Основные права и обязанности сторон по договору найма

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

4.1 Права нанимателя  и членов его семьи

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма, как уже отмечалось, заключается с нанимателем. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем  всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

В литературе указывается  обычно, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством  расходов по оплате квартиры¹⁶.

В интересующем нас плане  семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

Права членов семьи являются равными с правами нанимателя; вместе с тем в некоторых случаях  они производны от прав нанимателя, например, при пользовании служебным  жилым помещением члены семьи  нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

В жилищных отношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права  обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий.

Согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения  относятся проживающие совместно  с данным собственником в принадлежащем  ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи.

В судебной практике очень часто встречаются дела, в которых в первую очередь необходимо установить, является ли истец или ответчик «членом семьи нанимателя» и, следовательно, установить их права на пользование спорным жилым помещением.

Гражданское законодательство в отличии от жилищного по-другому регулирует данные отношения. Ст. 677 ГК называется «Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Только в п. 1 ст. 677 ГК РФ выражена общая особенность любой разновидности договора найма жилого помещения: нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин, остальные пункты относятся к договору коммерческого найма. Замена «членов семьи нанимателя» на «постоянно проживающих с нанимателем граждан» - это «отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего хозяйства, но наделенных все полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.

Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель по договору социального найма вправе Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие

Тут надо отметить, что  опять же жилищное законодательство отличается от гражданского в вопросе  вселения в жилое помещение других граждан. В соответствии со ст. 679 ГК РФ только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как в прежнем регулировании) не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

В отличие от прежнего жилищного законодательства в ст. 677 ГК РФ провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора¹⁷.

Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем  договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом  помещении, несут совместно с  нанимателем солидарную ответственность  перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК РФ). Это также является отличием договора коммерческого найма от социального.

Таким образом, в отношении  прав и обязанностей членов семьи  нанимателя по договору социального найма жилищное законодательство предъявляет более жесткие требования, чем гражданское в коммерческом найме.

У нанимателя и членов его семьи есть и другие права. В том числе и на вселение временных  жильцов.

Временные жильцы Статья 680 ГК РФ, как было сказано выше, носит общий характер для любой разновидности договора найма. Называется эта статья «Временные жильцы».

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить  безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

В отличие от нормы  действующего жилищного законодательства (ст. 80 ЖК РФ) эта статья требует предварительного уведомления постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими (членами семьи). Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может  быть установлен конкретный согласованный  срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении¹⁸.

Ст. 680 ГК РФ не устанавливает  последствий согласованного продления  срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев.

4.2 Обязанности наймодателя  жилого помещения

Как уже было сказано  наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).

Положение данной статьи применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства.

Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.

Жилому помещению следует  быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными¹⁹.

За наймодателем, кроме  обязательства передачи помещения  нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив  подрядный договор со специализированными организациями.

В соответствие с п.2 ст.681 ГК РФ капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Эта норма вызывает очень  много споров.

4.3 Обязанности нанимателя жилого помещения

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется  для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно  с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя  жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать  в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора²⁰.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное  внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре.

4.4 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

 по договору найма

В соответствии с ЖК РФ граждане обязаны вносить плату  за пользование жилыми помещениями  и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно жилым помещением, которое принадлежит иному собственнику - муниципалитету, государству и т.д. При этом платежи за коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепло-, водо-, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.

Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность  платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 Гражданского кодекса РФ "размер платы за жилое помещение устанавливается  по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жилое помещение

Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья  и коммунальных услуг. Это требование закреплено и ст. 678 ГК. За невыполнение данного требования все чаще и чаще граждане по ращению суда подлежат выселению (в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития). Субъектам Российской Федерации дано право изменить срок  выселения за неуплату с учетом особых обстоятельств.

Выселение граждан - мера крайняя. Действующим законодательством  предусмотрены и другие способы  взыскания собственником или  уполномоченными им организациями  задолженности нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг.

"Основами законодательства Российской Федерации о нотариате", утвержденными Верховным Советом РФ 11.02.93. № 4462-1, предусмотрено совершение исполнительных надписей нотариусами на документах, устанавливающих задолженность (ст. 89 Основ). Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги, на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, проводится еще с 1976 г. на основании постановления Совета Министров РСФСР от 11 марта 1976 г. № 171 "Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия". Далее, после совершения нотариусом исполнительной надписи, документы передаются судебному приставу, который совершает свои действия на основании Федерального закона "Об исполнительном производстве". Задолженность может быть взыскана мерами принудительного исполнения путем: обращения взыскания на имущество должника (арест имущества и его реализация); обращения взыскания на заработную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника и других мер, предусмотренных законодательством.