Оценка рыночной стоимости на примере жилой квартиры

 Оценке стоимости недвижимости  подвергаются как промышленные  или коммерческие, так и жилые  объекты недвижимости. При этом  оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную  оценку, так и кадастровую, что  очень важно для исчисления  налогов. Это же соображение  относится и к оценке жилой  недвижимости, где также принимается  в расчет и рыночная оценка  недвижимости. Оценка недвижимости  в Уфе требует изучения и  уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности,  что под силу лишь профессионалам  с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

 Оценка ущерба необходима  в различных жизненных ситуациях  и требуется для того, чтобы  возместить прямые убытки, связанные  с повреждением или утратой  имущества, но и для того, чтобы  скомпенсировать будущие расходы  или упущенную выгоду.

 Независимая оценка  ущерба экспертами нужна при  пожарах, наводнениях и других  стихийных бедствиях. Впрочем,  к оценке ущерба, нанесенного  имуществу, иногда приходится  прибегать и в бытовых, житейских  ситуациях, например, при оценке  после залива вашей квартиры  соседом с верхнего этажа. Нужна  оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

 Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

 Развитие рыночных  отношений, появление нетрадиционных  видов имущественного

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1 Описание объекта оценки 

 Произведем оценку  рыночной стоимости квартиры, расположенной  по адресу: г. Жезказган, ул. Суйфулина д. 69 кв. 15.

 Для начала рассмотрим  общую характеристику рынка недвижимости.

 Жезказган- находится в центре Казахстана, юго-восточнее гор Улытау, где берут начало река Кара-Кенгир и ее притоки, а также Сары-Кенгир, Жыланды и Жезды,. Город расположен на условной границе пустынной и полупустынной зон. Многонациональный город с развитой культурной жизнью. Здесь располагаются такие учреждения науки и культуры как Жезказганский университет имени О. А. Байконурова, Жезказганский индустриально-гуманитарный колледж, медицинский и музыкальный колледжи, Головной проектный институт ТОО «Корпорация Казахмыс», Дом дружбы и культуры народов, городской краеведческий музей, музей «Казахмыс», Театр имени С.Кожамкулова. В городе функционируют национальные культурные общества русских, белорусов и украинцев («Любысток»), немцев («Видергебурт»), чеченцев («Вайнах») и других этнических групп. В Жезказгане выходят несколько газет — «Жезказганская правда», «Подробности», «Сары-Арка», «Городская Ярмарка», «Наше Время»; ведёт вещание местный телеканал «Дидар». Это район медного оруднения. В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения.

Одной из наиболее развивающихся  составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый  за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи  муниципальных квартир, осуществление  операции с жилыми помещениями, находящиеся  в собственности граждан.

Для целей оценки квартир  в городе Жезказган анализировался рынок жилой недвижимости города Жезказган как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом.

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Жезказган являются Сейфулина, Алашахана, Мира . Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне окраина города, район вокзала.

 Цены на вторичное  жилье имеют устойчивую тенденцию  к росту. 

 Основные факторы,  влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

 месторасположение строительства;

 материал стен дома;

 вид отделки (черновая, получистовая, чистовая);

 срок окончания строительства;

 наличие рассрочки;

 продажа от заказчика  - застройщика или посредника.

 

Рассмотрим ситуацию на рынке  жилья в Жезказгане.

 Недвижимость - это имущество,  которое может использоваться  не одним, а несколькими способами.  Поскольку каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует  определенная величина его стоимости,  то перед проведением оценки  выбирается один способ использования,  называемый наилучшим и наиболее  эффективным. Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение  Оценщика в отношении наилучшего  использования собственности, исходя  из анализа состояния рынка. 

 Принимая во внимание  месторасположение оцениваемого  объекта, подъездные пути, сказанное  в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по  своему функциональному назначению  в качестве жилья, отвечает  критерию наилучшего и наиболее  эффективного использования собственности.  В данное время объект эксплуатируется  в оптимальном режиме. Описание  объекта оценки можно рассмотреть в таблицу 1:

 

 Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки:

 

Местоположение в микрорайоне  – ул. Некрасова 69 д 15;

 Обеспеченность общественным  транспортом (субъективная оценка) - пять минут ходьбы до остановки на ул. Сейфулина;

 Объекты социальной  инфраструктуры микрорайона в  пределах пешей доступности - Детский сад № 24, магазины, кафе и т. д.;

 Обеспеченность объектами  социальной инфраструктуры - район с развитой инфраструктурой;

 Объекты транспортной  инфраструктуры микрорайона -   автобусный;

 Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка) - хорошее .

 

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности  как улучшенной является максимизация стоимости собственности при  подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A)  Физически возможные  варианты использования 

 Необходимо оценить  размер, проектные характеристики  и состояние имеющихся улучшений.  На мой взгляд, физически возможный  вариант использования это - жильё 

 Б) Законодательно  разрешенное использование 

 Текущее использование  объекта оценки не нарушает  законодательство.

B)  Экономически целесообразное  использование 

 Принимая во внимание  текущее состояние и историю  объекта оценки, я считаю наиболее  экономически целесообразным один  вариант - жильё. 

 Г) Наиболее доходное  использование 

 Вариант использования,  обеспечивающий максимальную доходность  из всех физически и законодательно  возможных вариантов, а также  экономически целесообразных при  соответствующем уровне ассоциированных  рисков является наиболее эффективным  использованием имеющихся улучшений. 

 

 Характеристика оцениваемого  объекта представлена в виде  таблицы 2.

 Таблица 2. Характеристика оцениваемой квартиры 

Адрес квартиры: 

г.Жезказган ул . Суйфулина 69 - 12

 Собственники:  

Иванов Иван Иванович

 Адрес владельца:  

г.Жезказган ул. Сейфулина 69 - 12

 Оцениваемые права: 

право собственности

 Инвентар. стоим., тг.  

 Планировка:  

никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту.

 Материал стен:  

Крупноразмерные блоки.

 Год постройки:  

1979 год

 Этаж/этажность:  

4/5  

Кол-во комнат:  

3

 Общая площадь кварт.:

56,6 кв. м

 Полезная площадь:

42.1 кв. м

 Общая площадь жилого  помещения, (без балк.):  

54,6  

Высота помещений:

 2,7 м  

 Ванная комната:

1,9 кв. м  

Балкон:

2 кв. м

 Кухня:

4,2 кв. м

Коридор:

7.5 кв. м

 

 Строительные характеристики 

 Фундамент - ж/бетонный  

Двери - деревянные

 Стены - блочный дом

 Внутренняя отделка - Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель.

 Перекрытия - ж/бетонные  

Качество строительства - хорошее

 Полы - Дерево, кафель, линолеум  

 Привлекательность - внешний вид хороший

 Окна - пластик  

 Системы инженерного обеспечения:

 Водопровод +  

Входная дверь металлическая  +

 Канализация +  

Домофон +

 Газ  -  

Лифт -

 Спутниковая антенна и кабельное телевидение +  

Водяное отопление +  

Электросети +

 Горячее водоснабжение  +  

 Телефон  +

 Внешнее благоустройство:

 Озеленение +  

Детская площадка +

 Стоянка для а/м    -  

Двор  +

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчет величины рыночной  стоимости квартиры 

3.1 Расчет стоимости доходным  подходом 

 Определение стоимости  осуществляется с учетом всех  факторов, существенно влияющих  как на рынок недвижимости  в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой  собственности. Методология оценки  предусматривает три подхода:  затратный, рыночный (сравнительный)  и доходный.

 Подходы к оценке:

 затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

 сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация  о ценах сделок с ними;

 доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки.

 Оценка использования  одного из трёх существующих  подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования  этого подхода при расчёте  величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование  данного решения. 

 В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости  сегодня являются отражением  будущих преимуществ. При применении  данного подхода анализируется  возможность недвижимости генерировать  определенный доход, который обычно  выражается в форме дохода  от эксплуатации и дохода от  возможной продажи в конце  периода владения. Применительно  к объекту оценки можно гипотетически  предположить, что он приобретается  не как «квартира для проживания»,  а как объект для извлечения  прибыли от сдачи его в аренду  и последующей (возможной) продажи. 

 Против использования  доходного подхода, как некорректного  в данной ситуации, у Оценщика  также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что  данная квартира будет использоваться  исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не  планирует сдавать её в аренду  с целью извлечения дохода.

 Затратный подход основывается  на принципе замещения, который  гласит, что покупатель не заплатит  за недвижимость больше той  суммы, которую нужно будет  потратить на приобретение земельного  участка и строительства на  нем объекта, аналогичного по  своим потребительским характеристикам  объекту оценки, например, квартиры  в многоквартирном доме.

 По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры  в многоквартирном доме из  трёх существующих можно считать  сравнительный подход, который в  силу хорошо развитой системы  информационного обеспечения даёт  наиболее объективные результаты.

 Доходный подход - это  определение текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут  в результате использования собственности  и возможной дальнейшей ее  продажи. В данном случае применяется  оценочный принцип ожидания. При  использовании доходного подхода  применяют следующие методы;

 Метод капитализации.  Согласно методу капитализации  рыночная стоимость недвижимости  определяется по формуле