Оценка инвестиционного проекта реконструкции складского комплекса ответственного хранения

     Аннотация

     «ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО  ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ  СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА  ОТВЕТСТВЕННОГО ХРАНЕНИЯ»

     Исп. Слушатель ВШФМ Козлов Д.А. 

     Введение

     Предполагается  расширение бизнеса ЗАО «ТПСК» путем  модернизации одного из существующих складских помещений с возможностью предложения всего комплекса дополнительных складских услуг.

     Объектом  исследования настоящей работы является инвестиционный проект реконструкции  одного из складских помещений ЗАО  «Торгового производственно-складского комплекса», и создания на его основе современного складского комплекса категории В, оснащенного современным оборудованием и системой складского учета.

     Актуальность  инвестиционного  проекта заключается в создании современного складского комплекса категории В. Появление в черте города складского комплекса такого уровня, как рассматриваемый в данном проекте, позволит улучшить сложившуюся ситуацию на рынке складских услуг и поднимет качество обслуживания до современных евростандартов.

     Целью работы является исследование возможности реконструкции имеющегося помещения промышленного назначения и создания на его основе современного складского комплекса ответственного хранения грузов с приемлемым для инициатора проекта уровнем доходности и риска.

     Задачи работы

     1) Рассчитать денежные потоки от активов предприятия с проектом и без него. Провести оценку результатов эффективности экономически необособленного инвестиционного проекта на основе дисконтированного дифференциального денежного потока компании методом With-Without.

     2) Определить требуемый уровень доходности проекта с использованием метода средневзвешенной стоимости капитала (WACC). При расчете стоимости собственного капитала использовать модель CAPM. Учесть влияние инфляции.

     3) Провести оценку эффективности инвестиционного проекта. Для этого определить простой и дисконтированный период окупаемости инвестиций, внутреннюю ставку доходности (IRR), эквивалентный годовой доход (ECF), индекс прибыльности (PI).

     4) Так как инвестиционный проект является реальным, ставится так же задача дать заключение по его экономической эффективности и перспективности.

     Экономические выгоды

     Вследствие  реализации данного проекта появятся новые возможности для развития бизнеса инициатора проекта за счет привлечения крупных контрагентов, появятся новые источники финансирования, ожидается рост доходов и показателей грузооборота предприятия, а также экономия средств на эффектах масштаба и синергии. Для будущих клиентов – это возможность расположения собственных товаров в непосредственной близости с пунктами розничной реализации, а в следствии чего и возможность сокращения издержек на транспортировку собственных товаров от мест хранения до конечного потребителя. Для органов федеральной власти – дополнительные налоговые поступления в региональный и федеральный бюджеты, появление новых рабочих мест. 

     1. Характеристика инициатора  и концепции проекта

     Инициатором проекта реконструкции является компания ЗАО «ТПСК», основным направлением деятельности которой является сдача  собственной недвижимости коммерческого  назначения в аренду, кроме этого, параллельными направлениями деятельности являются предоставление клиентам погрузочно-разгрузочных услуг и упаковка парфюмерной продукции.

     Инициатор проекта нуждается в современном  складском комплексе. В настоящее  время ЗАО «ТПСК» имеет возможность предложить рынку складские помещения только класса С и ниже в Москве на Шоссе Энтузиастов на территории старого промышленного предприятия.

     ЗАО «ТПСК» было принято решение реконструировать складские помещения Здания №3 с  целью создания нового складского комплекса с удобной транспортной доступностью, который должен будет соответствовать всем требованиям складского комплекса категории В, где будут после реконструкции складские помещения не просто сдаваться в аренду, а приниматься товар от клиентов на ответственное хранение, а также будет возможность обслуживать одновременно несколько большегрузных автомашин. Общая площадь складских площадей должна остаться на прежнем уровне и составлять 6 360 кв. м, на которых будут располагаться многоярусные стеллажи с общим количеством паллето-мест не менее 10 500 шт.

     Предусматривается целевая структура финансирования. Планируемый объем инвестиций в  проект – 159 989 150 рублей, из которых 60% составит собственный капитал участников проекта, 40% - кредит банка. 

     Методы  оценки инвестиционного проекта

     Поскольку рассматриваемый в данной работе инвестиционный проект не является экономически обособленным, общая эффективность проекта определялась на основе его дифференциального денежного потока по принципу With-Without. А требуемый уровень доходности – с использованием средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

     При расчете стоимости собственного капитала использована модель стоимости капитальных активов – CAPM. 

     Производственный  план реконструкции  складского комплекса.

     Инвестиционный цикл при реконструкции склада будет включать примерно те же этапы, что и при "новом" строительстве.

1. Предпроектная стадия.
2. Обследование реконструируемого объекта, проведение дополнительных инженерных изысканий.
3. Составление проекта реконструкции.
4. Реализация проекта.
5. Пуско-наладочные работы.

 

     2. Финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта. 

     Срок  жизни проекта

     Оценка  проекта производится для потенциальных  акционеров, поэтому срок жизни проекта  выбираем  максимальный, на весь срок осуществления проекта -10 лет. 

     Прогноз выручки от реализации услуг

     Денежные  потоки проекта формируются за счет выручки от реализации предлагаемых услуг по ответственному хранению товаров  клиентов, а также за счет дополнительных погрузочно-разгрузочных работ в  реконструированном Здании №3. За основу прогноза была взята арендная ставка 4080 рублей за 1 паллето-место в год

     Дополнительные  доходы (аренда складской техники, услуги по ведению складского учета, парковка, погрузочно-разгрузочные работы) были оценены в 25,2 млн. рублей в год. 

Арендные  ставки

- без проекта (1 кв. м) – 2100 руб.

- с проектом (1 п-м) – 4080 руб.

Ставки  налогов и сборов приняты неизменными на весь расчетный период и равными:

- ставка налога на имущество – 2,2%;

- ставка налога на прибыль – 24%;

- ставка ЕСН и других отчислений на социальные нужды – 26,6%

Уровень инфляции:

- 10% в год – до 3-го года;

- 7% в год – 4-ый и 5-ый года;

- 4% в год – с 6-го года. 

     Инвестиционные  затраты на осуществление  проекта.

     Инвестиционные  затраты на осуществление проекта предполагается осуществлять по 8 основным статьям таким, как

     - разработка и подготовка проектной  документации;

     - реконструкция складского помещения  и инженерных коммуникаций;

     - приобретение и установка складского  оборудования;

     - подключение к городским инженерным коммуникациям;

     - закупка погрузочно-разгрузочной  техники;

     - обустройство подъездных путей  и площадок для стоянки автотранспорта;

     - прочие расходы.

     Общий объем инвестиций составляет около 160 млн. рублей. Эти затраты предполагается осуществить в течение 2 лет за исключением затрат на разработку и подготовку проектной документации, осуществление которых предусмотрено в «0» периоде. 

     Прогноз текущих затрат

     Прогноз операционных расходов был сделан исходя из оценок плана реализации и нормативов расходов материальных, трудовых и прочих ресурсов, а также оценки условно-постоянных расходов, сделанной специалистами компании с учетом имеющегося опыта управления и эксплуатации подобных объектов, а также особенностей предлагаемого к реализации проекта.

     Текущие затраты, осуществляемые предприятием в течение 10 лет, разбиты на следующие  основные статьи:

     - заработная плата персонала и отчисления на соцнужды;

     - затраты на текущее обслуживание  зданий и сооружений;

     - коммунальные расходы;

     - затраты на топливо и ГСМ;

     - арендные платежи за земельный  участок;

     - налог на имущество;

     - прочие расходы.

     При расчете затрат учтена инфляция.

     Следует отметить, что если ранее до реконструкции предприятие полностью относило все расходы по электроэнергии и вывозу мусора на своих арендаторов, то после реконструкции предполагается погашать расходы по электроэнергии и вывозу мусора в реконструированном Здании №3 за счет собственных средств, когда коммунальные расходы по остальным объектам предприятия останутся без изменения. 

     Прогноз амортизационных отчислений и величины налога на имущество.

     Амортизация – это распределение амортизируемой стоимости актива на рассчитанный срок его полезной службы. Применялся линейный способ амортизации.

     В данной работе был рассчитан 10-летний график начисления амортизации основных средств предприятия, осуществляющего инвестиционный проект реконструкции Здания №3. Начиная с 3 года, в налогооблагаемую базу по налогу на имущество дополнительно включены вновь созданные в ходе реализации проекта основные средства.

     Общая величина налога на имущество была рассчитана, исходя из среднегодовой стоимости имущества за налоговой период (год), которая рассчитывалась как среднеарифметическое значение остаточной стоимости имущества на начало и конец года (с учетом амортизации). Полученная величина умножалась на ставку налога 2,2%. 

Рабочий капитал

     Рабочий капитал рассчитывался, как разница  между суммой текущих активов  и дебиторской задолженности, и  кредиторской. 

Обоснование выбора денежного потока и ставки дисконтирования

Денежный  поток

      При выборе вида денежного потока, мы исходили из того, что рассматриваемый проект охарактеризован как экономически необособленный и находится на начальной стадии рассмотрения. На основании этого расчеты по оценке эффективности предлагаемого проекта должны вестись на основе дифференциального денежного потока от активов предприятия по принципу With-Without,

     ΔFCF=FCF₁-FCF₀, где

     FCF₁ – денежный поток от активов предприятия с проектом;

      FCF₀ – денежный поток от активов предприятия без проекта. 

Оценка  проекта реконструкции  складских помещений  предприятия по принципу With-Without
	0 год	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год	9 год	10 год
Денежный  поток от активов  предприятия с  проектом	83 910 954	8 130 291	24 030 750	173 967 909	186 009 716	200 323 343	208 961 986	218 586 040	228 532 896	239 188 746	239 188 746
TV предприятия с  проектом											1 331 980 299
FCF + TV с проектом	83 910 954	8 130 291	24 030 750	173 967 909	186 009 716	200 323 343	208 961 986	218 586 040	228 532 896	239 188 746	1 571 169 045
Денежный  поток от активов  предприятия без  проекта	88 120 954	98 853 536	111 024 079	124 539 939	134 696 482	145 135 429	151 186 376	158 257 874	165 550 202	173 450 495	173 450 495
TV предприятия без  проекта											990 842 594
FCF + TV без проекта	88 120 954	98 853 536	111 024 079	124 539 939	134 696 482	145 135 429	151 186 376	158 257 874	165 550 202	173 450 495	1 164 293 089
Дифференциальный  денежный поток ΔFCF	-4 210 000	-90 723 245	-86 993 329	49 427 969	51 313 234	55 187 914	57 775 610	60 328 165	62 982 693	65 738 251	406 875 956