Понятие и значение договора

2) участниками договора могут быть лишь граждане и юридические лица;

3) субъектный состав ограничен только для одной стороны — получателя ренты: ими могут быть как гражданин, сдавший имущество под ренту, так и гражданин, указанный им, а также некоммерческая организация (фонды, общественные и религиозные организации) (п. 1 ст. 50 и ст. 589 ГК).

Право на получение  ренты переходит от получателя ренты  к его правопреемнику путем уступки  требования при его жизни либо после смерти — по наследству либо при реорганизации юридического лица, если он является таковым (п. 2 ст. 589 ГК).

Предмет ренты  состоит из имущества, переданного  получателем ренты в собственность  плательщику ренты, и непосредственно  ренты — выплаты лицу, передавшему  свое имущество в собственность  плательщика ренты.

Передаваемое  получателем ренты имущество  может представлять собой любые  вещи, не изъятые из гражданского оборота, как движимые, так и недвижимые.

Рента может  иметь любую форму: денежную, вещевую, услуги, работу, но всегда должна быть выражена в денежном эквиваленте, иначе  договор будет признан недействительным.

Минимальный размер ренты законом не определен (он должен быть определен сторонами  договора). Размер ренты подлежит индексированию в соответствии с увеличением  законом минимального размера оплаты труда (п. 1,2 ст. 590 ГК).

Сроки в договоре постоянной ренты определены лишь относительно времени выплаты ренты: она должна выплачиваться непрерывно по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).

Цена договора постоянной ренты состоит из стоимости  имущества, переданного плательщику  получателем ренты, и суммы ренты, выплачиваемой плательщиком.

Обязанности плательщика ренты:

• выплачивать ренту постоянно в полном размере даже в случае гибели имущества, переданного ему безвозмездно;

• оплачивать проценты, установленные договором либо в соответствии со ст. 395 ГК РФ за просрочку выплаты ренты (п. 1 ст. 595 ГК);

• нести риск случайной гибели имущества или случайного повреждения его, переданного ему бесплатно (п. 1 ст. 595 ГК).

Права плательщика  ренты:

• отказаться от договора ренты путем выкупа ренты, для этого он обязан предупредить получателя ренты за три месяца в письменной форме и выплачивать очередные суммы ренты вплоть до ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК); отказ от этого права в договоре недействителен, однако договором можно предусмотреть запрет на выкуп в течение определенного срока: он не может быть более 30 лет (п. 3 ст. 592 ГК). Выкуп осуществляется по цене, указанной в договоре, а при ее отсутствии — по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате, плюс стоимость имущества, переданного под выплату ренты (п. 3 ст. 594 ГК);

• требовать уменьшения размера ренты или прекращения договора в случае гибели имущества, полученного за плату (п. 2 ст. 595 ГК).

Права получателя ренты:

• требовать от плательщика выплаты ренты (ст. 593 ГК);

• передавать другому лицу свое право на получение ренты при жизни путем уступки требования, а после смерти получателя ренты это право переходит по наследству (п. 2 ст. 589 ГК);

• требовать от плательщика выкупа ренты при ненадлежащем исполнении им договора, а также в ряде случаев и при ненадлежащем исполнении им договора: когда полученное им под ренту имущество перешло к нескольким лицам в общее пользование либо разделено между ними, а также в случае, когда плательщик признан неплатежеспособным (ст. 593 ГК).

Основания прекращения  постоянной ренты:

• общие основания для всех договоров (гл. 26 ГК);

• специальные основания:

а) требования получателя выкупить ренту (ст. 593 ГК);

б) требования плательщика прекратить договор из-за случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (п. 2 ст. 595 ГК).

Ответственность сторон по договору постоянной ренты  в ГК РФ специально не предусмотрена. Это значит, что она наступает  в соответствии с общими основаниями, предусмотренными ст. 588 и п. 2 ст. 586 ГК РФ. Однако можно выделить некоторые формы ответственности:

1) уплата процентов плательщиком ренты за просрочку выплаты ренты в соответствии со ст. 395 ГК РФ (ст. 588 ГК);

2) прекращение договора путем выкупа ренты по требованию получателя (п. 1 ст. 593 ГК);

3) прекращение договора ренты по требованию плательщика путем ее выкупа (ст. 592 ГК).

Основания для  требования получателя ренты ее выкупа (ст. 593 ГК РФ):

• плательщик ренты:

а) просрочил выплату ренты более чем на один год;

б) нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК);

в) признан неплатежеспособным либо возникли обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачена им в размере и в сроки, установленные договором;

• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

• в других случаях, предусмотренных договором.

3. Договор пожизненной ренты

Предмет договора пожизненной ренты отличается от предмета договора постоянной ренты  только требованиями, предъявляемыми к ренте. Требования же к имуществу, передаваемому в собственность  плательщика, не изменены.

Требования  к ренте в договоре пожизненной  ренты:

1) рента может быть выражена только в денежной сумме;

2) размер ренты не менее 1 МРОТ в месяц (п. 2 ст. 597 ГК), он может увеличиваться в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 318 ГК РФ;

3) срок выплаты ренты — по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК).

