Ипотека в российском законодательстве

       Иными словами, проводить оценку земельного участка с помощью профессионального  оценщика обязательно только в том  случае, если земельный участок, являющийся предметом ипотеки, полностью или  частично принадлежит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

       В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке  к договору об ипотеке земельного участка должна быть обязательно  приложена копия плана(чертежа  границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

       В договоре об ипотеке должно быть названо  обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы.

       Также в обязательном порядке должны быть указаны основания возникновения (например: «в соответствии с Кредитным договором № 251 от 19 февраля 2000 г., заключенным в г. Москве между (указываются стороны соответствующего договора»)) и сроки исполнения обязательства. В случае, если это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

       Нужно отметить, что в условиях инфляции и других негативных явлений многие участники гражданских правоотношений практикуют увязку размера будущих денежных обязательств с текущим официальным курсом доллара США, с размером ставки учетного процента по кредитам Центрального банка РФ и т. п. ⁴¹

       Если  сумма обеспечиваемого ипотекой денежного обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (например: «Обязательство по возврату кредита в сумме 100000000 рублей и уплате процентов за пользование этим кредитом за период с 10 января по 10 декабря 1998 г., начисляемых по ставке, равной текущей ставке рефинансирования ЦБ РФ»).

       Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны срок (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

       Если  права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке (гл. 3 Закона «Об ипотеке» - подробнее о закладных).

В договоре об ипотеке в обязательном порядке  должны быть указаны:

1. право (т. е. право собственности, в том числе, общей долевой в определенной доле или общей совместной; право хозяйственного ведения; право оперативного управления - если ипотека устанавливается на право аренды имущества, находящегося в оперативном управлении арендодателя; право аренды), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки (в последнем случае - имущество, право аренды, на которое является предметом 
   ипотеки), принадлежит залогодателю;
2. наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя⁴².

       Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона, не подлежит  государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

       Несоблюдение  данной нормы влечет его недействительность договора об ипотеке. Такой договор считается ничтожным.

       Нотариальное  удостоверение договора об ипотеке  производит государственный или частный нотариус в порядке Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. (За нотариальное удостоверение договора об ипотеке с заявителей (т. е. со сторон договора) взыскивается государственная пошлина (государственным нотариусом) либо нотариальный сбор (частным нотариусом), причем размер такого нотариального сбора должен равняться размеру госпошлины.⁴³ Размер госпошлины, взыскиваемой за нотариальное удостоверение договора об ипотеке, и составляет 1,5% от оценочной стоимости предмета ипотеки, но не менее пятидесяти процентов минимального размера оплаты труда.

       Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента его государственной регистрации.⁴⁴

    Государственную регистрацию договора об ипотеке (уже  удостоверенного нотариально) осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании ст. 2, 4, 9, 12-18 Закона о государственной регистрации, а также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра. В этом реестре и совершаются записи, в том числе и о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

      Введенный в действие 28 января 1998 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и изданные в развитие его норм Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁴⁵ урегулировали большинство вопросов, связанных с государственной регистрацией договора ипотеки (как сделки с недвижимостью) и собственно ипотеки (как ограничения вещного права на недвижимое имущество), а также перехода вещного права на недвижимое имущество от залогодателя к залогодержателю или иному новому собственнику.

    Следует обратить внимание на очень важный момент. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки в порядке п. 3 ст. 339 ГК РФ с государственной регистрацией ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в порядке п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и гл. 4 Закона «Об ипотеке» - это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные. Регистрация договора об ипотеке предшествует регистрации ипотеки как обременения. Ипотека как обременение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке как сделки, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации самой ипотеки как обременения.⁴⁶ При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. ⁴⁷При этом размер нотариального сбора (или госпошлины) не должен при регистрации такого договора взиматься дважды, но если цена сделки, породившей основное обязательство, превышает оценочную стоимость предмета ипотеки, то нотариус вправе исчислить размер нотариального сбора (госпошлины) от цены сделки, породившей основное обязательство.

    Вся процедура государственной регистрации  ипотеки, в части, не оговоренной ФЗ РФ «Об ипотеке», должна соответствовать требованиям ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. Если же последний противоречит закону «Об ипотеке», то применению подлежит закон «Об ипотеке», так как он принят позднее. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

    Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

    -договор об ипотеке и его копия;

    -документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

    -документ об уплате государственной пошлины;

    -иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.⁴⁸

    Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

    Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

    Исправление технических ошибок в регистрационной  записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.⁴⁹

      Изменения и дополнения в регистрационную  запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

    Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права  залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Федерального закона об ипотеке.

    За  государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих  записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.⁵⁰

    В государственной регистрации ипотеки  может быть отказано в случаях, предусмотренных  федеральным законом о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.⁵¹

    Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.⁵²

    Орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, который зарегистрировал или  должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

    -необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;

    -необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную запись;

    -задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

    -государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками;

    -несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 Федерального закона об ипотеке;

    -уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

    -неправомерным погашением регистрационной записи;

    -необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных статьей 26 Федерального закона об ипотеке. 

    2.3. Принципы  обращения взыскания и порядок отчуждения имущества

       Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.