Ипотечное кредитование в РФ

• погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетами платежами или дифференцированными.13

Главным преимуществом ипотечного кредитования является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

   Кроме того, у ипотечного  кредитования есть еще ряд  положительных моментов: заемщику  предоставляется имущественный  налоговый вычет, который фактически  снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

   Еще один «минус» ипотеки  – большое количество требований  ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.14

   Развитие ипотечного кредитования  в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах:

- учет имеющегося мирового опыта  развития ипотечного кредитования;

- обязательная его адаптация  с учетом российской специфики;

- эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;

- доступность кредитов населению;

- государственное регулирование  и поддержка.

   Главная цель развития  долгосрочного ипотечного кредитования  заключается в создании эффективно  работающей системы, основанной  на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит:

- решить одну из наиболее  острых социальных проблем общества  –  обеспечение населения жильем;

- активизировать рынок жилья;

- привлечь в жилищную сферу  сбережения населения и другие  внебюджетные финансовые инвестиционные  ресурсы;

- обеспечить развитие строительного  комплекса, а также ряда других  отраслей материального производства;

- оживить экономику страны в целом.15

 

1.4. Проблемы и пути  совершенствования правового механизма  ипотечного кредитования

На сегодняшний день многие аналитики говорят о том, что острая фаза кризиса пройдена. Вопрос о восстановлении объемов ипотечного кредитования сводится к срокам. Все зависит от общей экономической ситуации.  В 2011 году наметились пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка – оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

 АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, логично дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом – о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу – это уже другой вопрос.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком. Таким образом, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту.

ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему "Банк - заказчик оценки", в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости. Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья.  На текущий момент более 94% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы "Банк-Заказчик оценки" и в ближайшее время данная доля будет доведена до 100%.16

   В 2012 году рынок ипотеки  продолжит восстанавливаться. На  фоне пониженной ставки рефинансирования  ЦБ РФ (8.25%) и поддержки со стороны  государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 10%. Учитывая зафиксированное в прошлом году смещение спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.

 

II. Расчет и анализ выданных ипотечных кредитов за 2006-2009 гг.на примере Брянского отделения №8605 Сбербанка России.

 

2.1. Краткая характеристика  Банка и его финансовое состояние.

 

 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации  создан в форме акционерного общества в соответствии с Законом РСФСР "О банках и банковской деятельности в РСФСР" от 2 декабря 1990 года. Учредителем являлся Центральный банк Российской Федерации. Устав Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации зарегистрирован в Центральном банке Российской Федерации 20 июня 1991 года.17

Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физических и юридических лиц, осуществление кредитно-расчетных и иных банковских операций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.18

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.19

Банк осуществляет следующие операции:

• привлечение денежных  средств физических и юридических лиц во вклады 
  (до востребования и на определенный срок);
• открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;
• инкассацию   денежных    средств,    векселей,    платежных    и    расчетных 
  документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;
• куплю-продажу иностранной валюты в наличной и безналичной формах;
• привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;
• выдачу банковских гарантий;
• переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия 
  банковских счетов (за исключением почтовых переводов).
• предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;
• лизинговые операции;
• оказание консультационных и информационных услуг.

Все банковские операции и сделки осуществляются в рублях и иностранной валюте.20

На сегодняшний день Сбербанк является крупнейшим банком Российской Федерации и Центральной и Восточной Европы.

Активы Сбербанка почти в 4 раза превышают размер активов следующих за ним ВТБ и Газпромбанка — более 4 трлн.рублей. Банк входит в TOP-200 крупнейших банков мира по размеру активов и по размеру капитала.21

Чистая прибыль Сбербанка в январе-марте текущего года составила 83,9 миллиарда рублей. Таким образом, в первом квартале Сбербанку удалось заработать почти половину всей чистой прибыли за 2010 год, которая составила 174 миллиарда рублей.

 

Доналоговая прибыль крупнейшего банка России в первом квартале 2011 года составила 93,6 миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (45,4 миллиарда рублей) заработок Сбербанка вырос примерно в два раза. Активы банка в январе-марте увеличились на 22 миллиарда рублей и достигли 8,569 триллиона рублей. Объем вкладов физических лиц к концу марта расширился на 29 миллиардов - до 4,843 триллиона рублей.

 

В Сбербанке прогнозируют, что по итогам текущего года получат рекордную прибыль почти в 200 миллиардов рублей. В феврале президент организации Герман Греф отмечал, что пока этот прогноз менять не планируется, даже, несмотря на успешный январь, в котором прибыль Сбербанка составила почти 27 миллиардов рублей.22

 

 

2.2. Расчетная часть. Оценка ипотечного портфеля рынка жилья г. Брянска.

Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные платежи - это равные платежи. Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита.

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую брянскую семью, состоящую из 2 родителей и 1 ребенка. Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). В первом квартале 2009 года по Брянской области 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб.23 Отсюда следует, что общая стоимость приобретаемого жилья:

54 кв.м. х 26200 = 1 414 800

Так как стоимость квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости, остальные 30% первоначальный взнос.

Первоначальный взнос для оформления ипотеки:

1 414 800 руб. х 30% = 424 440

Сумма предоставляемого кредита:

1 414 800 руб. х 70% = 990 360

Рассчитаем суммарную величину прожиточного минимума в регионе за III квартал 2009 года:24

(4507 руб. х 2) + 4279 руб. = 13293 руб., где

4507 руб. – для трудоспособного  человека;

4279 руб. - на ребенка.

Рассчитаем сумму страховых выплат за месяц:

1414800 х 0,01% : 12 мес. х 100 = 1179 руб.

Определим совокупный доход за вычетом расходов. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья:

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 179 руб. = 20 528 руб.

Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.1.

 

Таблица 2.1.

Основные параметры, используемые при расчете возможности приобретения жилья по ипотеке

Средняя площадь квартиры,  кв.м.	Стоимость жилья, руб.	Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, руб.	Сумма кредита, руб.	Совокупный доход за вычетом расходов, руб.	Прожиточный минимум,       руб.	Сумма страховых выплат за месяц,руб.
54	1 414 800	424 440	990 360	20 528	13 293	1 179

 

Формула расчёта аннуитетного платежа имеет следующий вид:

 , где                   (1)

СК - сумма кредита;

ПС - процентная ставка в долях за месяц , т.е., если годовая % ставка равна 18%, то ПС = 18/(100×12);  
м – количество месяцев, на которые берётся кредит ( я взяла 180 мес. или 15 лет).

Подставили в формулу значения из таблицы и получили размер ежемесячного аннуитетного платежа равному 13 860, 96 руб.

Можно заметить, что ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих – возвращения основного долга и начисленных процентов:

     (2)

где

ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;                                                            ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;                                                   ПС – процентная ставка.

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце: