Аренда

     Содержание 

     Введение

     Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

     Применяя  договор аренды, государственные  и муниципальные органы власти и  управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. Граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

     В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность  хозяйствующих субъектов. В правоприменительной  практике договор аренды в настоящее  время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

     Статистические  данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей  юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что  с каждым годом увеличивается  количество споров, связанных с арендными  отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004 г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел¹.

     В основном многие проблемы в правоприменительной  практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.

     Для того, чтобы защита прав арендаторов  была действенной, эффективной необходимо хорошо знать проблемы правового положения арендатора по договору аренды. Следовательно, проблемы правового положения арендатора по договору аренды является актуальной проблемой в теории гражданского права.

     Проблемам гражданско-правового регулирования  арендных отношений посвящен ряд  научных исследований, проведенных  такими авторами, как Я. В. Абрамовым, Т. Д. Алексеевым, А. П. Беловым, В. В. Витрянским, А. А. Власовым, В. Г. Вишняковым, В. 3. Гущиным, А. М. Гуляевым, А.А. Груздевым, О. С. Иоффе, О. А. Красавчиковым, А. Ю. Кабалкиным, А. Г. Калпиным, С. Б. Пугинским, Е. А. Сухановым, Ю. К. Толстым, Г. Ф. Шершеневич, А. М. Эрделевским и другими.

     Однако  многие исследования, проведенные указанными авторами, проводились в период действия Гражданского кодекса РСФСР. С того времени произошли существенные изменения в гражданском законодательстве Российской Федерации. Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным проблемам арендных отношений. Что касается проблем правового положения арендатора по договору аренды, то фундаментальных, полных исследований по этой теме фактически нет, что свидетельствует о необходимости дальнейшей научной разработки данной проблемы.

     Теоретико-методологическую базу исследования составили две группы источников. К первой отнесены учебная литература (учебники и учебные пособия, комментарии к законодательству) под ред. и других. К третьей отнесены научные статьи в периодических журналах по исследуемой проблематике: и других.

     При проведении исследования темы «Проблемы правового положения арендатора по договору аренды» были использованы следующие методы исследования: анализ существующей источниковой базы по рассматриваемой проблематике (метод научного анализа); обобщение и синтез точек зрения, представленных в базе использованных источников (метод научного синтеза и обобщения); моделирование на основе полученных данных авторского видения в раскрытии поставленной проблематики (метод моделирования).

     Целью настоящей работы является исследование проблем участия прокурора в  гражданском процессе. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач, а именно: 1) общие положения о договоре аренды; 2) изучить проблемы прав и обязанностей арендатора по договору аренды; 3) изучить проблемы ответственности арендатора по договору аренды.

     Работа  состоит из введения, двух глав, составляющих основную часть работы, и заключения. В конце работы приведен список нормативных актов и литературы, использованных при подготовке настоящей работы. 
 
 

     1 Общая характеристика  договора аренды

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации¹. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Исходя  из определения, можно выделить три  основные черты, характерные для  данного вида договора.

     Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный, арендатор должен платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

     «Поскольку  права и обязанности сторон по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним договорам»². Данный договор является так же консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, например, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщика (ст. 807 ГК РФ).

     Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены  отдельные виды договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды – лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту аренды), но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений – при лизинге.

     Правила § 1 главы 34 ГК РФ носят универсальный  характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых  не предусмотрено специальное регулирование, а так же распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений. Гражданский кодекс Российской Федерации, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в отдельных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику. В статье 607 ГК РФ, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Аренде земельных участков посвящена статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации¹.

     Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе Российской Федерации, Кодексе внутреннего водного транспорта Российской Федерации, Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации. Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»².

     Существенным  условием договора аренды является условие  о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК РФ)¹. Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным условиям, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 564 ГК РФ).

     В литературе высказано мнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды. Исходя из характерных черт данного договора, к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить так же срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездности договора². Подобная позиция заслуживает определенного внимания, но на сегодняшний день она не основана на законе.

     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

     Арендная  плата может быть в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

     Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год. 

     Объектами договора аренды являются объекты недвижимости и движимое имущество: земельные  участки и другие обособленные природные  объекты; предприятия и иные имущественные комплексы; здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Данный перечень не является исчерпывающим.

     Закон (ст. 607 ГК РФ) особо выделяет такое  свойство объектов аренды как их непотребляемость, поскольку после истечения срока  договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом  займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а  аналогичные – в том же количестве.

     Аренда  имущества включает в себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило, на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. В неписьменной форме могут заключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но и это исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной, независимо от срока их действия. Например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 634 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ). Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

     Договоры  аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст.131 и 164ГК РФ). Порядок её осуществления предусмотрен Федеральным законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹.

     Договор аренды заключается на срок, который  указывается непосредственно в  договоре аренды. Если договор аренды не определен, то договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок.

     Действующее законодательство достаточно полно  регламентирует порядок изменения и прекращения договора аренды. Изменение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). В главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда» отсутствуют какие-либо специальные нормы, касающиеся изменения договора, зато в главе 29 Кодекса «Изменения и расторжение договора», закреплены общие нормы, связанные с изменением договоров гражданско-правового характера, которые распространяются и на договоры аренды.

     Общие нормы, относящиеся к изменению и расторжению любого договора, содержатся в статье 450 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи стороны договора аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока аренды изменить условия договора. Так, стороны по договору аренды нежилых помещений, заключенному на пятнадцать лет, могут по соглашению между собой изменить условия или прекратить его действия, не дожидаясь истечения пятнадцатилетнего срока.