Ипотека в российском законодательстве

  ВВЕДЕНИЕ

        Актуальность темы обусловлена особенностью действующего законодательства  в двойственном отношении к праву залога. Право залогодержателя не признается вещным правом. Между тем действующие гражданское законодательство, а именно Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает для залога регулирование, которое сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом "классических" вещных прав. Такая двойственность создает трудности в правоприменении. Об актуальности свидетельствует и включение залогового права в концепцию развития ипотеки в российском гражданском праве, которая определяет залоговое право к числу не вещных, а обязательственных прав.

    Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

    Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

    Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы. 

    Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах  государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

    Активное  использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной  экономики, обеспечить жильем социально  незащищенные категории граждан.

    Развитие  института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

    Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.

    Вместе  с тем, ситуация в данной области  стала меняться с принятием указанных  нормативных актов. Однако, их детальное  изучение и в особенности правоприменительная  практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

    Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в  формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной необходимостью.

    Ипотека выступает не только как отдельное  правоотношение гражданского законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в ипотечных  отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

    В 2010 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке, организованная информационным агентством «АК&М».

    О значимости развития института ипотеки  говорит и тот факт, что этому  вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

    В мае 2010 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по развитию общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования с Правительством г. Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», созданное Правительством г. Санкт-Петербурга, которое в соответствии с соглашением будет выполнять функции регионального оператора.

    К особенностям реализации ипотечной программы в условиях Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексного подхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жилья. Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство, намерен активно вовлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу жителям ипотечных кредитов.

    Вышеозначенная  проблематика обусловила цель данной дипломной работы – исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в современном гражданском обороте.

       Теоретическую основу данной работы составили работы Русецкого А.Е., Треушникова М.К., Суханова Е.А., Крашенинникова П.В., Алексеева В.А., Шершеневича Г.Ф., Мейера Д.И., Иоффе А.Ф., Брагинского Э.В., Витрянского В.В. и Суханова М.А.

       Анализ  юридической литературы и законодательства, регулирующего институт ипотеки показывает наличие многих проблем, связанных с отношениями в сфере ипотеке недвижимости.

     В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не очень хорошо разбираются в этом правовом явлении.

      Целью работы является комплексное изучение ипотеки, как обязательственных отношений, обладающим свойствами публичности и следования.

       В связи с этим, целью данной работы является анализ гражданско-правового регулирования института ипотеки. Для этого поставлены следующие задачи:

       - раскрытие сущности института ипотеки

       -изучение истории становления ипотеки в России,

       -проанализировать  право залога, как обязательственное право;

       -рассмотреть  и проанализировать в залоге  элементы вещного права.

           Объектом исследования  являются обязательственные  отношения, с элементами вещных прав, возникающие  между субъектами гражданских правоотношений.

          Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие правоотношения в сфере применения обязательственных ипотечных отношений.

       При исследовании использованы метод сравнительного правоведения, методы анализа, синтеза и обобщения.

     В работе были использованы периодические издания России; действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Работа  состоит из двух глав. Предваряет работу введение в тему с определением цели исследования и постановкой задач, а завершает заключение. 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

    §1.1. Историческая ретроспектива и  развитие института

      Становление института ипотеки происходило постепенно и шло в русле общих тенденций развития экономических отношений и права. Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", залог. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались.

Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).¹

    Ипотека позволяет получить кредит под залог  находящегося в собственности залогодателя недвижимого имущества (земельных  участков каких-либо строений и сооружений, а так же того имущества которое приобретается на данный кредит).

     Институт  ипотеки (залога недвижимости) в течение  относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия "фидуция" возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился "пигнус" (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно "ипотека". При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть "фидуции" заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) "фидуция" также прошла свою эволюцию.²

     На  первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически  никакой защитой и кредитор сам  решал, что ему выгоднее: или требовать  от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога.

     Следующая стадия развития института ипотеки  несла достаточно прогрессивный  характер, защищая заемщика от своевольных  действий кредитора. Договор "пигнуса" (договор о залоге на стадии "пигнуса") предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью.