Понятия цели и содержание антикризисного управления

 

Какие уроки может вынести из кризиса Россия?

    Как видно из приведенного  обзора, российский рынок недвижимости  повторяет сценарий развития  рынка европейского. Причем ему  следует не только Москва, как можно было бы предположить, но и другие регионы России, хотя и с некоторым временным лагом.

    У нас, так же как  в европейских странах, в последнее  десятилетие:

- наблюдался повышенный темп роста цен на недвижимость, сменявшийся периодами стагнации;

- отношение "цена/доход" росло высокими темпами, сравнимыми по динамике с США и ЕС;

- до последнего времени улучшались условия ипотечного кредитования: появились более рискованные программы, снижались процентные ставки, сокращались временные издержки на оформление кредита.

    С наступлением мирового  кризиса:

- обозначился серьезный дефицит ресурсов, которые банки могли бы направить на выдачу кредитов;

- около 15% банков свернули программы ипотечного кредитования;

- ужесточились требования к заемщикам при выдаче кредитов;

- ухудшились программы кредитования: сократилось количество программ с пониженным первоначальным взносом, повысились процентные ставки, особенно для "серых" заемщиков, внимательнее стали оцениваться закладываемые объекты.

    Тенденции развития российского  рынка недвижимости настолько  похожи на европейский сценарий, что прогнозировать его дальнейшее развитие, опираясь только на внутренние события и "толчки", было бы неправильно. К сожалению, очень часто в литературе объяснение влияния того или иного фактора базируется лишь на аргументах, касающихся внутреннего рынка. Иногда, правда, под конец добавляют: "_а вот, кстати, в Европе (Москве, Нью-Йорке_) недавно произошло то же самое". Особенно часто такие объяснения событий звучали на фоне резкого роста цен в 2006 г.

    Россия - часть Европы, и, несмотря на сарказм скептиков, российские активы уже стали крупным объектом международных инвестиций. Исходя из этого, учет внешних факторов должен предварять, а не следовать за анализом рынка. И чем выше привлекательность российского региона для иностранных инвестиций, тем сильнее зависимость динамики его развития от внешних факторов.

    Что касается ипотечного  рынка, неизбежное замедление темпов  его роста сейчас очень некстати. Руководство Центробанка не раз  выказывало свою озабоченность "слишком  высокими" темпами роста кредитования  физических лиц, в частности, ипотеки. Ведь при этом, по их словам, растут опережающими темпами дефолты по кредитам и увеличивается рискованность банковских операций. Однако чтобы достичь того уровня, при котором этот рынок становится способным оказывать влияние на основные макроэкономические показатели страны в целом, российскому ипотечному рынку надо развиваться такими же ускоренными темпами и дальше, причем не годы, а десятилетия. Безусловно, с параллельным регулированием уровня риска.

    В нынешней ситуации тот факт, что доля ипотечных кредитов в ВВП еле-еле дотягивает до 2%, что даже меньше, чем доходы 10 самых богатых людей России (3% ВВП), играет нам на руку в вопросе о степени прямого и косвенного влияния последствий кризиса на отечественный рынок недвижимости и ипотеки.

    Ипотека в России слишком  слаба, чтобы повлиять на экономику  страны. С ростом инфляции уровень  реальных доходов населения снизится, что еще больше сузит спрос  на ипотеку. И если сейчас, по  самым оптимистичным расчетам, она  доступна 15-17% населения, то, если развиваться по европейскому сценарию, в ближайшие 1-2 года эта доля не увеличится. Для наращивания объема спроса на жилье все очевидней становится необходимость стимулирования жилищных накоплений (через систему стройсберкасс, жилищные вклады и т. п.). В дальнейшем, после оздоровления ситуации на кредитном рынке, первоначальные накопления смогут заложить основу для массового выхода на ипотечный рынок новой категории заемщиков - так называемых first-home buyers, т. е. тех, кто не имеет активов для первоначального взноса в виде жилья, а вынужден накапливать сумму на первоначальный взнос "с нуля". Это позволит расширить базу ипотечных заемщиков и вывести ипотечный рынок на новый уровень.

 

 

2.4 Анализ рынка жилой недвижимости Московского региона

Предложение

Несмотря на положительную динамику ввода жилья в I кв. текущего года (на уровне объемов аналогичного периода 2008 года), предложение новостроек на коммерческом рынке Москвы выросло незначительно и по итогам мая составило  360 адресов. В Московской области, где объемы ввода жилья в I кв. 2009 года почти на 25% превысили показатели I кв. 2008 года, на рынок выведено десять новых домов. Таким образом, сегодня предложение новостроек в Подмосковье оценивается 410 адресами.

Вместе с тем, если в предыдущие месяцы было отмечено постоянное расширение квартирного ассортимента на 5-15% в месяц (в т.ч. и в уже реализуемых домах), то май стал первым месяцем, когда число предлагаемых квартир сократилось на аналогичную величину.

