Рынок недвижимости

Товар на рынке  недвижимости — это участок земли  с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а  также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть  недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным  актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно  продается и покупается.

Сущность  недвижимости как  товара триедина:

- физическое  содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие  площадь, объем, материалы конструкций,  мощность инженерных систем и  т.п.);

- юридические  характеристики (в рыночном обороте  участвуют права на объект  недвижимости, а не сам объект);

- экономические  характеристики, дающие представления  о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и  т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные  доходы, повышение стоимости и  т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на  ранее созданную  недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами  недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам  и отделке.

Еще одна характерная  черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности  по проведению ремонтов (капитальных  и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью  создания. Средняя продолжительность  цикла строительства или реконструкции  составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя  и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве  случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций  строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный  или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его  приобретения часто используются сложные  финансовые схемы, включающие залог  или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные  виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью  отличны от прав владения другими  товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий  спектр информации, необходимой для  представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с  принятием инвестиционного решения  и требующим анализа можно  отнести:

- текущие и  ретроспективные характеристики  рынка недвижимости;

- социально-демографические  показатели;

- параметры регионального  и местного рынков недвижимости  и пр.

Исследование  рынка недвижимости необходимо проводить  для определения соотношения  между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической  работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера  можно привести кризис на рынке жилой  недвижимости в конце 90-х гг. в  Москве, где чрезмерное и беспорядочное  инвестирование в новое строительство  привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных  черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между  рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого  рынка страны.

Существует еще  один подход к изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости, который  увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий  для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств  и проявлений.

Любые объекты  недвижимости предназначены для  обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья  — для обеспечения жилищных  нужд;

- рынок промышленных  объектов — для реализации  производственно-технологических процессов;

- рынок земельных  участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей  социально-экономической природе  близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок  недвижимости - это составной элемент  единого рынка услуг.

Услуга, как товар  особого рода, обладает рядом отличительных  черт:

-неотделимостью  от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством  качества.

При этом услуга может быть связана или не связана  с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том  и в другом случае она полезна  не как вещь, а как определенная деятельность.

Очевидно, что  услуги, предоставляемые объектами  недвижимости, не обладают всей совокупностью  черт, присущих приведенному выше способу  идентификации. В частности, они  могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя  объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как  совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать  рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего  принципы системного и индивидуального  исследования.

С экономико-философской  точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические  подходы, можно сделать следующие  выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических  оснований для его однозначной  идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости — интегрированная категория  и предполагает наличие характерных  черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2). Такая трактовка  не противоречит узконаправленному  пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Рис. 2. Рынок  недвижимости и его связь с  другими рынками⁵ 

Развитие рынка  недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность  бизнес-планов, на основании которых  принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными  аналитиками с определенной подготовкой  и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа. 

5. Этапы становления  рынка недвижимости в России

Обобщение опыта  становления рынка недвижимости в России позволяет выделить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приобретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица 2 позволяет проследить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России⁶.

Комментируя данные таблицы, хотелось бы обратить внимание на следующее. Как видно из нее, характерная  черта становления рынка —  быстрый рост цен в начале периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м² общей площади квартиры, то к концу 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге — около $300 за м² общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост наблюдался м и 1994 г., но если и Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.

После 1995 г. общий  прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практически прекращается — начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблюдается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес  финансовый кризис 1998 г., в числе  последствий которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось  с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились  к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение составило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен  и арендной платы в долларовом выражении снизился в конце 1998 —начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998 г. — это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997—начале 1998гг. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса на рынке недвижимости. Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые  тенденции, характерные для рынка  недвижимости, нашли свое отражение  и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.