Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом

    Право ограниченного пользования  чужим недвижимым имуществом :

    Косарев, И. Э. Право ограниченного пользования  чужим недвижимым  
имуществом :Сервитуты /И. Э. Косарев. //Правоведение. -1996. - № 3. - C. 99 - 109 

    ВЕЩНОЕ  ПРАВО - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС – ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - ИМУЩЕСТВЕННЫЕ  ПРАВА - ИМУЩЕСТВО - НЕДВИЖИМОСТЬ - ПРАВОВОЙ СТАТУС - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ - СЕРВИТУТНОЕ ПРАВО  

    Практически все научные исследования в рамках темы вещных прав на недвижимое имущество сводятся к анализу проблем права собственности. Существование иных вещных прав как самостоятельной категории, например, сервитутного права, долгое время отвергалось многими отечественными цивилистами и не получало легального признания. Эти обстоятельства являются основными причинами того, что ограниченные вещные права остаются малоизученными и на сегодняшний день нет их общепризнанной классификации.

    Е. А. Суханов предложил классифицировать их по принципу целевого назначения: вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника, права сервитутного типа (ограниченное пользование имуществом как для потребительских, так и для хозяйственных целей) и вещные права по использованию земельных участков.1 Логичнее, однако, классифицировать вещные права в зависимости от полноты их содержания: самое полное – право собственности, предоставляющее управомоченному максимально дозволенное господство над вещью, и далее – по убывающей. Изложение вопроса вещных прав на недвижимое имущество правильнее начать с самого небольшого по объему права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом – сервитута.

    Основным  поводом для обращения к этому  правовому институту является его  относительная новизна и почти полная неизученность, связанная с идеологическим забвением сервитута так же, как и права частной собственности на землю, в советском гражданском праве. Новый Гражданский кодекс РФ, следуя тенденции вовлечения земли в имущественный оборот, предусмотрел существование сервитута. Учитывая то, что глава 17 ГК РФ вступит в силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ, необходима теоретическая проработка законодательного материала, касающаяся юридической природы, содержания, оснований возникновения и прекращения права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.

    1. Сервитут как вещное право

    Статья 216 ГК РФ относит к вещным правам, наряду с правом собственности, следующие  права лиц, не являющихся собственниками: права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты и права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. В отношении употребленной законодателем оговорки «в частности» применительно к перечню вещных прав, предусмотренному названной статьей, постепенно разгорается дискуссия. Традиционно одним из основных отличий вещных прав от обязательственных являлось соблюдение в среде первых принципа замкнутого числа (numerus clausus). Круг вещных прав признавался ограниченным, из чего делался вывод о том, что существование вещных прав не зависит от воли субъектов правоотношений и они сами, в отличие от участников обязательственного правоотношения, не вправе, руководствуясь принципом свободы договора, конструировать такие вещные права, которые не предусмотрены законом. Из буквального прочтения ст. 216 ГК РФ следует, что сегодня законодатель отказался от принципа, освященного веками. Этот отказ, подрывая жесткость разграничения вещных и обязательственных прав, с одной стороны, дает основание сделать вывод о том, что право пользования членами семьи собственника жилым помещением, принадлежащим последнему (ст. 292 ГК РФ), в силу своего характера, является вещным, а с другой – позволяет предположить, что возникновение вещного права возможно, и только из договора.

    Так, В.А. Мусин и В.Ф. Попондопуло допускают  возможность заключения договора дарения жилого помещения с условием пожизненного содержания отчуждателя. В силу подобного договора отчуждатель жилого дома сохраняет право проживания в доме, ранее принадлежавшее ему как элемент вещного права собственности, а теперь преобразованное в ограниченное право пользования чужой вещью в рамках обязательственного правоотношения, возникшего из данного договора. Приобретатель дома получает его в собственность с обременением в пользу отчуждателя. Это обременение касается самой приобретаемой вещи и не связано с возложением на приобретателя каких-либо дополнительных обязанностей, рассматриваемых как встречное предоставление, в обмен на которое приобретатель получает дом в собственность.2 Отметим, что занятая позиция имеет определенную нелогичность – ведь если речь идет о том, что в данном случае обременение касается самой вещи и не является обязанностью приобретателя, то право пожизненного проживания отчуждателя возникает не в рамках обязательственного, а в рамках вещного правоотношения, которое не предусмотрено законом.