В структуре предложения по стадиям строительства заметно увеличивается доля готовых новостроек. В настоящее время на объекты, прошедшие сдачу ГК, приходится 35-37% в Москве и 18-20% в Подмосковье (против 28-30% и 10-12% в мае 2008 года соответственно).

Спрос

В мае отмечено снижение потребительской активности на  10% в Москве и 15% в Подмосковье, что связано, как с традиционным «сезонным» фактором - длительными майскими каникулами и началом отпускного периода, так и со сменой ориентира спроса - с «исследовательского» на реальный, связанный именно с желанием приобрести квартиру в первичном сегменте. При этом  в структуре сделок по итогам месяца преобладают объекты бизнес-класса, зачастую приобретаемые в инвестиционных целях, что с высокой долей вероятности позволяет предположить активизацию со стороны частных инвесторов. С учетом значительного снижения цен, высоких качественных характеристик домов (построенных еще по «докризисным» технологиям) и ожидаемого дефицита первичного жилья, вложения в недвижимость данного класса имеют действительно высокий потенциал роста стоимости.

Динамика цен

По итогам мая средняя стоимость кв. м в новостройках Москвы снизилась по отношению к предыдущему месяцу на 0,8% и составила 159 164 руб. Минимальные темпы ценовой корректировки позволяют полагать, что рынок близок к стадии стабилизации цен, а выявленные незначительные отклонения, в большей степени, обусловлены изменением качественного состава предложения [7].

Максимальный показатель снижения цен - 0,9% зафиксирован в сегменте новостроек эконом-класса (112 763 руб./1 кв. м.) Объекты бизнес-класса подешевели на 0,8% (до 164 906 руб./1 кв. м), элитное жилье - на 0,6% (до 535 341 руб./1 кв. м).

Разброс среднего уровня цен на первичном рынке недвижимости Москвы в разрезе административных округов по итогам мая составил от 105,3 тыс. руб. в ВАО до 605,6 тыс. - в ЦАО. Максимальное снижение стоимости новостроек в мае отмечено на востоке столицы - 1,6%, а на западе и севере зафиксирован рост цен в 0,1-0,3%.

Темпы снижения цен в панельных и кирпично-монолитных домах в мае составили 0,9% и 0,7% соответственно. Таким образом, средняя стоимость кв. м панельного жилья в Москве по итогам мая составила 117,5 тыс. руб., в кирпично-монолитных домах - 190,2 тыс. руб.

В Подмосковных новостройках по итогам мая средняя стоимость кв.м. составила 73,2 тыс. руб., продемонстрировав снижение по отношению к предыдущему периоду на 0,6%. Диапазон цен на первичные квартиры в 5-километровом кольце (в городах-спутниках) в мае составил от 70,7 тыс. руб. за 1 кв. м в Балашихе до 99,6 тыс. - в Красногорске.

 

 

 

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Предложение

Майские праздники и начало сезона отпусков отразились снижением активности со стороны собственников жилья, вследствие чего количество предлагаемых квартир и комнат по сравнению с апрелем снизилось на 18% в Москве и 13% в Подмосковье, составив 22,8 и 10,6 тыс. объектов соответственно. Объем предложения столичных квартир  находится на уровне показателей аналогичного периода прошлого года.

Рост популярности альтернативных сделок (доля которых в общей структуре сделок по сравнению с прошлым годом увеличилась почти в 1,5 раза) привел к увеличению в ассортименте предлагаемых квартир доли типовых до уровня 20%, в то время как в прошлом году она не превышала 10-15%.

Спрос

В преддверии лета покупательский интерес к вторичному жилью снизился на 10-15% по отношению к прошлому месяцу в Москве и на 5-10% - в Подмосковье. Однако, даже несмотря на «затяжные» майские праздники, когда, как и в январе, рынок почти половину месяца не активен, количество сделок по сравнению с предыдущим месяцем не снизилось [8].

Наибольшей популярностью у покупателей в настоящее время пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса в домах современной застройки.

Динамика цен

Отрицательная динамика рублевых цен на вторичное жилье обусловлена как продолжающимся торгом между покупателем и продавцом, так и изменением качественной структуры предложения. Средняя цена кв. м по сравнению с апрелем снизилась на 2,6% в Москве и на 2,3% в Подмосковье, составив по итогам мая 150,3 тыс. и 75,7 тыс. руб. соответственно [9].

В отличие от рынка первичной недвижимости, наименьшее снижение цен продемонстрировали квартиры типового и эконом- сегментов - 2,3-2,5%. Средняя стоимость данных предложений составила по итогам прошедшего месяца 140,7 тыс. и 157,7 тыс. руб. соответственно. Объекты бизнес-класса и элитное жилье подешевели на 3,0% до 209,5 тыс. и 367,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Диапазон стоимости кв. м столичных квартир в разрезе административных округов составил от 122,9 тыс. руб. на юго-востоке до 239,8 тыс. руб. в ЦАО. При этом последний характеризовался максимальными темпами снижения - 3,9%, что обусловлено, главным образом, коррекцией цен на предложения в старом жилом фонде. Наименее подверженными корректировке оказались квартиры на востоке Москвы, средний показатель их стоимости снизился на 1,1% до 133,1 тыс. за 1 кв. м.

