Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом

    Вслед за личными сервитутами в римском  праве шли залоговые права, которые  предоставляли кредитору права владения и распоряжения (в случае передачи вещи кредитору и неисполнения обязательства, обеспеченного залогом) имуществом должника. И, наконец, в конце списка стоит «чистое» ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом, без прав владения и распоряжения им, – наименее интенсивное, но непосредственное и вещное господство лица над вещью.

    Появление выделенной категории прав тесно  связано с возникновением частной  собственности на землю, что иллюстрируется последовательным появлением сервитута при переходе от общинного землевладения к частному, – как в Древнем Риме, так и в России второй половины XIX в., а затем в конце ХХ. Нередки случаи (представим себе многотысячные пригородные садоводства), когда определенный земельный участок лишен свойств и качеств, необходимых для его нормального использования, – к примеру, на нем нет воды. Чтобы этим земельным участком можно было пользоваться, возникает объективная потребность в использовании земли соседа (соседей). До тех пор, пока вся земля находилась в общественной собственности, подобных вопросов не возникало. С появлением права частной земельной собственности владелец участка уже не обязан помогать соседу, на земле которого отсутствуют, например, вода, возможность выпаса скота или если этот земельный участок отрезан от публичной дороги землями других собственников. Однако использовать подобный участок без предоставления его собственнику права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей нельзя. Потребность в подобном пользовании нашла отражение в закреплении за собственником одного земельного участка вещного, а не обязательственного права пользования чужой землей (обычно землей соседа), обусловленного особенностями рядом расположенных участков, а не действиями соседей.

    В XIX в. существовало мнение, что сервитут возник раньше права собственности. Оно основывалось на том, что право собственности есть господство над вещью наиболее полным образом, а сервитут – пользование в некоторых отношениях. В дальнейшем это мнение обоснованно было признано неверным.8 Действительно, на ранней стадии развития человеческого общества пользование землей осуществлялось не так полно, как в XIX в. или сегодня.Однако для того времени это использование было наиболее полным – выкапывал ли человек корешки, охотился ли, сеял ли злаки, – поскольку очевидно, что каждой ступени общественного развития соответствовало свое представление о праве собственности. Нарушение принципа историзма повлекло бы за собой смешение понятий права собственности и сервитута. Сервитут – это не просто пользование вещью, а пользование чужой вещью.

    Претерпев ряд изменений, римская традиция определения перечня вещных прав в целом сохранена ФГК и ГК РФ. Изменения в понимании сервитута, с одной стороны, можно было бы охарактеризовать как некоторое «усыхание» рассматриваемого института, а с другой – как прогресс, кристаллизацию в осмыслении его существа. Римское частное право различало сервитуты личные (servitutes personarum) и земельные (servitutes praediorum). ФГК вывел из сервитутного права личные сервитуты в качестве отдельных институтов гражданского права, руководствуясь, очевидно, несоизмеримостью содержания личных и предиальных сервитутов. Личные сервитуты предусматривали относительно полное осуществление прав лица над вещью и могли принадлежать любому лицу, а предиальные заключались в ограниченном (в известных целях) пользовании, устранявшем собственника вещи от этого пользования не полностью, а частично, и могли принадлежать лишь определенному лицу – собственнику господствующего участка. В структуре ФГК это отразилось следующим образом. В книге второй, посвященной имуществам и различным видоизменениям собственности, нормы, относящиеся к узуфрукту, пользованию и проживанию, содержатся в титуле третьем, а положения о сервитутах, или земельных повинностях, включены в титул четвертый.

    Различие  сервитута и узуфрукта отмечал  видный французский цивилист Л. Жюллио де ла Морандьер. Он полагал, что узуфрукт – это вещное право, действующее в пользу определенного лица, и вследствие этого – пожизненное, управомочивающее данное лицо на пользование движимой или недвижимой вещью и извлечение из нее выгоды, а сервитут – не ограниченное сроком вещное право, весьма различного в разных случаях содержания на недвижимую вещь, устанавливаемое для пользования другой такой же вещью и к ее выгоде.9

    ГК  РФ, уточняя формулировку ФГК, понимает под сервитутом право ограниченного  пользования чужим недвижимым имуществом в целях удовлетворения нужд собственника другого, по общему правилу – соседнего, недвижимого имущества. Из анализа ст. 274 - 277 следует, что ГК РФ признает сервитутами только земельные (или иным образом прочно связанные с землей) права ограниченного пользования, т. е. предиальные сервитуты.10 В то же время и с исторической точки зрения, и с позиции, занятой ГК РФ, недопустимо отождествление вещных прав на чужое недвижимое имущество с сервитутными правами.11 Так, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, например, – не сервитутное право, а одно из группы прав на чужие вещи, куда сервитуты входят лишь составляющей.

    Назначение  предиального сервитута – восполнять недостающие данному участку  блага (удобства) или свойства. Отсюда вытекают предъявляемые к нему требования: чтобы сервитут по своему содержанию делал praedii meliorem causam, т. е. улучшал положение земельного участка, причем имел бы causam perpetuam, т. е. чтобы сервитут состоял в пользовании постоянным свойством служащего участка, обеспечивающим длительное удовлетворение потребности.12 Свобода волеизъявления на установление сервитутов на одну недвижимость для нужд пользования другой ограничивается двумя общими соображениями: 1) сервитут не должен противоречить интересам других лиц и общественному правопорядку; 2) обременение недвижимости сервитутом происходит не в отношении лица и не столько для пользы лица, но только в отношении недвижимости и для пользы недвижимости, принадлежащей другому собственнику. Поэтому французская судебная практика отрицает возможность установления для пользы одного участка сервитута охоты или рыбной ловли на другом, ибо сервитут такого рода был бы установлен в личных интересах собственника первого участка.13

    Лицо, имеющее право на сервитут, не может  создать ни новый сервитут, ни более  ограниченное вещное право, так как сервитут неделим, что отмечалось еще римским частным правом. Значит, когда при разделе господствующего участка между новыми собственниками сервитут устанавливается в пользу каждого из собственников этих разделенных участков, происходит не раздел сервитута (подобный раздел невозможен, поскольку невозможно разделить содержащееся в нем ограниченное пользование чужой недвижимостью), а раздел земли, для нужд которой сервитут установлен. Если сервитут составляет часть ценности поделенного земельного участка, то она равномерно должна распределяться между новыми собственниками.

    При установлении сервитута необходимо указать цель, для которой он устанавливается, и оговорить условия его осуществления, разумеется, не противоречащие содержанию сервитута. Древнеримские юристы отмечали, что сервитуты могут предусматривать указание на способ их осуществления (например, какими перевозочными средствами пользоваться или какой вес допускается перевозить). Гай писал, что пользование сервитутами может быть ограничено определенным временем, «чтобы кто-либо пользовался этим правом с третьего и до десятого часа или чтобы пользовался через день».14

    Российское  законодательство не содержит никаких  указаний на этот счет, и поэтому граждане и юридические лица в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если же сервитут устанавливается не соглашением сторон, а решением суда, определение условий его осуществления зависит от усмотрения последнего. В случае же отсутствия условий право ограниченного пользования чужой недвижимостью осуществляется согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ – по усмотрению управомоченного лица, но опять же без нарушения прав обязанной стороны – собственника служащей недвижимости.

    Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено  законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Он вправе отказаться от ее взимания, но с переходом права собственности к другому лицу у нового собственника это право требования появляется вновь (п. 5 ст. 274 ГК РФ содержит правило о возмездности осуществления сервитута).

    Земельные сервитуты подразделяются на сельские и городские. Это деление сохранилось со времен Древнего Рима. Городскими называются сервитуты, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков, обременяющие, согласно ст. 277 ГК РФ, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком; сельскими – сервитуты в пользу участков полевых, незастроенных. Среди последних римское частное право выделяло сервитуты дорожные (iter – право проходить и проезжать через соседний участок, via – право перевозить тяжести, actus – право перегонять скот и проезжать), водные (aquaeductus – право провести воду с соседнего участка, aquaehaustus – право черпать воду на соседнем участке и др.), а также пастбищные (право пасти скот на соседнем участке). Статья 44 Водного кодекса РФ предусматривает возможность установления сервитута забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств (aquaehaustus), а также сервитута водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве водных путей для маломерных плавательных средств. Проект Земельного кодекса РФ относит к городским сервитутам право на возведение строения или сооружения на своем участке с опорой на строение соседнего участка или проникающее на соседний участок на определенной высоте, а также права света и вида (запрета на возведение строения или сооружения сверх определенной высоты) (ст. 56). Однако последние два права в действительности сервитутами не являются.

    Существуют  и другие классификации предиальных  сервитутов, но они не имеют большого значения для отечественной практики. Например, сервитуты делят на положительные и отрицательные, прерывные и непрерывные, явные и неявные. Первая группа из этого подразделения – affirmativae и negativae, – так же как и в римском гражданском праве, при воплощении в жизнь приводит к смешению понятий ограничений права собственности в силу соблюдения прав других лиц и границ права собственности в силу закона. Понимая положительные сервитуты как права лица совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости, а отрицательные – как права требования к собственнику примыкающего служащего участка воздерживаться от тех или иных видов его использования, подлинными сервитутами можно считать лишь положительные. Они не просто стесняют право собственности на господствующий участок, но и предоставляют право реального ограниченного пользования чужой недвижимостью. Запрет же пользоваться владельцу своим имуществом определенным образом (например, строить дом, заслоняющий свет соседу) не содержит в себе реального пользования чужой недвижимостью, из чего следует вывод о том, что отрицательных сервитутов не существует. Это – не «отрицательное пользование», а установление границы права собственности. Соответственно, если одним из соседей затемняется участок другого, спор между ними идет не об определении содержания и границ «сервитута света», а об устранении нарушений права собственности. И наоборот, когда нарушается подлинно сервитутное право соседа на определенное пользование чужой недвижимостью, то речь пойдет о предъявлении не негаторного иска, а иска конфессорного, правомерность существования которого мы попытаемся доказать далее.

    ГК  РФ развивает, детализирует и уточняет известный правовой материал в отношении  сервитутов. Однако остается открытой проблема разведения понятий границ права собственности и сервитутов как одного из видов ограничений права собственности. За однокоренными словами – «граница» и «ограничение» – стоят разные явления. Ограничение права собственности всегда устанавливается в защиту прав и законных интересов конкретных лиц в отличие от случаев установления границ права (определения его содержания), которые устанавливаются в интересах всего общества и имеют целью защиту основ конституционного строя, нравственности, обеспечение обороны и безопасности государства, прав и интересов граждан. Именно о случаях установления границ права собственности следует говорить тогда, когда степень абстракции так высока, что не предусматривается конкретных обременений в пользу конкретных лиц. Границы права собственности возникают в силу указаний закона (например, п. 3 ст. 209, ст. 288 ГК РФ), в то время как ограничения – из установленных договором вещных или обязательственных прав других лиц на имущество, являющееся объектом права собственности.

    В начале ХХ-ого столетия о случаях  установления границ права писал Г.Ф. Шершеневич, называя их «ограничениями права собственности в силу закона», отличая их от ограничений права собственности вследствие установления вещного или обязательственного права. В первом случае, считал он, вещь, составляющая объект права собственности, не служит объектом какого-либо права на нее другого лица, в отличие от случая ограничения права собственности вещным или обязательственным правом другого лица. Установление границ права собственности имеет в виду только стеснение собственника из-за посторонних лиц в осуществлении его права, но не доставление посторонним лицам прав на чужую вещь. Если собственник уничтожает или существенно повреждает свою вещь, то вместе с тем отпадают и эти границы, тогда как пострадавшие при этом права на чужую вещь дают их субъектам право искать возмещения убытков со стороны собственника.15

    На  смешение исследуемых понятий обращал  внимание И.Б. Новицкий. Он писал, что  часто проводятся параллели между  соседским правом и предиальными сервитутами – будто бы дело идет о частно-правовых ограничениях права собственности в пользу соседей, но только одни ограничения вытекают из договора, а другие – из предписаний закона. В качестве примеров вторых порой приводят легальные сервитуты ФГК. Не отрицая внешнего сходства между сервитутами и нормами соседского права, И.Б. Новицкий считал их сближение неправильным, отмечая такое важное различие: сервитуты, основывающиеся на договоре, могут быть и установлены, и устранены в общих пределах договорной свободы, в то время как законные ограничения охватывают строго определенные cлучаи и далеко не всегда могут быть устранены по договору.16 Таким образом, сервитуты являются частно-правовым институтом, а нормы соседского права – публичным. Наконец, в рамках правовой традиции считается, что сервитут для владельца служащего участка заключается только в обязанности терпеть то, чего он без установления сервитута мог бы не допускать со стороны собственника господствующего участка, но никак не в обязанности что-либо делать, так как это выходило бы за рамки содержания сервитута.

    С позиции сказанного ст. 639 ФГК, говорящая  о том, что источниками сервитутов являются или естественное положение участков, или обязательства, установленные законом, или соглашения между собственниками, несмотря на свою почти 200-летнюю историю существования, представляется нам неверной. Запрет строить, затемняя свет и заслоняя вид, – не сервитут вида, а граница права собственности, установленная законом в интересах соседей. Право одного соседа-владельца стесняется без предоставления права другому. По сути, это «ограничение» подобно правилу ст. 906 Гражданского Кодекса Германии, которое обязывает собственника земельного участка терпеть проникновение к нему с другого участка газов, пара, запаха, дыма, копоти и других подобных imissiones, если только такое воздействие не стесняет его значительно в пользовании своим участком, или правилу ст. 907 того же Кодекса, которое запрещает собственнику земельного участка возводить или сохранять на своем участке такие здания или сооружения, относительно которых с достоверностью предвидится, что их существование или пользование ими будет иметь последствием недопустимое воздействие на смежный участок. Л. Жюллио де ла Морандьер также отмечал, что обременение участков законными или естественными сервитутами (ст. 649 – 685 ФГК) составляет, в сущности, общее правило для поземельной собственности и сервитутами в действительности не является.17