Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом

    Нам представляется, что недопустимо  говорить о существовании публичных  сервитутов, внедряемых, к сожалению, в современную отечественную практику не только подзаконными актами, но и законами.18 Аналогичная ошибка была заложена, например, в проекте нового Земельного кодекса РФ, в п. 1 ст. 56 которого говорилось, что право ограниченного пользования чужим земельным участком может устанавливаться не только по соглашению между владельцами земельных участков, но также и органами государственной власти и местного самоуправления в общественных интересах. Тот же промах допущен и в президентском Указе № 1535 от 22 июля 1994 г. Указ устанавливает публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники продаваемых застроенных земельных участков обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог и объектов инженерной инфраструктуры), если они существовали на момент передачи участка в собственность; возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Перечисленные случаи являются вариантами установления границ права собственности. Кроме того, в Указе говорится, что изменение названных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами. Источниками же сервитутов являются только соглашения сторон или, в случаях их недостижения, – решения судов.

    Сервитут, в силу указания п. 2 ст. 274 ГК РФ, не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения им. Значит, при наличии, допустим, сервитута прохода или проезда через участок, его собственник вправе при строительстве дома на территории, через которую ездит сосед, по согласованию с ним, изменить территориальные границы осуществления сервитута. Другое дело, если собственник попробует построить дом на месте не частной, а публичной действующей дороги, – право собственности в отношении занятой ею полосы, расположенной на этом участке, не ограничено, а не существует в этой его части. В облюбованном месте дом построить нельзя, поскольку установлено определенное пользование имуществом, изменить которое собственник не вправе; и так называемые публичные сервитуты есть не что иное, как границы права собственности. Поэтому, если подходить строго формально, существование публичных сервитутов с момента начала действия главы 17 ГК РФ этой главе будет противоречить.

    3. Основания возникновения  и прекращения  сервитута. Защита  сервитута

    Согласно  п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, нуждающимся в его установлении, и собственником соседнего земельного участка и подлежит регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, которое требует установления сервитута. В отношении служащей недвижимости сервитут может устанавливаться (исключая судебное решение) только с согласия ее собственника. И это справедливо, так как сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества – и ни арендатор, ни эмфитевт не вправе решать этот вопрос за собственника. Касательно господствующего участка, согласно п. 4 ст. 274 ГК, сервитут может быть установлен не только в интересах собственника, но также и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования, т. е. лиц, которым принадлежат права, опосредующие необходимость долговременного удовлетворения нужд, для которых сервитут устанавливается. Такой владелец не нуждается в согласии собственника для приобретения сервитута в пользу ему принадлежащего участка.

    Однако  в случае прекращения права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования собственник вправе потребовать изменения условий осуществления сервитута или отказаться от него, если сервитут не представляет для него интереса или собственник не желает возмещать стоимость ограниченного пользования владельцу служащего участка. Плата за ограниченное пользование участком должна вноситься собственнику служащего участка, кроме случаев, когда договором этого собственника с другим титульным владельцем не предусмотрено иного. Возможность безвозмездного осуществления сервитута может быть предусмотрена только законом (так, в проекте Земельного кодекса РФ предполагалось, что за сельскохозяйственные сервитуты в пользу сельских обществ плата взиматься не будет) или соглашением сторон, но только на время осуществления прав конкретными субъектами. С переходом права собственности на служащий участок к другому лицу у нового собственника появляется право требовать платы за сервитут, если до отчуждения участка договором не было установлено иное. В соответствии с п. 4 ст. 131 ГК РФ существование сервитута не должно утаиваться от заинтересованных лиц.

    Указание  на то, что сервитут устанавливается  по соглашению сторон (здесь возможен любой непротиворечащий законодательству договор), их взаимным волеизъявлением, подразумевает невозможность установления сервитута односторонней сделкой, например легатом.

    Один  из вариантов возникновения сервитута  определен п. 4 ст. 340 ГК РФ, а именно, если при ипотеке земельного участка договором не предусмотрено иного, право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя. В этом случае, если стороны в договоре о залоге земельного участка ничего не предусмотрели в отношении здания или сооружения, находящегося на нем, при обращении взыскания на заложенный земельный участок за залогодателем сохраняется право ограниченного пользования той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия сервитута, обременяющего участок, определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.

    Поскольку сделка, которой устанавливается  сервитут, подлежит так же, как и  сам сервитут, в силу ст. 131, 164 ГК государственной регистрации (из чего следует и необходимость ее совершения в простой письменной форме), несоблюдение данного требования влечет ее недействительность, т. е. право ограниченного пользования чужой недвижимостью возникает лишь с момента его государственной регистрации. В связи с этим определенную сложность вызывают следующие вопросы: возможно ли приобретение иных вещных прав по давности и возможна ли их утрата вследствие неосуществления (non usus)? Представляется, что из всех вещных прав, исключая право собственности, только сервитут может прекратиться и возникнуть на основании давностного (не)осуществления. Иное вещное право, предусматривающее владение и пользование имуществом, или производно от права собственности, или, поскольку не может возникнуть независимо от него, само и есть право собственности. Однако установление сервитута по давности на практике будет, скорее всего, происходить путем обжалования в суде действий регистрационного органа, поскольку последний вряд ли сможет взять на себя решение вопроса о наличии оснований для приобретения этих двух вещных прав.

