Оценка рыночной стоимости на примере жилой квартиры

 

 

 

 

Определение накопленного (совокупного) износа.

 

 

Физический износ, %	Ифиз	21
Функциональный износ, %	Ифунк	0
Внешний износ, %	Ивн	0
Накопленный износ, Ин	1-(1-Ифиз/100)*(1-Ифунк/100)*(1-Ивн/100)	0,21

 

 Определим остаточную  стоимость объекта оценки:

 Сн = ПВС*(1-Ин)=1 682 640 *(1-0,21)= 1 327 705 тенге

 Стоимость объекта  оценки, определенная затратным  подходом, составляет: 1 327 705 (один миллион триста двадцать семь тысяч семьсот пять) тенге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4 Определение итоговой  величины стоимости объекта оценки 

 В зависимости от  конкретной ситуации, результаты  каждого из трех подходов могут  в большей или меньшей степени  отличаться друг от друга. Выбор  итоговой величины стоимости  зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени  ее достоверности. Для определения  итоговой величины стоимости  используется метод средневзвешенного  значения, а также субъективное  мнение Оценщика.

 На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая  во внимание стабильный потребительский  спрос на жильё, Оценщик сделал  вывод, что при сохранении существующей  динамики развития рынка недвижимости  в г. Уфе объект оценки останется  ликвидным, а его стоимость  будет иметь тенденцию к увеличению. Анализируя применимость каждого  подхода к оценке объекта, оценщик  пришел к следующим выводам.  Стоимость недвижимости, полученная  затратным подходом, в условиях  активного рынка не отражает  реального состояния рынка купли-продажи  жилых помещений. В данной оценке  имеется информация об уровне  цен на жилую недвижимость. Сравнивая  реальные рыночные цены со  стоимостью, полученной по затратному  подходу можно видеть большой  разрыв, который не позволяет  использовать данный подход с  достаточной степенью достоверности.  Следовательно, затратному подходу  присваивается удельный вес, равный 0.

 Особенностью сравнительного  подхода является ориентация  величины стоимости оцениваемого  объекта на рыночные цены купли-продажи  аналогичных объектов. При этом  основным условием достоверности  показателя стоимости, полученного  сравнительным подходом, является  значительное количество тщательно  подобранных фактических сделок  по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает  ту цену, которая может возникнуть  на рынке с учетом всех тенденций  рынка и предпочтений покупателей.  Следовательно, сравнительному подходу  присваивается удельный вес, равный 1.

 С учетом вышеизложенного  рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из  использованных подходов в определении  итоговой величины стоимости  оцениваемого объекта. 

 Согласно полученным  весам рассчитаем рыночную стоимость  оцениваемого объекта. 

 

 

Наименование подхода  в оценке	Расчетная стоимость, тенге	Весовой коэффициент, доли		Компонент стоимости
Затратный подход	1 327 705	0		_
Сравнительный подход	4.410.000	1		4.410.000
Доходный подход	0	0
Общая итоговая стоимость, тг.			4.410.000
Общая итоговая стоимость  с учетом округления, тг.			4.400.000

 

 

 Таким образом, на  основании имеющейся информации  и данных, полученных в результате  проведения настоящего анализа  с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

 рыночная стоимость  права собственности на однокомнатную  квартиру, с учетом округления, расположенной  по адресу: г. Жезказган, ул. Сейфулина 69 - 4, на 23.05.2011г. составляет 4.400.000 (Четыре миллиона четыреста тысяч) тенге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

 Обобщив все вышеизложенное  можно сделать несколько выводов.  Недвижимость включает в себя  объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости  – это совокупность отношений  вокруг операций с объектами  недвижимости (продажи, покупки,  аренды, залога и т.п.). Происходящие  в РК процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

 Разумеется, и сегментация  рынка, и позиционирование продукта  – все это лишь инструменты,  которые используются для достижения  главной задачи – принятия  оптимального экономического решения,  приносящего максимальный доход  предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

 Необходимым элементом  рыночной экономики выступает  институт независимой оценки  собственности, без которого невозможно  становление права собственности  и демократизация экономической  жизни. [2]

 В первую очередь  это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить  в перспективе характер изменений  всей экономики. 

 Объективная оценка  различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой,  налогооблагаемой и других) недвижимого  имущества необходима:

 — при операциях  купли-продажи или сдачи в аренду;

 — при акционировании  предприятий и перераспределении  имущественных долей; 

 — для привлечения  новых пайщиков и дополнительной  эмиссии акций; 

 — при кадастровой  оценке для целей налогообложения  объектов недвижимости: зданий и  земельных участков;

 — для страхования  объектов недвижимости;

 — при кредитовании  под залог объектов недвижимости;

 — при внесении  объектов недвижимости в качестве  вклада в уставный капитал  предприятий и организаций; 

 — при разработке  инвестиционных проектов и привлечения  инвесторов, в том числе и зарубежных;

 — при ликвидации  объектов недвижимости;

 — при исполнении  прав наследования, судебного приговора; 

- при других операциях,  связанных с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

 

Список литературы.

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в РФ»  от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные  Постановлением Правительства РФ  № 519 от 06.07.2001г. 

5. «Методические рекомендации  по определению рыночной стоимости  земельных участков», утвержденные  распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова  М.А. Оценка предприятия: теория  и практика. — М.: Инфра — М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка  недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические  аспекты / под ред. Григорьева  В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.

15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/