  отдельных стран, входящих в состав  ЕС, весьма сильно отличаются  друг от друга. На первый взгляд, утверждение о едином европейском  рынке недвижимости выглядит  спорным, как, впрочем, любое значительное усреднение. В некоторых странах, например, в Германии, в последнее десятилетие цены на недвижимость были абсолютно стабильны. Если добавить к этому рост доходов, то динамика соотношения "цена/доход" для Германии будет совсем иной, чем в других странах [3].

    Важный вывод, вытекающий  из сопоставления показателя "цена/доход" в разных странах, состоит в  долгосрочной привлекательности  рынка жилой недвижимости Германии  для приобретения с целью личного  пользования в условиях наблюдающегося  кризиса ликвидности. Немецкое жилье не переоценено, в отличие от других европейских стран, в которых цены возросли до рекордных значений за последние 10 лет. Вероятность падения цен на недвижимость в Германии невелика.

    Наибольший рост цен  наблюдался во Франции, Испании, Нидерландах и Ирландии (в Ирландии соотношение "цена/доход" выросло даже выше, чем в Великобритании). В связи с этим в некоторых европейских странах существует реальный риск обесценивания недвижимости. Он стал действительностью для Ирландии и Испании, в которых уже наблюдается падение цен по сравнению с их максимальным значением годом ранее [4]

  Реакция рынка ипотечного кредитования на кризисные явления

    В странах ЕС, как и  в других крупных странах, с  середины прошлого года наблюдается  рост ставок на межбанковском рынке. Размер ставок к настоящему времени ушел далеко вперед по сравнению со ставкой РЕПО, установленной Европейским центральным банком [5].

    Очевидно, что банки переложат  возросшую для них стоимость  ресурсов на конечных потребителей, включив ее в процент по ипотечным кредитам. Потенциально это может привести к серьезной корректировке на европейских жилищных рынках. Однако пока ипотечный рынок продолжает развиваться теми же темпами, что и в 2006 г., несмотря на ужесточение кредитных требований [6].

    Конечно, в будущем ситуация  для заемщиков может измениться  в худшую сторону. Подтверждением  тому служит тот факт, что согласно  отчету Европейского центробанка  за I кв. 2008 г. около 20% банков уже ужесточили  стандарты ипотечного кредитования, а около 15% собираются это сделать в течение последующих 3 мес.

    Но не все так плохо, как могло бы показаться. Согласно  последним данным Организации  экономического сотрудничества  и развития (ОЭСР), совокупный кредитный  долг домохозяйств равен 90% доходов населения. В США кредитная нагрузка граждан составляет 140%, а в Великобритании - 160%. Другими словами, в Европе на возврат кредитов направляется гораздо меньший объем доходов населения, чем в США и Великобритании, а это значит, что в случае серьезного ухудшения условий кредитования европейцы будут более дисциплинированно возвращать взятые кредиты и доля дефолтных кредитов останется невелика.

    Поэтому, несмотря на  то, что в некоторых странах рынки недвижимости явно перегреты, рынок недвижимости Европы в целом выглядит вполне стабильным.

Перспективы рынков недвижимости отдельных стран и Европы в   целом.

Рынки недвижимости европейских стран следуют поговорке "чем выше взлетел, тем больнее падать". Наибольший спад будет наблюдаться в тех странах континентальной Европы, в которых цены на жилую недвижимость росли наиболее высокими темпами. Это, как говорилось выше, Ирландия, Испания, Франция и Нидерланды.

    По всей видимости, к  концу следующего года цены  на жилье в Ирландии потеряют  около 20% от пиковых значений, достигнутых в 2006 г.

    В Испании впервые  с IV кв. 1997 г. реальная (очищенная от  инфляции) стоимость жилья ниже, чем год назад. К концу 2009 г. падение  реальных цен на недвижимость, скорее всего, превысит прогнозные 10%. За прошедшие 10 лет инвестиции в строительство испанского жилья (в процентах к ВВП) удвоились - с 4,7 до 9,4%. После нынешней "встряски" объем таких инвестиций в ближайшие 3 года снизится примерно на 40%.

    Во Франции и Нидерландах  падение цен в ближайшие годы  ожидается менее значительным - 5-10% от пиковых значений.

    Четыре перечисленные  страны составляют 40% общеевропейской  экономики. Поэтому, даже если ни  в одной другой стране континентальной  Европы не будет падения цен, эта четверка окажет свое влияние  на общие показатели.

    Если же говорить о  Европе в целом, то, по всей  видимости, в течение ближайших 1,5 лет здесь будет наблюдаться  ценовая стагнация без какого-либо  видимого снижения.

 Население, фирмы и банки. Кто понесет наибольшие потери?

    В течение 10 лет наблюдая постоянный рост цен на европейскую недвижимость на 5% в год и выше, вполне логично было бы предположить, что даже относительно невысокое замедление роста приведет к спаду потребительской активности в целом и к сокращению потребления. Однако исследования показывают, что в Европе нет такой тесной взаимосвязи между динамикой потребительских расходов и ростом цен на жилье, какая существует, например, в США.

    Европейские банки относительно  редко вынуждены обращать взыскания  на заложенную недвижимость. Кроме того, доля собственников жилья в Европе ниже, чем в США и Великобритании. Поэтому изменения на жилищном рынке не влияют напрямую на рынок потребительских товаров, и снижение цен на недвижимость до нуля не повлечет за собой такого существенного снижения потребительских расходов, как это произошло в США. В условиях здорового рынка труда, высокого уровня сбережений и низкой кредитной нагрузки потребление в Европе будет сохраняться на уровне 2007 г.

    Если многие европейские  потребители без труда "проглотят" новые, более жесткие, условия кредитования и будут расходовать на личные нужды столько же, сколько раньше, то коммерческим организациям нынешний мировой кризис ликвидности приносит гораздо больше неприятностей.

    Рост европейского ВВП  в последние годы во многом обеспечивался ростом инвестиций. В 2006-2007 гг. простота получения корпоративных кредитов позволила нарастить заемный капитал и привела к настоящему инвестиционному буму.

    В нынешней ситуации  ужесточения правил кредитования  невозможность или нежелание фирм обращаться в банки за кредитами способны оказать серьезное влияние на всю европейскую экономику. В упоминавшемся выше исследовании ОЭСР говорится также о том, что около 1/3 банков собираются ужесточить условия кредитования корпоративного сектора в течение ближайшего квартала. Это более чем на 10% превышает количество банков, планирующих ужесточить условия потребительского кредитования.

    В итоге "благодаря" возросшей требовательности банков  при выдаче кредитов, глобальному  сокращению спроса и относительному снижению темпов роста прибыли в ближайшие несколько кварталов с большой вероятностью можно ожидать замедления инвестиционных расходов. Однако вряд ли это замедление будет резким.

    Что касается банков  и их реакции на кризис, то, несмотря на территориальную удаленность от американского рынка субстандартных кредитов, некоторые европейские банки этот кризис не миновали. Наибольшие потери среди европейских банков понесли IKB, Deutsche Bank, Credit Agricole, Societe Generale, Bayern LB. Суммарно их ущерб оценивается более чем в 50 млрд долл., тогда как потери американских банков - в 100 млрд долл. Убытки европейских банков - это около 0,2% общего объема кредитования в еврозоне. Даже в Германии, наиболее активно "игравшей с огнем" американской субстандартной ипотеки, потери от кризиса не превышают 1% банковских активов.