Понятие и значение договора

Характеристика  договора: консенсуальный, возмездный, взаимный, публичный.

Выделяются  виды договора по:

• предмету договора: договор снабжения газом, электроэнергией, водой, нефтью и нефтепродуктами, тепловой энергией;

• субъектному составу договора: договор энергоснабжения граждан, договор энергоснабжения предприятий.

Договор этот регулируется ст. 539—548 ГК РФ, а также  специальными нормативными актами:

• Федеральный закон «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» от 14 апреля 1995 г.;

• Федеральный закон «О естественных монополиях» от 17 августа 1995 г.;

• Федеральный закон «Об энергоснабжении» от 3 апреля 1996 г.;

• рядом постановлений Правительства РФ, например: «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» от 25 сентября 1994 г. № 1099, «О порядке прекращения или ограничения подачи электрической и тецловой энергии и газа организациямпотребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливноэнергетических ресурсов» от 5 января 1998 г. № 1 и др.

Особенностью  правового регулирования является то, что правила об энергоснабжении  применяются к договорам о  снабжении различными видами энергии  и энергоносителями (газом, водой, нефтью и т.д.) в случаях, если иное не установлено  законом или иными правовыми  актами (ст. 548 ГК).

2. Элементы и содержание договора  энергоснабжения

Сторонами в  договоре энергоснабжения являются: продавец энергии и покупатель (потребитель  энергии).

В роли продавца выступает энергоснабжающая организация  — юридическое лицо в форме  акционерного общества, например Мосэнерго, Красноярскэнерго, Якутскэнерго и др. Структура этих организаций сложная. Так, в состав их входят электростанции различного вида: тепловые, атомные, гидравлические. Организации эти являются коммерческими  и действуют на основе лицензии, выданной Министерством топлива  и энергетики. Поскольку энергоснабжающие организации являются субъектами естественных монополий, они внесены в реестры  субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, которые ведут федеральные и региональные энергетические комиссии.

В роли покупателей (потребителей) энергии выступают  абоненты и субабоненты. Субабонентом является субъект, энергоустановка  которого присоединена к сетям абонента (ст. 545 ГК). В качестве покупателей  могут выступать физические и  юридические лица, среди них выделяют категорию «энергоемких» потребителей, в отношении которых установлены  иной тариф и порядок оплаты энергии.

Особенности заключения договора энергоснабжения:

• необходимо наличие у абонента специального энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, а также наличие приборов, обеспечивающих учет потребляемой энергии, и другого оборудования: сети, проводов, трансформаторов, подстанций и др.;

• энергоснабжающая организация не вправе отказаться от заключения договора при наличии у нее возможности подавать энергию, а также не вправе оказывать предпочтение кому-либо из потребителей, если это не предусмотрено правовыми актами;

• моментом заключения данного договора с абонентом-гражданином считается подключение его в установленном порядке к сети (ч. 1 ст. 540 ГК), а доказательством заключения договора является квитанция об оплате электроэнергии за месяц. Моментом заключения подобного договора с абонентом — юридическим лицом считается подписание договора, к которому должны быть приложены: акт разграничения балансовой принадлежности энергосетей (тепловых сетей) и эксплуатационной ответственности сторон;

• в случае снабжения энергией субабонента заключаются два договора: один между снабжающей организацией и абонентом, а другой — между абонентом и субабонентом.

Договор энергоснабжения  считается незаключенным, если в  нем отсутствует условие о  количестве ежемесячно и ежеквартально  поставляемой энергии.

Предметом договора является энергия: электрический ток, пар, горячая вода. Качество ее должно устанавливаться Госстандартом, действующими правилами и условиями договора (п. 1 ст. 542 ГК). Качество электроэнергии характеризуется напряжением и  частотой тока, а тепловой — температурой и давлением пара, температурой воды. Количество энергии измеряется в  киловаттах и гигакалориях.

Особенности предмета договора:

• передача предмета договора осуществляется через систему специальных технических средств (проводов, трубопроводов, водопроводов);

• прием и потребление предмета договора требуют специального оборудования и обеспечения безопасности как самого потребителя, так и окружающих его лиц;

• наличие специального оборудования является необходимой технической предпосылкой для заключения договора.

Цена договора определяется не сторонами, а тарифами, утвержденными государством, периодически индексируемыми и различающимися в  зависимости от того, кто является абонентом. Отпуск электрической и  тепловой энергии энергоснабжающей организацией, находящейся в муниципальной  собственности, производится по тарифам, утверждаемым органами местного самоуправления. Оплата энергии производится за фактическое  потребление в соответствии с  данными ее учета (ст. 544 ГК).

Срок договора устанавливается лишь в тех договорах, в которых абонентом является юридическое лицо. Правила о сроках установлены в п. 2, 3 ст. 540 ГК РФ: договор, заключенный на срок, после его  истечения продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об изменении условий либо о прекращении  договора.

Порядок заключения договора и его форма зависят  от субъектного состава абонентов  и цели использования товара. Так, если абонентом является гражданин, потребляющий энергию, форма договора будет конклюдентная. Если же абонентом  является индивидуальный предприниматель  или же юридическое лицо, форма  договора должна быть письменная.

Продавец  обязан подавать энергию соответствующего качества, обусловленного количества с соблюдением режима подачи.

Продавец  вправе:

• прекратить или ограничить подачу энергии без согласия и предупреждения абонента при ликвидации или предотвращении аварии с последующим уведомлением абонента;

• требовать оплаты использованной энергии.

Абонент обязан:

• оплачивать принятую энергию;

• соблюдать режим потребления энергии;

• вести учет потребления энергии;

 

• немедленно сообщать энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией;

• обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность приборов, оборудования энергетических сетей в случае, если он является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Абонент вправе:

• изменять количество принимаемой им энергии при условии оплаты ее;

• использовать энергию в необходимом количестве, если он является гражданином и использует энергию для бытовых нужд;

 

• передавать энергию субабоненту с согласия энергоснабжающей организации;

• прекращать договор в одностороннем порядке.

3. Ответственность сторон по  договору энергоснабжения. Правила  прекращения договора энергоснабжения

Гражданскоправовая  ответственность сторон по договору энергоснабжения наступает в  случае неисполнения либо ненадлежащего  исполнения ими договора.

Ответственность продавца возникает в форме возмещения реального ущерба в следующих  случаях:

• при нарушении продавцом условий о качестве подаваемой им энергии;

• в случае перерывов в подаче энергии продавцом без соответствующего предупреждения при наличии его вины в этом.

Ответственность покупателя наступает в случае неоплаты использованной им энергии: продавец имеет  право прекратить подачу энергии. Кроме  того, он отвечает за несообщение продавцу сведений о нарушениях, возникших  при использовании им энергии. Форма  ответственности в последнем  случае — возмещение реального ущерба.

Правила изменения  и расторжения договора (ст. 546 ГК):   

• абонент-гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии;

• абонент — юридическое лицо вправе отказаться от исполнения договора лишь при наличии существенных нарушений, допущенных энергоснабжающей организацией: поставке энергии ненадлежащего качества, неоднократном нарушении сроков подачи энергии и т.д. (ст. 523 ГК);

• энергоснабжающая организация вправе прекратить подачу энергии в случае согласия другой стороны (п. 2 ст. 546 ГК) или без ее согласия в случае необходимости принять меры для ликвидации или предотвращения аварии (п. 3 ст. 546 ГК). В обоих случаях закон обязывает энергоснабжающую организацию предупредить абонента о прекращении подачи энергии.

 

Тема 6 ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. Понятие, характеристика, элементы  договора продажи недвижимости. Обязанности сторон

По договору продажи недвижимости продавец обязуется  передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество  по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи  лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине  значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами ГК РФ и других кодексов.

Характеристика  договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками  этого договора могут быть все  субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные  образования).

На стороне  продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право  хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих  недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они  не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись  согласием собственника (это относится  к государственным и муниципальным  предприятиям, имущество которых  находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым  они владеют, т.е. то, которое ими  было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это  относится к учреждениям, имущество  которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся  в их общей совместной собственности, т.е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого  супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предметом договора является недвижимое имущество —  имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому  имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):

• земельные участки;

• объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, водные объекты, леса, участки недр);

• суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации;

• космические объекты.

Законом к  недвижимому может быть отнесено и другое имущество.

Не могут  быть предметом данного договора обособленные водные объекты, леса, некоторые  виды земель (например, земли, предоставленные  для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Имеются специальные  правила продажи земельных участков. Например, при продаже земельного участка, на котором находится недвижимость, не передаваемая в собственность  покупателя, за продавцом сохраняется  право пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью и  необходимого для ее использования (ст. 553 ГК).

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя  сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход  права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых  объектов подлежит государственной  регистрации и договор о его  продаже (например, договор продажи  предприятия — п. 3 ст. 560 ГК).

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи  предприятия (ст. 560), но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи  иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация  же перехода права собственности  не означает регистрации самого договора купли-продажи .

Поэтому договор  купли-продажи  нежилого объекта  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, а  не с момента государственной  регистрации.

Незавершенный строительством объект может быть предметом  договора купли-продажи , а право  собственности на него возникает  с момента государственной регистрации.

Правила государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в Федеральном  законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Если сделка по продаже недвижимости совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки.