Ипотечное кредитование в РФ

        (3)

где ВОД – возврат основного долга;                                                                     ЕП – размер ежемесячного платежа;                                                                ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты.

Таким образом, ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб. (в Приложении 1представлена схема аннуитетных платежей за весь 15-летний срок).

Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц:

    (4)

где ЕП1 – ежемесячный платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;                                     КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);                            ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;                                               ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

    (5)

где ЕПВ1 – ежемесячные процентные выплаты за первый месяц;                    ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;                                               ПС – процентная ставка;                                                                                    ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга на протяжении всего срока кредита останется неизменной и будет равна:

          (6)

где ВОД – возврат основного долга;                                                                  СК– сумма кредита;                                                                                         КМ – количество месяцев.

 

Рассчитаем платеж для второго месяца:

     (7)

где ЕП2 – ежемесячный платеж на второй месяц;

СК – сумма кредита;                                                                                               ПС – годовая процентная ставка;                                                                         КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);                               ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;                                                  ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты за второй месяц будут равны:

   (8)

где ЕПВ2 – ежемесячные процентные выплаты за второй месяц;                       ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;                                               ПС – процентная ставка;                                                                                       ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Таким образом, ежемесячные дифференцированные платежи на первый и второй месяцы составят 18 118,91 руб. и 17 644,08 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб. (за подробной информацией о нахождении долга банку смотрите в Приложении 2 «Схема дифференцированных платежей»)

По выше приведенной методике расчетов аннуитетных и дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площади жилья в 54 кв. м в виде таблицы 2.2.

Таблица 2.2

Сравнение аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели	54 кв. м.
	Аннуитетные платежи, тыс.руб.	Дифференцированные платежи, тыс. руб.
ЕП	13 860,96	18 118,91
ЕПВ	12 379,50	12 616,91
ВОД	1 481,46	5 502
Итого за 15 лет	2494971,18	2111034,03

На основании таблицы 2.2 и методике расчетов составим график платежей на квартиру площадью 54 кв. м., изображенный на рисунке 2.1

               Рисунок 2.1. График платежей на покупку квартиры площадью 52 кв.м.

Таким образом, по приведенным выше таблице и графику платежей можно сказать, что рассматриваемой мной семье, кредит на покупку квартиры площадью 54 кв.м. и сумму 990 360 руб. банк предоставить может, так как размер ежемесячных аннуитетных 13 860,95 руб. и дифференцированных    18 118,91 руб. платежей не превышает размера совокупного дохода 20 528 руб.

Из этого следует, что если семья предпочтет аннуитетные платежи, то через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2 494 971,18руб. А если дифференцированные платежи, то начисленные проценты составят 1 120 674,03 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В итоге банку будет возвращено 2 111 034,03 руб.

Выбор аннуитета продиктован не только заботой банка о собственной выгоде, но и лояльностью к клиенту. Обозначенная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита.

Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной массы клиентов. При таком платеже клиент может равномерно распределить свои силы на весь период погашения долга. Лица, приобретающие жилье по ипотеке, обычно не располагают достаточными средствами, для того, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; для них аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной.25

В любом случае, человеку, который решил взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж подходит для желающих потратить минимум и обладающих достаточно высоким доходом. 26

Дифференцированные платежи ложатся довольно тяжелым бременем на заемщика впервые годы расчетов, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. Зато примерно с середины срока кредитования платежи по ипотеке в значительной мере снижаются. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже впервые месяцы после получения кредита. Кроме этого предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, отталкиваясь от суммы долга на данный момент. Возможность досрочного погашения, как правило, оговаривается банком.

 В обоих случаях – и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Банки, ориентированные на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 30 лет) обычно, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все, же выбор есть и здесь. Несомненно, что для банка выгоден аннуитетный платеж, но эта форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которую и требуется погасить. В результате, клиент всегда точно знает размер следующего платежа.27

 

2.3. Анализ расчетов оценки ипотечного портфеля в Брянском отделении №8605 Сбербанка России

 

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля.

Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам.

 Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

• объем и структуру кредитных вложений по видам;
• структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;
• цену кредитования (уровень процентных ставок).
• сроки кредитов;
• своевременность погашения предоставляемых кредитов;
• отраслевую принадлежность;
• виды валют;

 

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Брянского отделения №8605Сбербанка России в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3

Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Брянского отделения №8605 Сбербанка России.28

	на 01.01.2006г.		на 01.01.2007г.		на 01.01.2008г.		на 01.01.2009г.
Кредиты	Сумма, в тыс. р.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %		Сумма, в тыс. руб.	Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды	501723	72,42	625626	55,48	702 318	51,21		546 023	56,04
2 Автокредит	68 530	9,9	169215	14,96	242 525	17,68		184 326	18,91
3 Ипотечный кредит	92 030	13,3	298056	26,38	376 280	27,43		200 030	20,52
4 Кредит на личное подсобное  хозяйство	10 250	1,48	9 809	0,87	15 255	1,11		13 155	1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг	10 360	1,47	6 890	0,60	3 250	0,24		2 680	0,27
6 Образователь- ный кредит	5 600	0,81	12 400	1,10	20 250	1,48		18 506	1,90
7.Доверительный кредит	4 302	0,62	7 820	0,61	11 516	0,84		9 740	1
Кредитный портфель банка	692795	100	1 129 816	100	1 371 394	100		974 460	100

На основании данных таблицы 2.3 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.2:

Рисунок 2.2.

Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Брянского отделения №8605 Сбербанка России

По диаграмме и данным таблицы видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле. В 2008г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла - 13,3%, в 2007г. - 26,38%, в 2009г. – 20,52%.

Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается в 2008г. Объясняется это тем, что именно в 2008г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса): увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки, сроки кредитования увеличились до 30 лет.

Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.4.

Таблица 2.4

Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006- 2009гг29

Сроки кредитования	На 01.01. 2006г.		На 01.01. 2007г.		На 01.01. 2008г.		На 01.01.2009г
	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс. руб.	Доля, в %
До 10 лет	19 918	21,64	25 032	8,40	62 037	16,49	40 560	20,28
10-20 лет	72 112	78,36	195 256	65,51	159 287	42,33	131 348	65,66
20-30 лет	-	-	77 768	26,09	154 956	41,18	28 122	14,06
Итого	92 030	100	298 056	100	376 280	100	200 030	100

 

По данным таблицы 2.4, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.3.