Право собственности на недвижимое имущество

Право собственности на недвижимое имущество

   Недвижимость представляет  одну  из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом. Поэтому вопросы о праве собственности  на недвижимое имущество является  одним из важнейших в гражданском праве.

     В Российской  Федерации, как и в любой другой  стране с рыночной экономикой, наиболее ценными объектами гражданского  оборота являются недвижимые  вещи.

     Согласно  ч.1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Особенности  правового режима недвижимого  имущества помимо ГК РФ содержатся  в иных нормативно-правовых актах. Например, в отношении жилых помещений  применяется жилищный кодекс РФ, в отношении земель сельскохозяйственного назначения – ФЗ РФ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в отношении участков лесного фонда – лесной кодекс, в отношении обособленных водных объектов – водный кодекс РФ.

     Недвижимость – это товар особого рода, к которому не применимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц.

     Государство  уделяет особое внимание закреплению  и охране прав на недвижимое  имущество, так как из всех  видов имущества объекты недвижимости  рассматриваются как наиболее  ценные. Право собственности и  другие вещные права граждан  и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ч.1 ст. 131 ГК РФ).

     Необходимо  заметить, что государственная регистрация  имеет правопорождающее значение.

     Государственная регистрация недвижимого имущества – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

     Государственная  регистрация прав на недвижимость  регулируется ГК РФ, а также ФЗ РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Осуществляет  регистрацию подведомственная Минюсту  России Федеральная регистрационная  служба (Росрегистрация), Положение о которой утверждено Указом Президента РФ от 13.10.2004 года № 1315.

     Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

     Права на  морские суда и суда внутреннего  плавания регистрируются в Государственном  реестре Российской Федерации  или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте. Права на воздушные суда – в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации. Специальной регистрации подлежат также космические объекты.

     Если право  собственности на недвижимость  не зарегистрировано, то ранее  возникшие права признаются. Однако  при совершении новых сделок  необходимо зарегистрировать право собственности.

     Таким образом, возможность распоряжения недвижимым  имуществом без предварительной  регистрации ранее возникших  прав на него исключается.

     Государственная  регистрация права собственности  требуется также в отношении  объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п.1 ст. 130 ГК РФ, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

     От регистрации  прав на недвижимое имущество  необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу, любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

     Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п.2, ст. 658 ГК РФ), договоров дарения недвижимого имущества (п.3 ст. 573 ГК РФ), договоров купли-продажи жилых помещений (п.2 ст. 558), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п.2 ст. 609 ГК, п.2 ст.26 ЗК), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п.2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п.3 ст. 339 ГК).

     Требуется  также государственная регистрация  договоров о долевом участии  в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости. Таким образом, соответствующие  договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

     Собственники  недвижимого имущества при совершении  соответствующих сделок должны  учитывать указанные требования  закона, так как при отсутствии  государственной регистрации эти  сделки признаются недействительными  либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п.3 ст.433ГК).

     Большое значение по отношению к объектам недвижимости имеет защита прав собственности на них. Защита прав собственности на недвижимое имущество может осуществляться как специальными способами, так и рядом общих способов, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Специальная, вещно-правовая, защита прав собственности осуществляется с помощью абсолютных исков. Современное гражданское законодательство закрепляет два вещно-правовых иска, предназначенных для защиты права собственности и иных вещных прав: виндикационный иск и негаторный иск.

     Виндикация, виндикационный иск – это истребование  имущества из чужого незаконного  владения (ст. 301 ГК РФ).  Предметом виндикции может быть индивидуально-определенное имущество.

     Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. При возмездном приобретении имущества его возврат собственнику зависит от добросовестности приобретателя.

     По общему правилу, от недобросовестного приобретателя собственник истребовать имущество вправе, а от добросовестного – не вправе. В порядке исключения имущество может быть виндицировано и от добросовестного приобретателя, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п.1 ст. 302 ГК РФ).

     В судебной  практике имели место многочисленные  случаи изъятия по суду жилых  помещений у их добросовестных приобретателей путем признания соответствующих сделок купли-продажи недействительными с последствиями по п.1 и 2 ст. 167.

     В настоящее  время по закону недвижимое  имущество признается принадлежащим  добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации данного права, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество у добросовестного приобретателя (п.2 ст. 223 ГК РФ). В соответствии со ст.31.1 Закона о регистрации прав собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн рублей. Порядок выплаты устанавливается Правительством РФ.

     Негаторный  иск состоит в праве собственника  потребовать от другого лица  устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

     Недвижимое  имущество представляет собой  одну из основ функционирования  любой экономической системы. Поэтому  оптимальная организация оборота  недвижимости является одной  из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения.