Основные права и обязанности сторон по договору найма

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

  по дисциплине 

 

«ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО (2 часть)»

 

на  тему 

 

  «ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ

СТОРОН ПО ДОГОВОРУ НАЙМА»

 

 

 

студента 4 курса

                                                                     ЗАОЧНОГО отделения                                                специальности ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

 

                  

                                 

                                                   ПРЕПОДАВАТЕЛЬ: 

 

 

 

Регистр.№_______

 

Дата сдачи  работы_______

 

 

 

 

 

2011

 

Оглавление

 

 

Введение………………………………………………………..…..стр. 3

1. Право граждан на жилье………………………………………………..стр. 4

2. Субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений:

права и обязанности  сторон……………………………………………….стр. 9

3. Срок договоров…………………………………………………………стр. 14

4. Права и обязанности сторон, вытекающие из договора социального

найма жилого помещения …………………………………………...……стр. 16

    4.1 Права нанимателя и членов его семьи………………………….... стр. 16

   4.2 Обязанности наймодателя жилого помещения …………………...стр. 20

   4.3 Обязанности нанимателя жилого помещения……………..………стр. 21

   4.4 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по

         договору найма………………………………………..……………..стр. 22

5. Расторжение договора найма жилого помещения…………………...стр. 25

Заключение………………………………………………………………..стр. 28

Список используемой литературы………………………………………стр. 29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

На сегодняшний день регулирование жилищных отношений  носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом  на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

В соответствии со ст. 72 Конституции  Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.

Часть вторая ГК, введенная в действие с 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.

При подготовке работы использовались материалы периодической печати, представленные в основном статьями юристов, комментариями  отдельных положений закона.

Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений  правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации.

Широко использованы теоретические основы гражданского права.

Основным институтом жилищного  законодательства и одновременно одним  из видов гражданско-правовых договоров  является договор найма жилых  помещений.

Договор найма жилых  помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как  участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.

1. ПРАВО ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ

 

Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.

Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что «это право обеспечивается развитием  и охраной государственного и  общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной

системы, когда в основном все  вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем¹.

После принятия 188 – ФЗ от 29.12.2004 «Жилищного кодекса РФ» жилищная сфера стала ориентироваться на рыночные отношения.

Одним из них является предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма.

Так же после принята новой Конституции РФ (декабрь 1993 г.), которая в ст. 40 закрепила право граждан на жилище с новым содержанием. Ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан, а так же Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих  достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики. Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной помощи как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.²

Между тем в ст. 40 Конституции  РФ ограничен круг лиц, имеющих право  на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление.

Проанализировав нормы  российского законодательства и Архангельской области можно выделить 3 вида договоров найма:

1. договор найма (регламентируемый нормами Гражданского Кодекса РФ);
2. договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда (по Жилищному Кодексу РФ);
3. договор социального найма  (Закон Архангельской области от 20.09.2005 N 79-5-ОЗ (ред. от 23.09.2009)

 

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса  прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы  в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту  между жилищным и гражданским  законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с  владением, пользованием и распоряжением  жилыми помещениями лишь тогда, когда  жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов³.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК (ст.672)  одновременно выделяет особую разновидность  договора найма – договор найма  жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения).

Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем: договор  социального найма жилого помещения  заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672). Здесь следует обратить внимание, на то, что предусмотренных,  именно, жилищным законодательством, а не Жилищным кодексом, как утверждают некоторые научные источники.

Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма некоторые авторы называют «договором коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством⁴.

Глава 35 ГК РФ  направлена на регламентацию  отношений, связанных с  наймом. Вместе с тем целый ряд положений  данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном  и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального  найма в ГК РФ дается только общая  характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новых нормативных правовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями⁵.

В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор  социального найма заключается  по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674 (письменная форма договора), 675 (сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя жилого помещения), 680 (временные жильцы), 681(ремонт сданного в наем жилого помещения), п.п. 1-3 ст. 685 ГК (поднаем, соблюдение нормы жилой площади на одного человека при заключении договора найма, возмездность договора найма). Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством⁶.

В правовой науке существует такая  точка зрения, что найм жилого помещения  подразделяется на договор социального  найма жилого помещения и договор коммерческого найма. Этой точки зрения придерживаются, например,  Крашенинников, Садиков.

В чем же заключаются понятия  договоров найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, однако настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других членов семьи, поднанимателей, обмен жилого помещения и другое⁷.

2. СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

 

Рассмотрим теперь субъектный состав договорных отношений. В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обстоятельствах  они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя  имеет значение не только при выявлении  той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.

Ю. К. Толстой предлагает еще более  общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается "соответствующей организацией"⁸. Правда, далее в том же труде автор пишет: "получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора..."⁹

Рассматриваемые обязательственные  отношения, как и любые другие, всегда должны характеризоваться конкретным субъектным составом, полной определенностью  их участников, чему не вполне отвечает формулировка соответствующей нормы Закона об основах. Так как именно местная администрация выдает ордер на вселение в жилое помещение, было бы нелогично утверждать, что местная власть сама себе, пусть даже в разных ипостасях, выдает приказ о передаче лицу, на имя которого выдан ордер, конкретного жилого помещения.

При определении наймодателя жилого помещения разработчики ГК избрали  иную отправную точку. На стороне  наймодателя может выступать  лишь собственник, действующий непосредственно  или через уполномоченных лиц.