Ипотека в российском законодательстве

    Таким образом, можно констатировать, что попытки «втиснуть» залоговое право в классификацию вещных и личных прав или иную, построенную на сходных принципах, на основании того, что основными элементами, образующими залог, являются элементы, присущие именно вещному и обязательственному праву, потерпели неудачу и не отразили в полной мере юридическую природу исследуемого явления. Причиной этого стала квалификация залоговых правоотношений в рамках уже существующей классификации имущественных правоотношений: залог определялся либо как вещное право, либо как обязательственное.

    Иной  подход к оценке явления, воспринят действующим российским законодательством. Он заключается в перемене акцента с важнейших составляющих элементов на целевую направленность установление залога, и объединении его по этому признаку с другими правовыми формами. Не говоря уже о сущностной оценке такого шага, следует сказать прежде об особом отношении законодателя к исследуемому правовому явлению. Законодатель выделяет залог в несколько иное правовое поле - названным одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

    В Гражданском кодексе РФ (ст.329) залог  назван способом обеспечения исполнения обязательств. Но обеспечением исполнения обязательства может являться лишь воля стороны в обязательстве, направленная на его исполнение. Однако такой термин все-таки лучше, чем тот, что содержится в Законе РФ «О залоге» - способ обеспечения обязательства (ст.1). Ведь обеспечение обязательства - это просто надлежащее оформленное согласие принять на себя это обязательство. На самом деле речь должна идти об обеспечении неисполнения обязательства, каковым и является залог. При установлении залога всегда имеется в виду, что это правоотношение сможет быть реализовано в пол ном объеме только при наступлении определенного условия - неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства, и, наоборот, при исполнении основного обязательства обращения взыскания на предмете залога не производится. Это означает, что залог призван обеспечивать интересы кредитора именно при неисполнении основного обязательства, а исполнение последнего обеспечивается наличием у обязанной стороны соответствующей воли. Не случайно в дореволюционной литературе наиболее широко употреблялся синонимичный термин- обеспечение требования.

    Что же касается объединения различных  правовых форм в единый правовой институт с использованием в качестве основания подобного объединения их общей цели, то такой шаг вообще представляется весьма спорным. Интересно мнение А.С. Звоницкого, касающееся аналогичного явления: «Несмотря на различие юридических форм, право может объединять разные сделки в один институт по цели. Само собой разумеется, что эти отношения не могли бы быть одинаковы, если бы была различна юридическая природа тех сделок, на которых они основаны. Право не могло бы соединять эти сделки под одну рубрику по их цели, потому что целью их роль не заканчивается, потому что они порождали бы различные последствия, относящиеся к различным юридическим институтам. Объединять только по цели в один институт сделки, совершенные для обеспечения требования на имущество, было бы столь же невозможно, как, например, создавать особый институт из сделок, совершенных в обход кредиторов».

    Именно  различие последствий можно увидеть, если сравнить залог с другими способами обеспечения требования, воспринятыми российским законодательством. Здесь как нельзя более уместным является замечание К.П. Победоносцева: «Залог представляет собой привилегию, направленную не против должника, а против других кредиторов». Иначе говоря, залогу присущи принципы отношения к объекту, характерные для вещного, а не обязательственного права.

    Рассматривая  залог как правоотношение с характерной  юридической природой, отличающей его  от иных типов правоотношений, следует признать: преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренным законом), а также в абсолютном запрете любому лицу своими действиями или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором).

    Залоговое же правоотношение как особое преимущественное правоотношение состоит в установлении таких особых правомочий залогодержателя непосессорного характера, которые позволяют говорить об абсолютной приоритетности его субъективного права в отношении стоимости предмета залога, а не только о первоочередности права на материальное удовлетворение. Именно в таком виде особого преимущественного правоотношения, залог и должен включаться в классификацию имущественных правоотношений.

    Важно отметить, что право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В частности, к недвижимым вещам относятся: земельные участки, участки недр, все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    В соответствии со ст. 132 ГК РФ «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

    Предприятие в целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

    Закон «Об ипотеке» устанавливает запрет на ипотеку следующих земельных  участков:

    -находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, за исключением  земельной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62 Закона «Об ипотеке». Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоение в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков. ²³

    -части  земельного участка, площадь которой  меньше минимального размера,  установленного нормативными актами  субъектов Российской Федерации  и нормативными актами органов  местного самоуправления для  земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

    -земельного  участка, находящегося в пожизненном  наследуемом владении.²⁴

    В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной  собственности на землю, поскольку  недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. При этом земля вследствие ее ограниченности и социальной значимости обоснованно подвергается таким ограничениям, которые чужды движимым вещам. Речь, в частности, идет о целевом характере использования земельных участков, их предельных размерах.

    Характеризуя  так называемую традиционную недвижимость, недвижимость прочно связанную с  землей, следует указать следующие  признаки:

    1.Это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект(земля, недра, и тд.), что требует введения определенных ограничений его  оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований.

    2.Такая связь с землей, что перемещение повлечет за собой ущерб назначению объекта либо  станет крайне дорогостоящим( вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются).

    3.Индивидуальность индивидуализируются объекты в первую очередь местонахождением на определенном земельном участке.

    4.Целевое назначение. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и тд.

    5.Специальные правила совершения сделок, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав не недвижимость. Так, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его частью.²⁵

    Необходимо  подчеркнуть, что перечень видов  недвижимого имущества, которое  может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст.130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством  к недвижимому имуществу  отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминимум, объекты незавершенного строительства.

    Согласно  ст. 336 ГК РФ предметом залога может  быть всякое имущество, за исключением  имущества, изъятого из оборота²⁶.

    В основных положениях Закона «Об ипотеке»  предусмотрено, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Важно отметить, что пункт 6 ст.340 ГК РФ допускает залог вещей, в том числе недвижимых, которые залогодатель приобретет в будущем. Это положение  делает возможным  обеспечение  кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное  жилищное строительство, когда при не возврате ссуды и неуплате процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом.

    Предмет ипотеки не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании.²⁷

    Это правило является императивным, т.е. не подлежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные  положения предусмотрены пунктом 1 ст.1 Закона «Об ипотеке».

    Следует иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 3 ст.5 Закона «Об ипотеке» вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной  вместе с принадлежностями как единое целое, если иное  не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения(неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки(п.4 ст.5 Закона «Об ипотеке»).Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает. Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором.²⁸

    Обязательства, возникшие как не денежные (например, по оказанию должником кредитору услуг, выполнению работ, поставке товара), могут в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, возмещение убытков и т. п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место - сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в будущем оснований для предъявления кредитором именно денежных требований.

    Требования, обеспечиваемые ипотекой:

    1. Ипотека обеспечивает уплату  залогодержателю суммы долга  по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой  обязательству полностью либо  в части, предусмотренной договором  об ипотеке. Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору                                          (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами)²⁹.

       Ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю, если договором не предусмотрено иное, сумм, причитающихся ему:

        1) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

2. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) 
   вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего 
   исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
3. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
4. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных об- 
   ращением взыскания на заложенное имущество;

       Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

       Если  в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 ст. З или на статье 4 Федерального закона «Об ипотеке».

       Данные  исключения составляют:

       1.уплата  залогодержателю сумм, причитающихся  ему в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное имущество;

       2.уплата  залогодержателю сумм, причитающихся  ему в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества;

       3.возмещение  залогодержателю расходов за  счет заложенного имущества, если  залогодержатель в соответствии  с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.³⁰