Договор аренды

3) арендодатель не  производит являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, оказывается в состоянии,  непригодном для использования.  Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Однако, необходимо учитывать  то, что требование о расторжении  договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Гражданским кодексом установлена  своеобразная досудебная процедура  урегулирования конфликта между  арендатором и арендодателем  в тех случаях, когда есть основания  для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение закреплено в Арбитражном процессуальном кодексе РФ и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК РФ).

Договором аренды могут  быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора и из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

4.2. Право арендатора  на возобновление договора аренды

Гражданским кодексом закреплено за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков[9].

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в ст. 621 ГК. [24].

На практике часто  встречаются случаи, когда по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против существующего положения не возражает.

 

 

Заключение

Одним из важнейших видов  договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

Под договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды может  быть любое имущество (вещи), которое  в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

По договору аренды существенным условием является объект аренды. Договор  аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность  арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

В гражданском праве  выделяют следующие разновидности  договора аренды: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).

В настоящее время  правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. Появились новые виды договора аренды, такие как лизинг; по новому «зазвучал» договор аренды предприятия.

В связи с активизацией рынка недвижимости и земли, самыми массовыми и популярными на наш взгляд, а соответственно перспективными являются договора аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

 

Список литературы.

Нормативно-правовой акты.

1.  Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

2.  Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

3.  Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №95-Ф3 Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

4.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

5.  Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ

Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

6.  Лесной кодекс Российской Федерации от 4 января 2006 г. с № 200-ФЗ Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

7.  Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

8.  Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»

Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

 

Научная литература.

9.  Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. - 1997.

10.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

11.  Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. № 2.

12.  Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред., О. В, Садикова. М., 1997.

13.  Гражданское право. Учебник. Т. 2. 2-е изд., перераб. и доп./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1999.

14.  Гражданское право: Учебник. В 2-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. И.: БЕК, 1993.

15.  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998

16.  Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды. //Журнал российского права № 7- 2004.

17.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 3-е. М., 1998.

18.  Лещев. А. Досрочное расторжение договора аренды. // Юрист №7 (50).

19.  Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М. - 1993.

20.  Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М, 1998.

21.  Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. /Юрист № 4 2006.

22.  Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.

23.  Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

24.  Шапкина Г. Договор аренды. // Приложение к журналу Хозяйство и право № 7. 2003.

25.  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.