Аренда

9

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Понятие и признаки договора аренды

1.2. Виды договора аренды

1.3. Роль и значение договора аренды

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1. Договор аренды предприятия: общая характеристика

2.2. Судебная практика об условиях договора аренды предприятия

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Введение

Актуальность данной темы определена тем, что в гражданском праве,  наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений,  прежде всего,  становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. На сегодняшний день арендные отношения очень распространены, что еще раз подтверждает актуальность темы и обуславливает ее научную необходимость.

Среди авторов, наиболее полно исследующих заявленную тему можно отметить таких как:  М.И. Брагинский, В.В. Витрянский,  З.Н. Гофман,  С.А. Калачева,  С.Н. Мызров,  Г.Шапкина и другие.

Нормативную базу работы  составляют: Конституция Российской Федерации от 12.12.93, Гражданский кодекс Российской Федерации от 22 декабря 1995 г., Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Эмпирическая база работы представлена в виде опубликованной судебной практики (Информационных  писем Президиума ВАС РФ, Постановлений Пленума Верховного Суда РФ и т.д.).

Объект исследования: общественные отношения, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в результате осуществления договора аренды.

Предметом исследования работы является договор аренды.

Цель исследования  состоит в том, что бы на основе глубокого изучения и систематизации нормативно-правовой, монографической, эмпирической  и литературной  базы  изложить правовые аспекты договора аренды. 

Задачи исследования:

- дать понятие, раскрыть основные элементы договора аренды;

- охарактеризовать содержание договора аренды;

- выявить специфику правового регулирования аренды предприятия.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и частные методы познания: формально-юридический, логический,  метод системного подхода, анализ  и синтез.

1. Сущность договора аренды

1.1. Понятие и признаки договора аренды. Виды договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа не выгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую.[1]

С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа.

Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды. Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование.

Однако жилое помещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование исключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования.

Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой. В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования. Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК). Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.[2]

Таблица № 1. Виды договора аренды

┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│                                   Отдельные виды договора аренды                                 │

│ ┌────────────────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────────────────┐ │

│ │           Прокат (гл. 34 2 ГК РФ)       │   Лизинг (финансовая аренда) (гл. 34 6 ГК РФ) │ │

│ ├────────────────────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────┤ │

│ │* Арендодатель:                             │* Арендодатель      обязуется     приобрести    в│ │

│ │                                            │  собственность указанное арендатором имущество у│ │

│ │  - осуществляет сдачу движимого имущества в│  определенного  продавца  и   предоставить   его│ │

│ │    аренду     в     качестве     постоянной│  арендатору во временное владение и  пользование│ │

│ │    предпринимательской деятельности        │  для предпринимательских целей                  │ │

│ │  - осуществляет   капитальный   и   текущий│                                                 │ │

│ │    ремонт имущества                        │┌───────────────────────────────────────────────┐│ │

│ │                                            ││Арендодатель  должен  уведомить  продавца,  что││ │

│ │* Арендатор:                                ││имущество предназначено для сдачи в аренду     ││ │

│ │                                            │└───────────────────────────────────────────────┘│ │

│ │  - использует имущество  в  потребительских│                                                 │ │

│ │    целях (если иное не оговорено договором)│┌───────────────────────────────────────────────┐│ │

│ │  - не вправе сдавать имущество в субаренду,││               Предмет договора                ││ │

│ │    отдавать  в  залог  или  использовать  в│└───────────────────────────────────────────────┘│ │

│ │    качестве паевого взноса                 │                                                 │ │

│ │                                            │* Непотребляемые    вещи,     используемые    для│ │

│ │* Договор проката  заключается  на  срок  до│  предпринимательской     деятельности,     кроме│ │

│ │  одного года                               │  земельных участков и других природных объектов │ │

│ ├────────────────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────────────────┤ │

│ │                       Аренда транспортных средств (гл. 34 3 ГК РФ)                         │ │

│ ├────────────────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────────────────┤ │

│ │   с предоставлением услуг по управлению    │     без предоставления услуг по управлению      │ │

│ │        и технической эксплуатации          │            и технической эсплуатации            │ │

│ │                                                                                              │ │

│ │                                     Арендатор вправе:                                        │ │

│ │                                                                                              │ │

│ │- без согласия арендодателя сдавать транспортное  средство  в  субаренду  (если  договором  не│ │

│ │  предусмотрено иное)                                                                         │ │

│ │- без согласия арендодателя от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, если│ │

│ │  они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным  в  договоре,  или│ │

│ │  назначению транспортного средства                                                           │ │

│ │                                                                                              │ │

│ │Арендатор обязан, если иное не предусмотрено│                 Арендатор обязан:               │ │

│ │               договором:                   │                                                 │ │

│ │                                            │                                                 │ │

│ │- оплачивать расходы, возникающие в связи  с│- поддерживать надлежащее состояние транспортного│ │

│ │  коммерческой  эксплуатацией  транспортного│  средства, включая текущий и капитальный ремонт │ │

│ │  средства, в том числе на  оплату  топлива,│- осуществлять    своими     силами    управление│ │

│ │  других расходуемых материалов и на  оплату│  транспортным средством и его эскплуатацию,  как│ │

│ │  сборов                                    │  коммерческую, так и техническую                │ │

│ │                                            │- оплачивать расходы на содержание  транспортного│ │

│ │            Арендодатель обязан:            │  средства, его  страхование,  а  также  расходы,│ │