Если в договоре
не согласованы условия предмета
и арендной платы, такой договор
считается незаключенным. По отношению
к данному договору не применяется
общее правило о том, что
если цена не указана в договоре,
то она определяется по цене, устанавливаемой при
сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой
за аналогичные товары, работы и услуги.
Плата за пользование зданием (сооружением)
должна включать плату за пользование
земельным участком, на котором оно расположено,
или частью участка, если иное не предусмотрено
законом или договором.
ГК РФ (ст. 655) закрепляет
особый порядок передачи арендатору
и возвращения им здания (сооружения).
Передача здания осуществляется
по передаточному акту или
иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство
арендодателя передать здание (сооружение)
арендатору считается исполненным после
предоставления его арендатору в пользование
или владение и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче, если иное не предусмотрено
законом или договором. Уклонение одной
из сторон от подписания документа о передаче
здания (сооружения) на условиях, предусмотренных
договором, рассматривается как отход
от исполнения взаимных обязанностей:
арендатора - от принятия имущества, а
арендодателя - от передачи имущества.
В случае, если обе стороны отказываются
от подписания передаточного акта, это
следует рассматривать как расторжение
договора по соглашению сторон.
Закон РФ "Об
образовании" от 10 июля 1992 г. в
редакции от 29 декабря 2004 г. СЗ РФ 1996 N 3 ст. 150
20. Аренда предприятий.
По договору аренды
предприятий в целом как имущественного
комплекса, используемого для
осуществления предпринимательской
деятельности, арендодатель обязан
передать арендатору за плату
во временное владение и пользование земельные участки,
здания, сооружения, оборудование и другие
входящие в состав предприятия основные
средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива,
материалов и иные оборотные средства
передаются арендатору в порядке, на условиях
и в пределах, определяемых договором.
По договору передаются также права пользования
землей, водой и другими природными ресурсами,
зданиями и сооружениями, оборудованием,
иные имущественные права арендодателя,
связанные с предприятием. Передача прав
владения и пользования находящимся в
собственности других лиц имуществом,
в том числе землей и другими природными
ресурсами, производится в порядке, предусмотренным
законом и иными правовыми актами. Арендатору
передаются и права на обозначения, индивидуализирующие
деятельность предприятия (товарный знак,
фирменное наименование, знак обслуживания
и т.п.), другие исключительные права. Арендодатель
может уступить арендатору право требования
и перевести на него долги, относящиеся
к предприятию.
Однако не подлежат
передаче арендатору права арендодателя,
полученные им на основании разрешения
(лицензии) на занятие соответствующей
деятельностью, если иное не предусмотрено
законом или иными правовыми актами. Если
же арендодатель включит в состав предприятия
обязательства, исполнить которые арендатор
не сможет из-за отсутствия у него такого
разрешения (лицензии), то арендодатель
не освобождается от соответствующих
обязательств перед кредиторами (арендаторами).
Что касается формы
договора аренды предприятия,
то, согласно ст. 658 ГК РФ, он заключается только в письменной
форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение
этой формы влечет недействительность
договора, он считается ничтожным, его
исполнение не допускается.
Предприятие как
имущественный комплекс является недвижимостью,
а потому договор аренды предприятия подлежит
государственной регистрации. Это следует
из общего правила, касающегося сделок
с недвижимостью и предусмотренного ст.
131 ГК РФ.
До передачи предприятия
в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом
кредиторов по обязательствам, включенным
в состав предприятия. Предприятие подлежит
передаче арендатору по передаточному
акту. Подготовка предприятия к передаче,
включая составление и представление
к подписанию передаточного акта, является
обязанностью арендодателя и осуществляется
за его счет, если иное не предусмотрено
договором. Для составления передаточного
акта необходимо провести инвентаризацию
и составить баланс.
По договору аренды
предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом.
Так. Согласно ст. 660 ГК РФ, он вправе без
согласия арендодателя продавать, обменивать,
предоставлять во временное пользование
либо взаймы материальные ценности, входящие
в состав имущества арендованного предприятия.
сдавать их в субаренду и передавать свои
права и обязанности по договору в отношении
таких ценностей другому лицу. Однако
это не должно повлечь уменьшения стоимости
предприятия и не должно нарушать другие
положения договора аренды. Этот порядок
не применяется в отношении земли и других
природных ресурсов, а также в иных случаях,
предусмотренных законом.
К правам арендатора
относится также право вносить
изменения в состав арендованного
предприятия, проводить его реконструкцию,
техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (иное
может быть предусмотрено договором).
В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор
имеет право на возмещение ему стоимости
неотделимых улучшений арендованного
имущества, независимо от разрешения арендодателя
на такие улучшения.
Постановление правительства
РФ от 30 июня 1998 N 685 "О мерах
по обеспечению поступления в
федеральный бюджет доходов от
использования федерального имущества"
СЗ РФ 1998 N 27 ст. 3200
21. Договор лизинга:
условия, обязанности, ответственность
сторон.
По договору финансовой
аренды (договору лизинга) арендодатель
обязуется приобрести в собственность
указанное арендатором имущество
у определенного им продавца
и предоставить это имущество
арендатору за плату во временное
владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель
в этом случае не несет ответственности
за выбор предмета аренды и продавца (ст.
665 ГК РФ).
Предметом договора
финансовой аренды, как и предметом
договора аренды вообще, могут
быть только непотребляемые вещи,
которые не уничтожаются в процессе их использования,
а лишь подвергаются постепенному снашиванию.
Притом эти вещи должны использоваться
для предпринимательской деятельности.
Однако предметом договора финансовой
аренды не могут быть земельные участки
и другие природные объекты. Кроме того,
предметом договора финансовой аренды
должно быть не имущество, ранее использованное
арендодателем, а новое, специально приобретенное
им исключительно с целью передачи его
в аренду. Не могут быть предметом финансовой
аренды и имущественные права.
Арендодатель, по общему
правилу, не отвечает перед
арендатором за действия продавца
по договору купли-продажи. Исключение
составляют лишь случаи, когда
в соответствии с договором
лизинга выбор продавца и приобретаемого
имущества был возложен на арендодателя. В последнем
случае арендатор вправе по своему выбору
предъявить требования, вытекающие из
договора купли-продажи, как непосредственно
продавцу имущества, так и арендодателю,
которые несут солидарную ответственность.
По договору финансовой аренды арендатор не связан договорными
отношениями с продавцом. Однако он вправе
предъявлять непосредственно продавцу
имущества требования, вытекающие из договора
купли-продажи, заключенного между продавцом
и арендодателем, в частности, в отношении
качества и комплектности имущества, сроков
его поставки и в других случаях ненадлежащего
исполнения договора продавцом. Таким
образом, при ненадлежащем исполнении
условий договора купли-продажи арендатор
наделяется правами и несет обязанности,
как если бы он был покупателем в договоре
купли-продажи соответствующего имущества
(за исключением обязанности оплатить
приобретенное имущество). Однако поскольку
арендатор не является стороной договора,
он не может расторгнуть договор купли-продажи
с продавцом без согласия арендодателя.
В отношениях с
продавцом арендатор и арендодатель
выступают как солидарные кредиторы.
Это значит, что и тот и другой
могут предъявить требования
к продавцу в полном объеме.
22. Лизинговые отношения:
законодательство, понятие, структура,
субъекты.
Правовое регулирование
договора лизинга осуществляется
Конвенцией УНИДРУА о международном
финансовом лизинге 1988 г., положениями
параграфа 6 гл. 34 ГК, общими положениями
ГК об аренде, Федеральным законом
"О финансовой аренде (лизинге)".
Лизинговые отношения
возникают в результате заключения
двух договоров: лизинга между
арендодателем и арендатором
и купли-продажи между арендодателем
(покупателем) и продавцом арендуемого
имущества.
Заключаемый договор
купли-продажи можно назвать договором в пользу третьего лица - арендатора,
поскольку, во-первых, имущество, являющееся
предметом этого договора, передается
продавцом непосредственно арендатору
(ст. 668, п. 2 ГК), а во-вторых, арендатор имеет
права и несет обязанности, предусмотренные
ГК для покупателя в договоре купли-продажи
(ст. 670, п. 1 ГК).
Арендодателем, или
лизингодателем может быть любое
физическое или юридическое лицо,
занимающееся предпринимательской
деятельностью, обладающее финансовыми
средствами (специальные лизинговые
компании, банки).
Арендатором, или
лизингополучателем выступает любое
физическое или юридическое лицо.
Продавец - физическое или юридическое лицо, которое
в соответствии с договором купли-продажи
с лизингодателем продает лизингодателю
в обусловленный срок имущество, являющееся
предметом лизинга. Продавец обязан передать
предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю
в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Продавец может одновременно выступать
в качестве лизингополучателя в пределах
одного лизингового правоотношения.
ФЗ РФ от 8 февраля
1998 г. "О присоединении Российской
Федерации к Конвенции УНИДРУА
о международном финансовом лизинге"
СЗ РФ 1998 N 7 ст. 787
ФЗ РФ от 29 октября
1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)"
Российская газета от 5 ноября 1998 г.
23. Наем жилого помещения.
Договоры коммерческого найма и социального
найма.
Договор коммерческого
найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что
касается договора социального
найма, то к нему применяется
Жилищный кодекс РФ.
Отношения, связанные
с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК
РФ, согласно которой объектом социального
найма являются жилые помещения, находящиеся
в домах государственного и муниципального
жилищного фонда и предназначенные для
социального использования, т.е. речь идет
о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам
местной администрацией либо государственными
организациями.
Договор коммерческого
найма является гражданско-правовым
договором в чистом виде, тогда
как договор социального найма
является, квазидоговором, поскольку
его заключение и все его элементы, права
и обязанности сторон предопределены
соответствующими правовыми актами. Для
свободного волеизъявления сторон, что
наиболее характерно для гражданско-правового
договора, здесь почти не остается места.
Следует отметить,
что термин "коммерческий наем"
законодательством не предусмотрен.
Используется он для того, чтобы
отделить его от привычного
договора найма жилого помещения,
применявшегося в прежнем жилищном
законодательстве и сохранившемся
в несколько измененном виде в действующем.
Оба этих договора
выделились из договора имущественного
найма (аренды) в силу специфики
предмета и целей использования.
Они выполняют важную социальную
функцию: направлены на удовлетворение
одной из важнейших потребностей
человека - потребности в жилище. Это обусловлено
тем, что далеко не все граждане имеют
возможность и желание приобретать жилье
в собственность
Ряд положений жилищного
и гражданского законодательства
являются общими для договора
коммерческого и социального
найма. Так, объектом договора может быть
только изолированное жилое помещение,
пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, 673 ГК
РФ), нанимателем по договору может быть
только гражданин (ст. 60 ЖК, 677 ГК РФ), жилые
помещения должны использоваться строго
по назначению (ст. 17 и 67 ЖК РФ, 678 ГК РФ),
предусматривается обязанность нанимателя
своевременно вносить плату за пользование
жилыми помещениями (ст. 67 ЖК РФ, 678 ГК РФ).
Вместе с тем
существует целый ряд отличий.
Так, жилые помещения по договору
социального найма предоставляются в жилищных фондах
публичных форм собственности (государственном
и муниципальном). Предоставляются они
малоимущим и иным категориям граждан,
указанным в законе. Тогда как договор
коммерческого найма представляет собой
правовую форму использования жилищных
фондов всех форм собственности.
Заключению договора
социального найма предшествует
определенная процедура предоставления
жилого помещения (признание лица
нуждающимся в улучшении жилищных
условий, постановка на учет
нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении
жилого помещения).
24. Заключение договора
коммерческого и социального найма и их
форма.
Договор как коммерческого,
так и социального найма жилого
помещения заключается в письменной
форме. Процедура заключения договора коммерческого найма не отличается
от процедуры заключения других гражданско-правовых
договоров.
Договор социального
найма жилого помещения заключается
в письменной форме на основании
решения о предоставлении жилого
помещения жилищного фонда социального использования.
Типовой договор
социального найма жилого помещения
утверждается Правительством Российской
Федерации.