Ипотечное кредитование в РФ

• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — допускают частичную амортизацию до конца срока кредита. 

3. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех  лет погашают только проценты, а в последующие три года — проценты и основной долг. 

4. Кредиты с участием применяют  при финансировании доходной  недвижимости. Данный кредит близок  самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая  основной долг и проценты по  нему, претендует и на доходы  от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать: 

• часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах); 
• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. д. 

5. Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают  равнопеременные выплаты в течение  всего срока и используются  владельцами сдаваемой в аренду  недвижимости в расчете на  то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы, необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом. 

6. Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одному  из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют  оплачивать кредит по переменной  ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20 %). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке. 

7. Кредиты с добавленной процентной  ставкой. Такие кредиты используют  при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита. 

Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.7

Роль ипотечного кредитования

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. Создание системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом.

По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, значит, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.  

Необходимо учитывать также и то, что в Российской Федерации в настоящее время проводится и реформа жилищно-коммунального хозяйства. А это означает, что при переводе к стопроцентной оплате жилищно-коммунальных услуг ежемесячные обязательные платежи населения будут увеличиваться, что в свою очередь еще больше снижает планку доступности ипотечных жилищных кредитов.8

1.2. История развития ипотечного кредитования в РФ и текущее состояние ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. В XIII - XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

• В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами.
• С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
• С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.
• 1863 год – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.
• 1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
• 1868 год –  принятие устава сельских банков
• 1872 год – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
• 1883 год – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
• 1884 год – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
• 1885 год – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
• В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.9

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.10

Впервые об ипотеке в современной России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа.11

Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в  2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Объем просроченной задолженности за прошедший год увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

И это несмотря на ряд существенных изменений в законодательстве, таких как:

- отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- упрощение процедур, связанных  с обращением взыскания на  заложенное имущество (жилое помещение);

- упрощение операций с закладными;

- признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Кроме того, в ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок – почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.

Пострадала ипотека и в сокращении целевой аудитории рынка. По словам аналитиков, тому был ряд причин:

- высокие процентные ставки,

- риск последующего снижения  цены приобретаемого объекта  недвижимости,

- нестабильность валютных курсов,

- шаткое положение на рынке труда,

- негативное информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Положительные же изменения на рынке ипотеки начали появляться с середины прошлого лета. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них – кредитование новостроек.

В результате к концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались следующие тенденции:

- количество выданных займов  увеличилось в 2 раза. На рынок  начали выходить покупатели с  небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в  Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах);

- средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем  до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким  размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой  стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

- средневзвешенная ставка по  валютным кредитам снизилась  до 13,5%, по рублевым – до 14,5%;

- средний срок предоставленных  рублевых кредитов увеличился  до 15,6 лет, валютных – до 8,6 лет (в  начале года аналогичные показатели  едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

- основными условиями при получении  займа в настоящее время являются  залог уже имеющейся у потенциального  покупателя недвижимости или  прав на новую квартиру, высокая  стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;

- завершившейся осенью доля  сделок с привлечением кредитных  средств возросла до 10-12% в Петербурге  и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными  показателями (25-35%) она все еще крайне низка.12

Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы.

 

1.3. Участники процесса  ипотеки. Правовые особенности ипотечного  кредитования.

   Основные участники ипотечного кредитования:

ü заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

ü кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

ü продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

ü риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

ü страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

ü оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

ü операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

ü инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

ü Правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Основные особенности ипотечного кредитования:

• кредит выдается на длительный срок (до 30 лет в Сбербанке РФ);

• процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;

• заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (в некоторых банках это условие не обязательно);

• размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости;

• банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.;

• обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.