Результаты исследований позволяют говорить об окончании периода значительных скидок со стороны продавцов: на дисконт более 5-7% соглашаются собственники преимущественно низколиквидных квартир, выведенных на рынок по заведомо завышенным ценам, при этом итогом торга является цена, скорректированная до справедливого рыночного значения.

 

АРЕНДА

Предложение

В мае зафиксировано увеличение объема предложения квартир в аренду на 10% по сравнению с предыдущим месяцем. Ассортимент предлагаемого в найм жилья как за счет квартир, сдаваемых собственниками на период их проживания  в загородных домах, так и за счет граждан, которые используют возможность сдачи квартиры в аренду как способ решения материальных затруднений (например, переезжая к родственникам). Об этом свидетельствует  смещение структуры предложения в сторону квартир нижних ценовых категорий, доля которых по итогам мая увеличилась еще на 5%, и на сегодняшний день составляет около 65% [10].

На квартиры бизнес - и элитного сегментов в настоящее время приходится 31% и 4% соответственно.

Спрос

По итогам мая спрос на аренду снизился на 10%, что является характерной для данного месяца тенденцией - с началом летнего сезона студенты и существенная доля наемных работников уезжают в регионы постоянного проживания. Тем не менее, квартиры нижних ценовых категорий по-прежнему остаются востребованными за счет пополнения аудитории потенциальных нанимателей гражданами, вынужденными отложить планируемую ранее покупку квартиры. Кроме того, пользуясь преимуществами «рынка нанимателя» многие арендаторы переезжают в квартиры  с более выгодными характеристиками (ближе к метро, лучшего качества) либо с меньшей арендной платой.

Динамика цен

По итогам мая арендные ставки снизились на 3,2%, что связано, прежде всего, с пополнением ассортимента предлагаемых в найм квартир «летними предложениями», цены которых традиционно на 10-20% ниже среднерыночных. Таким образом, средняя стоимость найма столичных квартир составила около 54,5 тыс. руб. в месяц.

При этом темпы снижения ставок аренды в сегментах эконом - и бизнес-класса соответствуют среднерыночным (-3,1% и -3,3%, соответственно), более значительной была коррекция элитных предложений - 3,7%. Однако в этом сегменте корректировка цен, по-прежнему, характерна только относительно изначально переоцененных предложений. Цена аренды высококачественных элитных апартаментов представительского класса, количество которых на рынке ограничено, остается на стабильно высоком уровне [11].

Диапазон арендных ставок в разрезе административных округов составил от 37,4 тыс. руб. в месяц в ВАО до 75,3 тыс. руб. в месяц в центре столицы. Темпы изменения арендных ставок соответствовали структуре ассортимента жилья, предлагаемого для аренды в каждом административном округе.

ПРОГНОЗ

Начавшийся летний сезон  не принесет существенных изменений на рынок жилой недвижимости, однако тенденции, наблюдаемые сегодня, получат дальнейшее развитие. По прогнозам аналитических данных, достигнутый уровень спроса и предложения в ближайшие месяцы сохранится. Стабилизация цен, наблюдаемая в сегменте новостроек,  с высокой долей вероятности уже летом установится и на вторичном рынке.

На рынке аренды до начала традиционного делового сезона в конце августа начале сентября не ожидается принципиальных изменений. С наступлением осени в столицу вернутся иногородние наемные работники и студенты московских образовательных учреждений, поэтому, несмотря на кризис, спрос на съемное жилье вырастет, а это в свою очередь спровоцирует рост арендных ставок, который по нашим оценкам может составить от 8 до 20% в зависимости от сегмента.

 

 

2.4.1 Оценка состояния российского рынка ипотеки

В конце прошлого года казалось, что американских детей будут пугать словом «ипотека», ведь именно махинации в этой сфере стали катализатором кризиса сильнейшей экономики мира. А российское ипотечное кредитование – молодое деревце с зелеными долларовыми и разноцветными рублевыми листочками – наверняка замерзнет в эпоху наступивших финансовых холодов.

Пожалуй наиболее заметным и явным результатом кризиса стало резкое обрушение нашего молодого ипотечного рынка. Тем не менее уже весной стало ощущаться, что кризис в банковской сфере оказался не фатальным  - отчасти из-за действий правительства, а более всего по логике событий, ведь национальная валюта катастрофически не обесценилась, доллар вошел в более – менее предсказуемы рамки, а жилищные вопросы граждан, как и прежде, требуют решения.