    Проблемы  прекращения сервитута практически не отражены в новом ГК РФ. Вероятно, они будут решены в Земельном Кодексе РФ. В ст. 276 ГК РФ говорится только о том, что сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, и в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением. При этом в обеих ситуациях вопрос о прекращении сервитута решается по иску собственника служащего участка. Отпадением оснований сервитута надо считать также прекращение объективной необходимости ограниченного пользования чужой недвижимостью. Частным случаем этого является соединение в одном лице права cобственности на господствующий и служащий участки. Происходит так называемое слияние имущественной массы (confusio) и вступает в силу еще одно древнеримское правило: «Nemini res sua servit» («Никто не может иметь сервитутного права на свою вещь»).19 Так как у лица есть право собственности на данную вещь, то право ограниченного пользования ею же ему просто не нужно.

    Отпадением  основания сервитута может быть и такое природное или искусственное  изменение господствующей или служащей недвижимости, которое упраздняет необходимость ограниченного пользования служащим участком. Изменения могут быть различными: физическая или юридическая гибель имущества (или иное ограничение в обороте, связанное, допустим, с изменением целевого назначения обремененной сервитутом земли, которое сделало невозможным ее использование по назначению в результате этого обременения), улучшение господствующего участка, благодаря которому упраздняется необходимость ограниченного пользования служащим участком, и т. д. Например, собственник на своей земле выкапывает колодец – тем самым прекращается его право черпать воду на земле соседа.

    Пункт 2 ст. 275 ГК РФ, утверждая ограниченную оборотоспособность сервитута, говорит  о том, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Иными словами, невозможно отчуждение сервитута без отчуждения господствующего участка. Право на сервитут имеет только владелец господствующей недвижимости. Однако прекращение сервитута возможно соглашением сторон или односторонним отказом от него собственника господствующей недвижимости, так как при прекращении сервитута не передается право ограниченного пользования собственнику служащего участка, а прекращается это право у собственника господствующего.

    Спорной представляется возможность прекращения  сервитута в случае отказа от платы  за него на основании ст. 328 ГК РФ в  силу встречной обусловленности  исполнения обязательства сторонами. На наш взгляд, между владельцами служащего и господствующего участка действительно существует правоотношение, но не обязательственное, а вещное. Поэтому право ограниченного пользования чужой недвижимостью одного не обусловлено правом требования платы за ее пользование другим, а существует самостоятельно от второго. В то же время право требования платы за пользование своей недвижимостью существует в отношении лица и зависит от его действий, тогда как право ограниченного пользования устанавливается непосредственно в отношении вещи и не зависит от действий ее владельца. И если владелец господствующего участка отказывается платить за сервитут, то только на этом основании его прекратить нельзя. Эта проблема может быть решена в пользу владельца служащего участка в случае прямого указания закона на возможность прекращения сервитута по этому основанию.

    Защищается  сервитут, по нашему мнению, конфессорным иском (actio confessoria), появление которого связано с появлением сервитута, и конструирование которого возможно по аналогии закона, согласно ст. 6 ГК РФ. Еще в Древнем Риме с помощью actio confessoria сервитут защищался от препятствования к своему осуществлению не только против собственника служащей недвижимости, но и против всех третьих лиц. Поскольку сервитут – это вещное право, выражающееся в непосредственном осуществлении и устранении обязанного лица (обязанных лиц), то праву ограниченного пользования собственника господствующего участка противостоит обязанность собственника служащего не нарушать это право. Вещные права более полного содержания защищаются негаторным иском против всех третьих лиц, включая и собственника имущества, принадлежащего другим лицам на иных титулах владения в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 216, 305 ГК РФ). Однако правоотношение по реализации сервитута не является правоотношением по реализации права собственности или иного вещного или обязательственного права, опосредующего владение недвижимостью, и имеет определенную специфику. Поэтому применение негаторного иска для защиты сервитута в соответствии со ст. 305 ГК РФ будет не совсем корректно. Одно из основных условий предъявления в суде негаторного иска – сохранение владения вещью. Сервитут же предоставляет управомоченному не право владения чужой недвижимостью, а лишь право ограниченного ею пользования. Значит, говорить о «сохранении владения вещью», и о «владении» сервитутом нельзя, так как лицо владеет господствующим участком, а соседней землей только ограниченно пользуется. Таким образом, при нарушении своего владения со стороны соседа собственник господствующего участка должен предъявлять негаторный иск, а при нарушении права ограниченного пользования соседским недвижимым имуществом – другой вещно-правовой иск по аналогии – иск конфессорный.

    Литература:

    1 Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 1993. С. 285.

    2 Мусин В.А., Попондопуло В.Ф. В научно-экспертном совете по правовым проблемам регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге // Юридическая практика. СПб., 1995. № 2. С. 72 - 73.

    3 Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1995. С. 280.

    4 См., напр.: Аскназий С.И. Некоторые вопросы методологии советского гражданского права // Советское государство и право. 1940. № 8-9. С. 80-81; Бару М.И., Пушкин А.А., Сибилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 60; Гражданское право: Учебник /Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 297; Гражданское право: Учебник. Ч. 1. / Под. ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. СПб., 1996. С. 288; и др.