Ипотека в российском законодательстве

    2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

    В закладной могут быть установлены  условия, которые должны соблюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и т. п. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

    Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

    Залогодатель-гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания.

    Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.⁶³

    Все упомянутые в данном параграфе нормы  подлежат применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 

2.6. Закладная

          Закладная - это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств. В настоящее время существует незначительное количество нормативных актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в главе 3 Закона об ипотеке. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг — закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств. Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству⁶⁴. Обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; право аренды имущества, предприятия как имущественного комплекса,

    Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, после государственной  регистрации ипотеки.⁶⁵

    Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Федерального закона об ипотеке.

    Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной  по соглашению могут изменить ранее  установленные условия закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 Федерального закона об ипотеке, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.⁶⁶

    Государственная регистрация соглашения об изменении  содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.

    В случае аннулирования закладной  и одновременно с этим выдачи новой  закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

    Аннулированная  закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав, до момента погашения  регистрационной записи об ипотеке.

      Закладная на момент ее выдачи  первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

    - слово "закладная", включенное в название документа,

    -имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо, имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо, название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства,

    -имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо,

    -указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты,

      -  указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга),

    -название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества, денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

    - наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 пункта1 ст.14 Закона Об ипотеке и срок действия этого права;

    - указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

    - подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

    - сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Федерального закона об ипотеке;

    - указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 п.1 ст.14 Закона об ипотеке, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 Федерального закона об ипотеке.⁶⁷

    Документ, названный "закладная", в котором  тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные условия, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

    По  соглашению между залогодателем  и залогодержателем в закладную  могут быть включены также иные данные и условия. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

    Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении  им прав по закладной в случаях, если:

    -судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

    -предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

    -должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 Федерального закона об ипотеке, признается частично исполнившим обязательство.

    Обязанное по закладной лицо не вправе приводить  против требований законного владельца  закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

    Восстановление  прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр в соответствии со статьей 16 Федерального закона об ипотеке, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной и решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

    Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному  ипотекой обязательству обязаны  в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

 Дубликат  закладной выдается органом, осуществляющим  государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную.

 Дубликат  закладной должен полностью соответствовать  утраченной закладной.

    Составитель дубликата закладной несет ответственность  за убытки, возникшие в связи с  несоответствием дубликата закладной  утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают. 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

        Государство должно  проводить  льготную  налоговую  политику  в  сфере ипотечных отношений,  разрабатывать  специальные  программы  и  образовывать необходимые  государственные  органы.  Ещё  Указом   Президента   Российской Федерации от 24 декабря 1993 года  “О разработке  и  внедрении  внебюджетных форм  инвестирования  жилищной  сферы”[34]   было   предусмотрено   создание Федерального   агентства   по   ипотечному   кредитованию.   Лишь    недавно Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для  его  регистрации. Агентство  создано  для   предоставления   физическим   лицам   долгосрочных ипотечных кредитов. В случае успешной работы Агентства можно надеяться,  что скоро у нас появится свой рынок долговых обязательств. А с появлением  рынка ценных   бумаг   Агентства,   обеспеченных   недвижимостью,   к   ипотечному кредитованию подключатся финансовые структуры, заинтересованные  в  надёжных долгосрочных активах. Таким  образом,  несмотря  на  определённый  правовой  вакуум,   можно сказать, что ипотека в стране начинает пускать корни. Современное  состояние гражданско-правовых  норм,  касающихся  ипотеки,  свидетельствуют  о  начале развития этого института в гражданском  праве   России.  Тенденции  развития экономики страны позволяют надеяться, что  в  ближайшие  несколько  лет  нас ждёт  своеобразный  взрыв   ипотечных   правоотношений   и,   следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.        

      Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Законодательство об ипотеке в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.