Срок договора пожизненной ренты ограничен  периодом, начинающимся с момента  заключения договора и заканчивающимся  моментом смерти получателя ренты.

Субъектный  состав получателя ренты более ограничен  по сравнению с договором постоянной ренты: в роли получателя ренты может  выступать только гражданин.

Субъектный  состав плательщика тот же: в роли плательщика могут выступать  все субъекты гражданского права.

Права получателя пожизненной ренты:

• требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере;

• получить долю умершего получателя ренты (содольщика), если получателей ренты было несколько;

• требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнение им договора:

а) возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК);

б) выкупа имущества по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК РФ для выкупной цены постоянной ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).

Право на получение  пожизненной ренты не переходит  по наследству и не может быть передано уступкой требования при жизни получателя ренты.

Основания прекращения  договора пожизненной ренты:

— смерть последнего получателя ренты (смерть плательщика ренты не прекращает обязательство платить ренту, оно переходит к наследникам умершего плательщика);

— требование получателя ренты о выкупе ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком (п. 1 ст. 599 ГК) на условиях ст. 594 ГК РФ.

Не прекращает договора гибель имущества, переданного  под ренту, независимо от возмездности или безвозмездности его передачи.

За просрочку  выплаты ренты плательщик ренты  уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты  ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства  или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты

4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением имеет следующее особенности:

• передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок (п. 1 ст. 601 ГК);

• рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти (п. 1 ст. 602 ГК);

• размер ренты должен быть не менее 2 МРОТ, причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания (п. 2 ст. 602 ГК);

• срок выплаты ренты — по окончании каждого календарного месяца (п. 1 ст. 601, ст. 598 ГК);

• допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме (ст. 603 ГК).

Срок договора ничем не отличается от срока договора пожизненной ренты.

Субъектный  состав сторон также сходен с субъектным составом сторон договора пожизненной  ренты.

Регулируется  этот договор ст. 601—605 ГК РФ, посвященными этому виду договора, а также ст. 596—600 ГК РФ, посвященными пожизненной  ренте, если иное не предусмотрено правилами, указанными в ст. 601-605 ГК РФ.

Права получателя ренты:

1) получить залог на переданное имущество (п. 2 ст. 587 ГК);

2) получить ренту от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, другому лицу — от этого лица (п. 1 ст. 586 ГК);

3) требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа (п. 2 ст. 601, п. 1, 2 ст. 699 ГК);

4) получить долю умершего содолыцика по обязательству в случае смерти последнего (п. 2 ст. 601, п. 2 ст. 596 ГК);

5) требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.

Плательщик  ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему  под ренту (отчуждать, сдавать в  залог и другим способом), только с предварительного согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 604 ГК) и не имеет права  отказаться от выплаты ренты путем  ее выкупа.

Обязанности плательщика ренты:

• не снижать стоимости полученного под ренту имущества (ч. 2 ст. 604 ГК);

• получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту (ч. 1 ст. 604 ГК).

Основания прекращения  договора:

• смерть получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК);

• требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ;

• существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты (п. 1 ст. 605 ГК). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

За просрочку  выплаты ренты плательщик ренты  уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты  ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства  или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Правила, которые  должны применяться по отношению  к каждому виду ренты, изложены в  законе неполно, что компенсируется отсылками к другим статьям. Кроме  того, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права. Например, прекращение договора ренты может совершаться не только путем выкупа ее, но и традиционными способами: соглашением сторон, прощением долга, зачетом, новацией и т.д. (гл. 26 ГК).

Договор ренты  быстро приобрел популярность у населения, особенно у престарелых людей, имеющих  недвижимое имущество, но не располагающих  достаточными денежными средствами для удовлетворения своих повседневных нужд.

 

Глава 2 Обязательства  по передаче имущества в пользование

 

Тема 9 ДОГОВОР АРЕНДЫ

1. Общие положения договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное  пользование за плату (ст. 606 ГК).

Этот договор  входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в действующем  ГК РФ являются синонимами.

Характеристика  договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено  только пять видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо  больше):

1) договор проката;

2) договор аренды транспортных средств;

3) договор аренды зданий и сооружений;

4) договор аренды предприятия;

5) договор финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. К  числу нормативных актов, регулирующих его, следует отнести также:

• Закон РФ «О защите прав потребителей» (он регулирует договор проката);

• Федеральный закон «О лизинге» от 29 октября 1998 г.;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• ст. 22 Земельного кодекса РФ, регулирующего аренду земельных участков;

• Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г., регулирующий аренду лесных участков;

• Положение об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 1993 г. № 712;

• ст. 41 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г.;

• ст. 33 Закона «О животном мире» от 24 апреля 1995 г.

Сторонами этого  договора являются арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также  государство (последнее выступает  в арендных отношениях через свои органы).

Арендодатель  должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом  или собственником имущества  на сдачу этого имущества в  аренду (ст. 608 ГК). При этом лицо, владеющее  имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 285 ГК).

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия  и в договоре лизинга обе стороны  должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК), а в договоре бытового проката  предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК).