Основные права и обязанности сторон по договору найма

Необходимо отметить, что в соответствие со ст. 682 ГК РФ одностороннее изменение размера  платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права  граждан, проживающих по договору социального  найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Федерации. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, которым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью нанимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено наказание.

 Таким образом,  из приведенных в главе 2 данных, мы видим, что действующим законодательством  права и обязанности сторон  в договоре социального найма  жилого помещения достаточно  защищены, и что противоречия между сторонами, если они не устранены путем переговоров, должны быть разрешены только в судебном порядке. Однако, в реальной жизни наниматели жилых помещений, как правило, ущемлены в своих правах, поскольку жилищный фонд содержится собственником в большинстве своем крайне неудовлетворительно, услуги – низкого качества.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть  договор  по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или  договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ).

Предусматривая возможность  выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности  ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого жилого помещения. Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основанием для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего выселения без предоставления жилья.

Так, ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению, систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание  с ними в одной квартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Разрушение или порча  жилого помещения, тем более носящее  систематический характер, в судебной практике встречается довольно редко. Противоправность поведения лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения²¹.

 В случаях систематического  разрушения или порчи жилого  помещения виновные в этом  наниматель, члены его семьи, другие  совместно проживающие с ним  лица могут быть выселены судом  без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

 

Использование жилого помещения  не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного                (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.

Как  и в рассмотренных  выше ситуациях, для выселения нанимателя необходимо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественного  воздействия.

По всем случаям суд  может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Гражданский кодекс Российской Федерации называет случаи, когда  по требованию любой из сторон договор  может быть расторгнут в судебном порядке:

если помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, а также в случаях  его аварийного содержания;

в других случаях, предусмотренных  жилищным законодательством Российской Федерации.

В качестве последствия  расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Таким образом, кроме  добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке, но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство  указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения  может быть расторгнут, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния. При этом выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства

Управление муниципального жилья  администрации г.Якутска обратилось с иском к Богомяковым о расторжении договора найма жилого помещения и выселении с предоставлением другого жилого помещения. В обоснование иска указало, что дом, в котором находится квартира, занимаемая Богомяковыми с двумя детьми, является непригодным для проживания.

Решением Якутского городского суда иск удовлетворен.

Удовлетворяя иск, суд сослался на п.3 ст.687 и ст. 688 ГК РФ, согласно которым  договор найма жилого помещения  может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, при этом наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Однако суд не учел, что такое выселение может иметь место лишь при соблюдении требований жилищного законодательства.

Между тем предоставляемое Богомяковым  жилое помещение находится в  маневренном жилом фонде, предназначенном  для временного проживания граждан при переселении их из домов, признанных непригодными для проживания. Однако Богомяковы от такого переселения отказались. Возможность же принудительного выселения в маневренный жилищный фонд до предоставления другого жилого помещения, отвечающего необходимым требованиям, жилищное законодательство не предусматривает (за исключением выселения на время производства капитального ремонта с сохранением действия договора найма на ремонтируемое помещение). В каком качестве намерен в дальнейшем эксплуатировать дом истец, не выяснено, хотя данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Суд должен был учитывать, что при  переоборудовании жилых домов (жилых  помещений) государственного и общественного  жилищного фонда (в том числе и переданных в муниципальную собственность) в нежилые, а также в случаях, когда дома грозят обвалом или подлежат сносу (в том числе и по причине непригодности для дальнейшего проживания в них граждан), проживающие граждане выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. По протесту заместителя Генерального прокурора РФ состоявшиеся постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение»²².

Заключение

Таким образом, в  курсовой работе были рассмотрены вопросы возможной (но не всегда реальной) реализации гражданами России своего конституционного права на жилище на условиях договора найма жилого помещения, коммерческого и социального найма, договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что  отношения по поводу договора найма  жилого помещения, закрепленные в ГК в целом регламентированы достаточно полно. Что касается договора найма  жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, то вследствие длительного не приведения жилищного законодательства в соответствие с сегодняшней действительностью, многие вопросы владения и пользования жилыми помещениями, заселенными или заселяемыми на условиях такого договора в новых социально-экономических условиях, остаются не регламентированными. Относительно договоров коммерческого и социального найма, то данные виды договоров существуют пока только в законодательстве субъектов.

По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

Несмотря на то, что  уже более половины жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях.

Список используемой литературы

 

1. Конституция Российской Федерации.  Официальный текст по состоянию на 1 февраля 1999.-М.: Издательская группа  НОРМА – ИНФРА. М, 1999. – 80 С.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. – М.: Юристъ, 1999.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004, № 188 – ФЗ (с изменениями от 03.06.2009).
4. Постановление Правительства РФ «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.06.2006 № 491.
5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. «Типовой до- говор социального найма жилого помещения» // СЗ РФ. - 2005. - № 22.
6. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. «Правила пользования жилыми помещениями» // СЗ РФ. - 2008. - JVb 5.
7. Закон Архангельской области от 20.09.2005 N 79-5-ОЗ (ред. от 23.09.2009 «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и о предоставлении таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма"
8. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ Гуев А.Н..-М.:ИНФРА. М П 63 1999 С.303
9. Постатейный научно-практический комментарий Гражданского Кодекса РФ (под общ. ред. Эрделевского А.М.) Справочно – информационная система «Гарант» по состоянию на 2009 г.
10. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей (под общ. ред. Брагинского М. И.)
11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) См. там же
12. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997. – с.151.
13. Дубровская И.А. Выселение бывших членов семьи собственника // Жилищное право. 2007. № 3.
14. Кирилловых А.А. Жилищный кодекс РФ и права несовершеннолетних на жилые помещения // Адвокат. 2007. № 9.
15. Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби; Проспект, 2006. -Т 2.
16. Камышанский, В.П. Право собственности на недвижимость: во- просы ограничений / В.П. Камышанский. - Краснодар, 2003.
17. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. - М., 2002.
18. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право - N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.
19. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005.
20. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М., 1996, стр. 16;
21. Обзор судебной практики Архангельского областного суда за 2010 год.
22. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам" Справочно – информационная система «Гарант»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998.

² Комментарий к Конституции Российской Федерации.-М.: Издательство БЕК, 1994, стр. 25-25

³ Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1997.

⁴ Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. – М., 1996.

⁵ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003;

⁶  Тот же.

⁷ Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. – М., 1996

⁸ Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

⁹ Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. - М., 2002.

¹⁰ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова. -  М., 1996. - с. 241.

¹¹ Гражданское право. Учебник. Часть вторая. Отв. ред. В.П. Мозолин. М. 2004.

¹² ч. 2 ст. 8. Конституции Российской Федерации // Российская газета, 25 декабря 1993 года.

¹³ Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997. – с.151.

¹⁴ Крашенинников П.В. "Жилищное право". М. 2000 г.

¹⁵ Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М. 2004.

¹⁶ Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М.,1979. С. 172.

¹⁷ Чубаров В.В. Проблемы регулирования недвижимости. М. 2006.

¹⁸ Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005.

¹⁹ Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005.

²⁰ Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право - N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.

²¹ Улетова, Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: автореф. дис.... канд. юрид. наук / Г.Д. Улетова. -Волгоград, 1999. - с.Судебная практика

²² Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам" Справочно – информационная система «Гарант»