Основные права и обязанности сторон по договору найма

Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они - субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления.

По этой причине, как отмечает В. Н. Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствующего территориального органа в зависимости от конкретного собственника данного имущества - России или ее субъекта.¹⁰

Но опять вернемся к нормативным  актам. В Постановление Архангельского областного Собрания депутатов от 31 октября 2007 года N 1416 «О предоставлении жилых помещений специализированного жилищного фонда Архангельской области», в качестве стороны наймодателя указана уполномоченные органы, а при ее отсутствии – уполномоченные лица. Считается, что в данном случае легальное определение наймодателя все-таки имеет ключевое значение.

Применительно к коммерческому  найму ссылка на ст. 671 ГК при определении  наймодателя не вызывает никаких  сомнений. На его стороне, как уже отмечалось, должен выступать собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.¹¹

Сообразуясь с закрепленными в  Конституции РФ¹² и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

Относительно контрагента наймодателя, т.е. нанимателя, вопрос решается еще проще. Ибо и в социальном, и в коммерческом найме нанимателем может быть только гражданин (естественно, дееспособный). Правда, социальный наем всегда, в отличие от коммерческого, характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.

Социальный наем в силу своей  значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения.

Дав характеристику договору найма жилого помещения и определив его субъективный состав, необходимо остановиться и на определении предмета договора. Содержание договора принято рассматривать как некую совокупность условий. «Общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это - его предмет. Остальные условия определяются законами (в нашем случае - жилищным законодательством и гл. 35 ГК) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору»¹³.

В связи с тем, что в последнее  время широкое распространение  приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – «наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым».

Обязательное требование к помещению  как предмету найма: жилое помещение  должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности, то есть соблюдение тех или иных нормативов, отличает жилое помещение от нежилого.

Определение «пригодности» имеет  немаловажное значение, так в соответствии с ГК, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы¹⁴.

Судебная коллегия по гражданским  делам Архангельского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании 18 января 2010 года в г. Архангельске гражданское дело по кассационной жалобе представителя истца Ч. С. на решение Пинежского районного суда Архангельской области от 30 ноября 2009 года, которым  постановлено: «В удовлетворении иска Ч. к муниципальному образованию «Междуреченское» и обществу с ограниченной ответственностью «Междуреченское» о возложении обязанности по ремонту полов и перегородки в квартире - отказать».

Заслушав доклад судьи судебная коллегия у с т а н о в и л а: Ч. обратилась в суд с иском к администрации МО «Междуреченское» и ООО «Междуреченское» о возложении обязанности по ремонту полов и перегородок в занимаемом ею жилом помещении по договору социального найма.

В обоснование требований указано, что квартира находится в аварийном  состоянии: отсутствует черновой пол, полы сгнили и провалились, сгнила перегородка, соединяющая ванную комнату с соседней квартирой. По неоднократным обращениям к собственнику жилого помещения никаких мер принято не было.

Представитель ответчика ООО «Междуреченское» Ж., действующая на основании доверенности с иском не согласилась, указав, что истец обязана за свой счёт произвести ремонт, поскольку производство ремонта пола и перегородки относится к текущему ремонту.

В обоснование жалобы указано, что  вывод суда об отнесении ремонтных  работ к текущим необоснован. Недостатки имелись при сдаче дома в эксплуатацию. Судом не установлены все обстоятельства, имеющие значение по делу. Экспертиза для выявления причин разрушения конструкций не проводилась.

Изучив материалы дела, обсудив  доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене в силу следующего.

Отказывая в удовлетворении исковых  требований в полном объеме, суд  первой инстанции исходил из того, что согласно Правилам и нормам технической  эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, указанные истцом требования по ремонту пола и перегородки в квартире не относятся к работам по капитальному ремонту жилого помещения, поэтому данные работы должны осуществляться нанимателем за свой счёт как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

Судебная коллегия полагает, что  данный вывод сделан судом без  учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

Из материалов дела следует, что  истец является нанимателем жилого помещения на основании заключенного договора социального найма.

Собственником и наймодателем жилого помещения, в котором проживает  истец, является муниципальное образование. Актом обследования квартиры истца от 23 октября 2009 года установлено, что полы в квартире прогнили, черный пол отсутствует, смежная стена с другим жилым помещением в ванной комнате сгнила (разрушается). Требуется ремонт полов и стены в ванной.

Из содержания ст. 61 Жилищного кодекса  РФ следует, что пользование жилым  помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения. В силу ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, в частности, обязан: принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Во исполнение ст. 63 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315 утвержден Типовой договор  социального найма жилого помещения, согласно абзацу 2 пп. «е» пункта 4 которого к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Абзац 2 пп. «е» п. 4 заключенного с истцом договора социального найма предусматривает аналогичные обязанности нанимателя в части осуществления текущего ремонта, в перечень которого не входит замена полов и межквартирных перегородок. Также п. 4 договором социального найма предусмотрено, что если выполнение вышеуказанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта, то они производятся за счет наймодателя.

В силу п.5 договора социального найма  наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживания жилое  помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим  и иным требованиям; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору найма жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; нести иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.

Принимая решение, суд не учел вышеуказанных  положений договора социального  найма, заключенного с истцом.

Кроме того, выводы суда о необходимости  проведения текущего ремонта в квартире истца (частичной замены полов и  ремонту межквартирной перегородки) не основаны на материалах дела, поскольку из акта осмотра жилого помещения не усматривается, какие работы требуется произвести – частичную либо полную замену пола и ремонт перегородки. Также судебная коллегия считает, что судом не установлены обстоятельства, связанные с причинами разрушения пола и межквартирной перегородки.

Доводы истца об имеющихся конструктивных недостатках при приемке дома в эксплуатацию (отсутствие чернового  пола), что, по мнению истца, послужило  причиной разрушения полов, не проверены. Не получили оценки и доводы ответчика о ненадлежащем содержании жилого помещения самим наймодателем.

Судебная коллегия полагает, что  заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о необходимости проведения экспертизы для установления обстоятельств, связанных с причиной возникновения недостатков жилого помещения, объемом и характером требующихся для их устранения ремонтных работ. Вопрос о назначении экспертизы либо проведении иного обследования жилого помещения с участием соответствующих специалистов в судебном заседании не обсуждался.

определила:

решение Пинежского районного суда Архангельской области от 30 ноября 2009 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

 3. Срок договоров

Срок в рассматриваемых мной договорах определяется по-разному. Согласно п.1 ст. 683 ГК, п.18 П.Пр-ва №46 договор найма и договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данных договоров, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на пять лет.

Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным  и на него не распространяются указанные  в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся  к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684). 
 Преимущественное право на заключение договора найма и  коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

В отличие от договора найма и  коммерческого найма договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда и договор социального найма являются бессрочными, т. е. не содержат условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение этих договоров по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок данных договоров, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда; и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы повышение авторитета этих договоров и их  роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда. Так же это позволило бы проверить  «малоимущество», т.к. пять лет это довольно продолжительный этап, за который может измениться финансовое благополучие нанимателя.¹⁵