Ипотека в российском законодательстве

       При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

       В общем, виде нормы об основаниях обращения  взыскания на заложенное имущество сформулированы в ст. 348 ГК РФ. ФЗ РФ «Об ипотеке» частично дублирует ст. 348 ГК РФ, частично конкретизирует особенности применения этих норм к ипотечным отношениям и, кроме того, вводит ряд новых норм, отсутствующих в ГК РФ и регулирующих рассматриваемый предмет применительно к ипотеке.

       Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

    Взыскание по требованиям залогодержателя  обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона об ипотеке допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

    Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

    В том случае, если и залогодержатель, и залогодатель, являющийся одновременно и должником по основному обеспеченному ипотекой обязательству, являются юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями (участвующими здесь именно в качестве индивидуальных предпринимателей), то соответствующий иск в порядке ст. 27 АПК РФ от 5 мая 1995 г. подается в арбитражный суд (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 125—132 АПК РФ)⁵³.

       Если  должник по основному обеспеченному  ипотекой обязательству не является одновременно залогодателем, но наряду с залогодателем и залогодержателем является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (действующим именно в качестве предпринимателя), то соответствующий иск также подается в арбитражный суд, а упомянутый должник в порядке ст. 50 АПК РФ привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (такое участие необходимо, имея в виду перспективу последующего иска залогодателя к должнику, основанного на норме ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора к залогодателю). ⁵⁴Если хотя бы одно из трех вышеперечисленных лиц не является ни юридическим лицом, ни действующим именно в качестве индивидуального предпринимателя (а не только зарегистрированным как таковой) гражданином, то соответствующий иск в порядке ст. 22 ГПК РФ подается в суд общей юрисдикции (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 131 и 132 ГПК РФ)⁵⁵.

    Подсудность дел об обращении взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость, подведомственных арбитражному суду, по общему правилу определяется нормами ст. 34 АПК РФ. Согласно ст. 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (о правилах определения места нахождения юридического лица см. ст. 54 ГК РФ; правила определения места нахождения индивидуального предпринимателя согласно ст. 23 ГК РФ также определяются ст. 54 ГК РФ). Если договор ипотеки от имени ответчика - юридического лица (т. е. залогодателя) заключается филиалом или представительством, то соответствующий иск должен предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения упомянутого филиала (представительства).

    Подсудность соответствующей категории дел, подведомственных суду общей юрисдикции, определяется по общему правилу гл. 3 ГПК РФ. Иски в суд общей юрисдикции предъявляются, согласно этому общему правилу, в районный (городской) суд по месту жительства залогодателя - гражданина (ответчика по соответствующей категории дел) либо по месту нахождения органов управления юридического лица - залогодателя или (по выбору истца) по месту нахождения заложенной юридическим лицом-залогодателем недвижимости. Если договор об ипотеке заключался от имени залогодателя - юридического лица филиалом последнего, то соответствующий иск по выбору истца-гражданина может быть предъявлен в суд по месту нахождения такого филиала или по месту нахождения самого юридического лица.⁵⁶

    В соответствии со ст.446 ГПК РФ взыскание  по исполнительным документам не может  быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, а также земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в выше, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.⁵⁷

    Удовлетворение  требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

    Следует отметить, что непременным условием действительности соответствующего нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем является заключение его после фактического возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. О таких основаниях предусмотрено в  ст. 348 ГК РФ и ст. 50 Закона «Об ипотеке».

    Соглашение  об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. При нарушении вышеупомянутых условий (любого из них) соответствующее соглашение оспоримо по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ; не будь норм ч. 2 ст. 349 ГК РФ и п. 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке» такое соглашение было бы ничтожным.

    Удовлетворение  требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 пунктом статьи 55 Закона «Об ипотеке, не допускается, если:

    - для ипотеки имущества требовалось  согласие или разрешение другого  лица или органа;

    - предметом ипотеки является предприятие  как имущественный комплекс;

    -предметом  ипотеки является земельный участок  из состава земель сельскохозяйственного назначения;

    - предметом ипотеки являются земельные  участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона об  ипотеке;

    - предметом ипотеки является имущество,  имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную  ценность для общества;

    - предметом ипотеки является имущество,  находящееся в общей собственности,  и кто-либо из его собственников  не дает согласия в письменной  или иной установленной федеральным  законом форме на удовлетворение  требований залогодержателя во  внесудебном порядке.

 К  соглашению о приобретении заложенного  имущества залогодержателем применяются  правила гражданского законодательства  Российской Федерации о договоре  купли-продажи, а в случае приобретения  имущества залогодержателем для  третьих лиц - также и о договоре комиссии.

    При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

    1) название заложенного по договору  об ипотеке имущества, за счет  которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2. суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3. известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в 
   отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права 
   пользования;
4. способ реализации заложенного имущества либо условие о его при 
   обретении залогодержателем.⁵⁸

При отсутствии в соответствующем соглашении хотя бы одного из существенных условий, соглашение считается незаключенным, т. е. не порождающим ни у кого никаких прав и обязанностей. Условие об указании в соответствующем соглашении данных, конечно, является существенным (да и вообще имеет смысл) лишь при фактическом наличии других ипотек данного имущества и (или) вещных прав на него и прав пользования им у третьих лиц.

    Соглашение  об удовлетворении требований залогодержателя  во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 ст.55 Закона об ипотеке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

    Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может  быть отчуждено залогодателем другому  лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке⁵⁹.

    Для отчуждения заложенного по договору об ипотеке имущества залогодатель должен получить согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

    Под отчуждением имущества следует  понимать преемство в праве на имущество, при котором вновь  управомоченное лицо занимает место праводателя, а праводатель отказывается от права на имущество. Отчуждение заложенного имущества означает потерю залогодателем права собственности (хозяйственного ведения) на это имущество⁶⁰.

    Статья 346 ГК РФ предусматривает не только одно отчуждение залогодателем заложенного имущества, но и содержит диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем, заложенным имуществом без согласия залогодержателя.⁶¹

    Перечень юридических актов, в совершении которых залогодатель не вправе участвовать без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке:

    1.договоры, приводящие к установлению общей собственности на заложенное имущество: договор простого товарищества, по условиям которого заложенное имущество вносится в качестве вклада в общее имущество товарищей; брачный договор, по условиям которого устанавливается режим совместной собственности в отношении имеющегося заложенного имущества, принадлежащего одному из супругов;

    2.договоры купли-продажи, мены, дарения заложенного имущества, 
аренды заложенного имущества с правом выкупа, договор ренты, по условиям которого под выплату ренты отчуждается заложенное имущество;

    3.соглашения об отступном, по условиям которого в качестве отступного отчуждается заложенное имущество;

    4.протоколы организационных собраний кооперативов и заявления о приеме в члены кооперативов, предусматривающие внесение заложенной не 
движимости в паевые фонды соответствующих кооперативе;

    5. договоры о создании акционерных обществ, учредительные договоры хозяйственных товариществ и обществ, содержащие условие о передаче заложенного имущества в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества,

    6. любые иные сделки, кроме завещания, направленные на отчуждение заложенного имущества.

    Залогодатель  и залогодержатель могут исключить  применение данной нормы к своим  отношениям, для этого достаточно включить в договор об ипотеке  пункт следующего содержания: «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».⁶²

    Стороны договора об ипотеке могут также  изменить содержание диспозитивной  нормы п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, например, оговорить в договоре об ипотеке, что определенные сделки по отчуждению имущества могут совершаться залогодателем без согласия залогодержателя, иные - только с такого согласия.

    Закон предусматривает новую, не известную  ни ГК РФ, ни Закону РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» меру защиты права залогодержателя  в случае нарушения залогодателем этого запрета. Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

    1) признания сделки об отчуждении  заложенного имущества недействительной  и применения последствий, предусмотренных  статьей 167 Гражданского кодекса  Российской Федерации;