    Интересный  вывод о том, почему, несмотря на отсутствие прямых указаний в ст. 216 ГК, перечень вещных прав является исчерпывающим, а права членов семьи собственника жилого помещения и право залогодержателя на заложенное имущество обладают вещной природой, делает Е.А. Суханов. По его мнению, названные права в соответствии с принципом numerus clausus прямо предусмотрены законом, а именно – соответствующими статьями ГК РФ.3 Хотя подобное заключение и представляется наиболее удачной попыткой истолкования норм ГК РФ в согласии с правовой традицией, он имеет ряд спорных моментов. Например, идя по пути перечисления всех вещных прав, указанных в ГК РФ, необходимо упомянуть и об институте удержания, в котором элемент содержания вещных правомочий кредитора в отношении имущества, подлежащего передаче неисполнительному должнику, может регулироваться договором (п. 4 ст. 359 ГК РФ), а не законом.

    Ряд исследователей обосновывают возможность  признания вещным правом права нанимателя жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилого фонда на основании его соответствия реальной природе рассматриваемых отношений. В поддержку этого мнения приводятся следующие аргументы: бессрочность пользования таким помещением; незаменимость объекта данного права в натуре; возможность охраны способом негаторной защиты; возможность передачи по наследству совместно проживающему члену семьи; наличие ограниченых правомочий распоряжения жильем в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов и т. д. Вещным правом называется также и право члена ЖСК на кооперативную квартиру до ее выкупа. Наконец, большинство ученых считают, что нет препятствий к признанию вещного характера права продавца жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими конкретными помещениями в нем, независимо от возможной в будущем смены собственника дома.4

    Однако  мы, придерживаясь классического  разграничения имущественных прав на вещные и обязательственные, должны выразить сомнение в правильности этой позиции. В перечисленных случаях нет присущего jus in re (праву в отношении вещи) непосредственного воздействия правообладателя на вещь, а, наоборот, имеет место только право требования от другого лица предоставления этой вещи. Вещно-обязательственному разграничению, свидетельствующему о непосредственном или опосредованном присвоении материального блага, соответствует абсолютно-относительное разграничение, говорящее об устранении от этого присвоения окружающих управомоченного лиц. Характерное для вещных прав абсолютное устранение выражается в пассивной обязанности всех окружающих не нарушать это право. Относительное устранение заключается в обязанности конкретного лица (конкретных лиц) совершить определенное предоставление в пользу обладателя права. Эта обязанность носит активный характер. Права нанимателя жилого помещения, члена любого потребительского кооператива на имущество до его выкупа и получателя ренты по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением, предусмотренных главой 33 ГК РФ, являются обязательственными. Они осуществляются опосредованно – через действия наймодателя, кооператива и плательщика ренты, причем указанным правам противостоят обязанности активного типа, выражающиеся не только в воздержании от препятствования их осуществления, но и в предоставлении управомоченным материальных благ. К примеру, действиями плательщика ренты (через предоставление средств на содержание и обеспечение иных потребностей) реализуется право ее получателя. Кроме того, обязанностям наймодателя, кооператива и плательщика ренты корреспондируют права, и, наоборот, их правам – обязанности нанимателя, члена кооператива (например, вносить квартирную плату или паевые взносы) и получателя ренты – передать право собственности на имущество, ставшее предметом договора, ее плательщику. Против вещности права получателя ренты свидетельствует и длящееся исполнение (неоднократными действиями) договора другой стороной.

    Право ограниченного пользования чужим  недвижимым имуществом, в отличие  от приведенных примеров, является вещным в силу наделения владельца господствующей недвижимости (той, в пользу которой это право установлено) возможностью непосредственного воздействия на вещь. Оно выражается в осуществлении, а не в требовании совершения действий, обращенном к другому, определенному, лицу.

    Из  признания вещности сервитута следует  абсолютный характер его защиты, т. е. возможность требовать непрепятствования его осуществлению не только от владельца служащей недвижимости, но и от любых третьих лиц. Подобное право предоставляется владельцу господствующего участка независимо от поведения владельца служащего недвижимого имущества. Так, если последний откажется от защиты своего нарушенного права собственности, первый может защищать свое право непосредственно сам.

    В связи с изложенным возможно возникновение  проблемы отграничения сервитута от обычного разрешения, даваемого владельцам земельного участка, например, соседу, на пользование своим участком в рамках обязательственного правоотношения. Для определения отличий между сервитутом и разрешением обратимся к правовому опыту иностранных государств.

