Понятие и значение договора

б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабо защищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;

г) предоставлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;

д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор нанимателем заключается с жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;

з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

к) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;

л) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.

Правомочия  сторон по договору социального найма  жилого помещения делятся на две  группы:

1) правомочия, одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;

2) правомочия, присущие только сторонам договора социального найма жилого помещения.

К первой группе относятся следующие правомочия:

• члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, пользуются теме же правами и несут те же обязанности, что и наниматель (ч. 1 п. 2 ст. 672 ГК);

• по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. Это же право возникает в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (ч. 2 п. 2 ст. 672 ГК);

• в случае перехода права собственности на занимаемое по договору жилое помещение договор найма не изменяется. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК);

• наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения (п. 1 ст. 678 ГК);

• наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК);

• наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 678 ГК);

• наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание с ними временных жильцов в течение шести месяцев. Однако наймодатель может отказать в этом при условии нарушения норм жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК);

• временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 2 ст. 680 ГК);

• временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если он не согласован — не позднее семи дней со дня требования нанимателя либо любого гражданина, постоянно с ним проживающего (ч. 3 ст. 680 ГК);

• текущей ремонт жилого помещения обязан осуществлять наниматель (п. 1 ст. 681 ГК, норма диспозитивная);

• капитальный ремонт жилого помещения обязан осуществлять наймодатель (п. 2 ст. 681 ГК);

• переоборудование жилого дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК);

• наниматель вправе сдать жилое помещение возмездно в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения, с соблюдением норм жилой площади на одного человека (п. 1—3 ст. 685 ГК).

Ко второй группе правомочий относятся следующие:

• наниматель обязан произвести текущий ремонт в случае освобождения жилого помещения;

• наниматель обязан за свой счет привести в прежнее состояние помещение в случае самовольной его перепланировки;

• наниматель имеет право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия;

• наниматель имеет право на бронирование жилого помещения;

• наниматель имеет право на обмен жилыми помещениями и др.

Договор социального  найма жилого помещения бессрочен, а договор коммерческого найма  жилого помещения ограничен сроком проживания.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде;

б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается (п. 1 ч. 2 ст. 682 ГК);

в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно (п. 3 ст. 682 ГК);

г) срок договора не может быть больше пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК). В случае заключения договора на срок до одного года, к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК (п. 2 ст. 687 ГК, норма диспозитивная);

д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре (п. 2 ст. 677 ГК);

е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК);

ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с на нимателем (п. 1 ст. 686 ГК);

з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан (п. 2 ст. 686 ГК).

Правомочия  сторон договора коммерческого найма  жилого помещения — те же правомочия, которые указаны в первой группе применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие:

• наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК);

• наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК);

• нанимателем по договору может быть только гражданин (п. 1 ст. 687 ГК);

• наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма (ч. 1 ст. 684 ГК). Этот вопрос должен быть решен за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения (ч. 2 ст. 684 ГК). Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора (ч. 3 ст. 684 ГК);

• наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре — более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК);

• договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК);

• наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей (п. 4 ст. 687 ГК).

В случае расторжения  договора все лица, проживающие в  жилом помещении, подлежат выселению  на основании решения суда (ст. 688 ГК).

 

Глава 3. Обязательства  по производству работ

 

Тема 12 ДОГОВОР ПОДРЯДА

1. Общие положения о подряде

Договор подряда  — договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить  по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат  заказчику, а заказчик обязуется  принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК). Договор этот заключается  с целью изготовления или переработки  вещи либо выполнения другой работы с  передачей ее результата заказчику (п. 1 ст. 703 ГК).

Характеристика  договора подряда: консенсуальный, возмездный, взаимный.

ГК РФ предусматривает  четыре вида этого договора:

1) бытовой подряд;

2) строительный подряд;

3) подряд на выполнение проектных и изыскательских работ;

4) подряд на выполнение работ для государственных нужд.

Предметом договора подряда является результат выполненной работы.

Качество  выполненной работы должно соответствовать  условиям договора (п. 1 ст. 721 ГК) и сохраняться  в течение всего гарантийного срока (п. 1 ст. 722 ГК). Сроки предъявления требования заказчиком, связанные с  ненадлежащим качеством результата работы, определены законом. Это могут  быть либо гарантийный срок, либо разумный срок, но в пределах двух лет со дня  передачи результата работы (п. 2 ст. 724 ГК). Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата работы заказчиком (п. 2 ст. 725 ГК). Срок исковой  давности для требований, предъявляемых  в связи с ненадлежащим качеством  работы, составляет один год, а в  отношении зданий и сооружений —  три года (п. 1 ст. 725 ГК). Срок исковой  давности начинает течь со дня приемки  результата работы в целом, а в  случае заявления о недостатках  в пределах гарантийного срока —  со дня заявления о них (п. 2 и 3 ст. 725 ГК).

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. Ими могут быть как граждане, так  и юридические лица. В случае привлечения  подрядчиком другого лица для  выполнения работы он становится генеральным  подрядчиком, а привлеченное лицо —  субподрядчиком (ст. 706 ГК).

Форма договора подряда должна соответствовать  общим правилам о форме сделок (ст. 158—161 ГК), чаще всего применяется  письменная форма.

Срок выполнения договора подряда имеет особенности: в договоре должны быть указаны начальный  и конечный срок выполнения работы, а по согласованию сторон могут быть предусмотрены и промежуточные  сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК).

Цена договора подряда включает в себя компенсацию  издержек подрядчика и его вознаграждение (п. 2 ст. 709 ГК), она может определяться путем составления сметы, которая  становится частью договора подряда (п. 3 ст. 709 ГК). Она может быть как  приблизительной, так и твердой (п. 4 ст. 709 ГК). Заказчик обязан уплатить подрядчику цену после сдачи результатов  работы при условии, что она выполнена  надлежащим образом и в срок (п. 1 ст. 711 ГК).

Обязанности заказчика:

• уплатить подрядчику обусловленную цену после приемки работы;

• предоставить материалы для выполнения работы, если это предусмотрено договором;

• содействовать в объеме и в порядке, предусмотренном договором, в выполнении работы подрядчиком (п. 1 ст. 718 ГК);

• осмотреть и принять выполненную работу и в случае обнаружения недостатков немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК).

Права заказчика:

• заключить договоры на выполнение отдельных видов работ с другими лицами с согласия генерального подрядчика, которые становятся ответственными перед заказчиком (п. 4 ст. 706 ГК);

• контролировать ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность (п. 1 ст. 715 ГК);

• отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков в случае медленного выполнения работы (п. 2 ст. 715 ГК);

• назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков, а в случае невыполнения этого требования отказаться от договора либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать от него возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК);

• отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть цены пропорционально части выполненной работы, возместив при этом подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу (ст. 717 ГК).

Обязанности подрядчика:

• передать права заказчику на изготовленную вещь (п. 2 ст. 703 ГК);

• выполнять работу из своих материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 704 ГК), при этом подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования (п. 2 ст. 704 ГК);

• выполнить работу по цене, определенной договором, если своевременно не предупредил заказчика о фактическом ее превышении (ч. 2 п. 5 ст. 709 ГК);

• использовать материал, предоставленный заказчиком, экономно и расчетливо, представив после окончания работы заказчику отчет об его израсходовании, и возвратить его остаток (п. 1 ст. 713 ГК);

• предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении обстоятельств, грозящих годности или прочности результатов выполняемой работы либо невозможности завершения ее в срок (ч. 4 п. 1 ст. 716 ГК). В случае непринятия мер заказчиком подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, причиненных его прекращением (п. 3 ст. 716 ГК);