Договор аренды

В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору на время ремонта  другое имущество и обязанность  арендатора ограничить или приостановить  пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный  арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

В то же время норма, возлагающая  на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает  возможность иного решения этого  вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актах.

Помимо обязанности  по осуществлению капитального ремонта  арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для  арендатора препятствия в пользовании сданным в аренду имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять  от арендатора сданное в аренду имущество  и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Отделимые улучшения  арендованного имущества, произведенные  арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором  аренды.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623).

3.2. Права и  обязанности арендатора

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, - в соответствии с назначением имущества. При этом арендатор не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 615 ГК, может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст. 615).

Важнейшая обязанность  арендатора - своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пункт 5 ст. 614 ГК предусматривает  санкции в случае существенного  нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Арендодатель вправе, если иное не предусмотрено договором  аренды, потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Практика показывает, что при возникновении у сторон разногласий, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет  то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Поддержание имущества  в исправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие  от капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки их проведения обычно определяются соответствующими правилами эксплуатации, управления имуществом, страхования его и т.д.

Арендатор имеет право  с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью  другим лицам.

Частичная передача прав арендатора другим лицам имеет место  в случаях:

• передачи прав арендатора в залог;

• внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

• сдачи арендованного  имущества в субаренду;

• предоставления арендованного  имущества в безвозмездное пользование  других лиц.

Объем передаваемых прав арендодателя в этих случаях не одинаков, но всегда ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев  передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам  арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в  качестве арендатора, поэтому к договорам  субаренды применяются правила  о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (ч. 3 ст. 615).

Договор субаренды порождает  вторичные отношения аренды, производные  и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды  не может быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды. Этим объясняется правило п. 2 ст. 618 ГК, в соответствии с которым, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нормальным признается износ, который имеет место при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имущества в течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструированным.

В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

 

 

4. Прекращение и возобновление договора аренды

4.1. Основания  прекращения договора аренды

 

К числу несомненно достижений ГК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Некоторая определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало возможным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие «существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращение договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст. 617). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют  силу общие правила, установленные  ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

При ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор - договор аренды в этом случае безоговорочно  прекращается.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями  условий договора. Понятие существенного  нарушения условий договора дано  в п. 2 ст. 450 ГК. Что же касается  существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

2) существенно ухудшает  арендованное имущество. Под существенным  ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более двух раз  подряд по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату.

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества[12].

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не  предоставляет имущество в пользование  арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;