    Установление  сервитута подразумевает наличие  его объективной потребности  для владельца господствующей недвижимости (ч. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ). Разрешение же может быть предоставлено по субъективным, например дружеским, соображениям. Согласно правовой доктрине США, оно вообще носит исключительно личный характер и не может перейти, в отличие от сервитута, с переходом права собственности на господствующую недвижимость к новому владельцу. Американские цивилисты считают, что сервитут нельзя отменить (прекратить) по усмотрению владельца служащей недвижимости, а разрешение отменить можно.5 С применением этого правила в российской практике относительно разрешений на пользование чужой недвижимостью, впрочем, можно и не согласиться, следуя логике ст. 396 ГК РФ, в которой говорится, что возможно принуждение должника к исполнению обязательства в натуре. В случае установления сервитута без указания срока действия презюмируется его бессрочность, тогда как разрешение носит срочный характер.

    В гражданском праве США в числе  отличий сервитута от разрешения называется и форма сделки, вследствие которой устанавливается право  ограниченного пользования чужой  недвижимостью, – сервитут обычно устанавливается посредством письменного документа, а разрешение часто дается устно. Причем в судебной практике США реален отказ суда в одобрении отмены разрешения владельцем служащей недвижимости там, где, основываясь на доверии к устному разрешению, владельцем господствующей недвижимости были потрачены значительные суммы денег (например, если соседями, в соответствии с устным соглашением, были возведены здания с общей стеной и общей лестницей на границе между участками).6 Но так как неизвестно, насколько строго российский законодатель собирается придерживаться правила об обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 131, 164–165 ГК РФ) – в том числе и в случаях ограничений права собственности, установленных разрешениями и сервитутами, – нельзя говорить об этом отличии вещного и обязательственного права ограниченного пользования чужой недвижимостью. Хотя очевидно и бесспорно, что регистрация в бытовых ситуациях не нужна.

    2. Эволюция понятия  и содержания сервитута 

    Сервитут как правовая форма, опосредующая конкретное социальное явление, был знаком любому обществу с более или менее развитой правовой системой. Однако своим существованием в качестве определенной правовой традиции сервитут обязан римскому частному праву. В дальнейшем сервитут был усвоен рядом континентальных правовых систем и отчасти англо-саксонским правом. Сервитут определялся Французским Гражданским кодексом 1804 г. (далее ФГК) и был известен дореволюционному российскому гражданскому законодательству.

    Согласно воззрениям римских юристов, власть лица над вещью может иметь большее или меньшее содержание, обладать разной степенью интенсивности. До сих пор сохранило актуальность деление вещных прав на право собственности (dominium, proprietas) и права на чужие вещи (jurа in re aliena). Право собственности можно рассматривать как наиболее полное господство лица над вещью (plena in re potestas). Но, как отмечалось в литературе, еще законами XII таблиц в соответствии с принципом «собственник имеет право делать со своей вещью все, что ему прямо не запрещено», устанавливались определенные границы права собственности, связанные с защитой общественных интересов.

    Далее, за правом собственности по полноте  содержания, следовало право долгосрочного, передаваемого по наследству пользования чужой землей (emphyteusis), по-сути, предоставлявшее и права владения и ограниченного распоряжения этой землей. Собственнику оставлялся голый титул права (nudum jus). Еmphyteusis, поглотивший собой в Юстиниановом законодательстве существовавшее до этого аналогичное право возведения строения на чужом земельном участке (superficies), частично отражается в предусмотренных ГК РФ правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. За названными правами римские юристы помещали личные сервитуты (ususfructus et usus), которые предоставляли управомоченному право пожизненного или срочного пользования чужой вещью (с получением или без получения плодов) и право проживания в доме (habitatio), известное как ФГК, так и ГК РСФСР 1964 г. (ч. 2 ст. 538). ГК РФ предусматривает возникновение названного права не только в силу завещательного отказа, но и в силу факта совместного проживания с собственником жилого помещения членов его семьи (ст. 292).

    В научной литературе отмечалась определенная преемственность между римско-французским понятием «узуфрукта» и правами оперативного управления и хозяйственного ведения, известными отечественному законодательству.7 Заметим, что ограничение возможности установления права хозяйственного ведения ссылкой на то, что имущество должно принадлежать муниципальному образованию или государству, как следует из анализа ст.113 и 294 ГК РФ, представляется нам неверным. Право хозяйственного ведения могло бы быть расширено по субъекту указанием на возможность его установления в пользу любого лица (не только государственного или муниципального унитарного предприятия, но и в пользу иных юридических лиц и граждан). С учетом этого имеет смысл говорить о перспективе будущего устранения известного дублирования норм ГК РФ о земельных вещных правах пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования и правах хозяйственного ведения и оперативного управления.