Аренда

     Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 610) предусмотрено, что в случае заключения сторонами договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть предусмотрен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

     Другими основаниями прекращения договора аренды является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору (ст. 619 и 620 ГК РФ).

     Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора; 5) в других случаях, предусмотренных договором.

     Предварительно  арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внимания, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

     Договор аренды расторгается в судебном порядке  по требованию арендатора, если: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору (создает препятствия к пользованию); 2) переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его пользованию, которые не были оговорены при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; 4) имущество по независимым от арендатора обстоятельствам окажется в непригодном для использования состоянии.

     Кроме оснований, перечисленных в статьях 619 и 620 ГК РФ, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора.  
2 Проблемы правового положения арендатора

     2.1 Проблемы осуществления прав арендатора по договору аренды

     Сторонами  договора аренды являются арендодатели и арендаторы. Правовой статус арендодателя определен законодателем в ст. 608 ГК РФ. В силу указанной статьи, арендодателями могут быть субъекты разных форм собственности, а так же частные лица (граждане). При этом, «арендодатели должны быть собственниками имущества, подлежащего сдаче в аренду, поскольку только арендодателю принадлежит право распоряжаться принадлежащим ему имуществом»¹. Вместе с тем, закон предусматривает, что арендодателями могут быть и лица, которые управомочены законом или собственником сдавать имущество в аренду.

     Правовой  статус арендатора в Гражданском  кодексе Российской Федерации специально не регламентирован. Исходя из анализа  норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации, следует вывод о том, что арендаторами  имущества могут быть  любые юридические или физические лица, включая иностранных. Вместе с тем для некоторых видов аренды Кодексом установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665).

     В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В тех случаях, когда арендатор получает имущество во владение, он приобретает статус его титульного владельца. Наделение арендатора подобным статусом влечет предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны третьих лиц (ст. 305 ГК). Это означает, в частности, что независимо от того, где и у кого будет обнаружена арендованная вещь, возможно ее взыскание по требованию арендатора. Иными словами, за правом аренды признается право следования за вещью.

     Предоставление  арендатору вещно-правовой защиты и  признание за правом аренды права  следования иногда расцениваются в  юридической литературе как основания  для отнесения этого права  к числу вещных прав¹. Споры о юридической природе прав арендатора велись еще в дореволюционной российской литературе². Вместе с тем права арендатора, на наш взгляд, носят обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер. Дело в том, что они всегда возникают в силу договора с титульным владельцем имущества. Их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до его отчуждения, определяется условиями конкретного арендного договора. Устанавливаются права и обязанности в отношении арендатора и арендодателя, а не третьих лиц. И решающее значение для удовлетворения интереса управомоченного лица имеет поведение обязанного лица. Для вещных прав такое положение невозможно. Правоотношение, порождаемое договором аренды, таким образом, носит относительный характер.

     Анализируя  проблему прав арендатора по договору аренды, следует отметить проблему преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного ст. 621 ГК РФ. При практическом применении правил ст. 621 ГК РФ между арендодателями и арендаторами возникает много споров, большее количество из которых разрешается в судебном порядке.

     Прежде  всего, следует отметить, что названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. Во-вторых, важна готовность арендатора заключить договор «при прочих равных условиях», то есть на условиях равных (либо не худших), чем предлагаемые другим претендентом на аренду. При этом заключение договора на новый срок, по существу, является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора¹. В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

     При соблюдении арендатором указанных  условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.

     Например, акционерное общество обратилось в  арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками. В обоснование своего требования ответчик сослался на то, что в соответствии с абзацем 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при  прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

     Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды,  а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

     В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендатора не менее, чем за один месяц до окончания срока аренды.

     Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 ГК РФ и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.

     Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец  сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.

     Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ¹.

     Интересы  арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобное возможно, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

     Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).

     Действующее гражданское законодательство предоставляет  право арендатору требовать от арендодателя передачи ему сданного в аренду имущества, причем в состоянии, пригодном для надлежащего использования этого имущества в соответствии с условиями договора. Между тем, сам процесс передачи в режим аренды арендуемого имущества пока законодательно не закреплен и представляет определенные сложности. «В частности, Гражданский кодекс Российской Федерации не дает прямого ответа на следующие вопросы: как и на основании какого документа должен осуществляться сам процесс передачи сдаваемого имущества от арендодателя к арендатору? Сколько времени необходимо сторонам для завершения приема-передачи имущества? Нет в Гражданском кодексе Российской Федерации и ответов на вопросы, как быть, если арендодатель затягивает процесс передачи арендованного имущества»¹. Ответов на это нельзя найти ни в одном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Единственной статьей в Гражданском кодексе, в которой имеются слова «передаточный акт», является статья 659. Но эта норма права относится к аренде предприятия в целом как имущественного комплекса. В соответствии с ней передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.

     Следовательно, только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен соответствующий документ (передаточный акт), регламентирующий процесс фиксации факта передачи объекта договора аренды.

     В соответствии с гражданским законодательством арендатор пользуется правом с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Помимо субаренды, арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, с согласия арендодателя, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом судебная практика исходит из того, что в изложенном предписании Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допуская его передачи иными способами, кроме вышеперечисленных.

     Среди названных форм распоряжения имуществом особого внимания заслуживает перенаем. По договору перенайма арендатор  с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме, в отличие от аренды, происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой. К перенайму применяются правила о цессии и переводе долга. 

      2.2 Проблемы исполнения арендатором  обязанностей по договору аренды

     Одной из основных обязанностей арендатора является его обязанность своевременно вносить плату за пользование  имуществом, то есть арендную плату, размер которой стороны согласовали в договоре аренды. При этом закон предоставляет право арендатору потребовать уменьшение арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

     К числу основных обязанностей арендатора относится и его обязанность в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, «арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель и т.п. (п.1 ст.13 ЗК)»¹. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.