Аренда

     Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

     Согласно  п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести  расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и пр.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды. «Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостности, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом»¹. В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

     По  общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов. Чтобы избежать подобных споров, сторонам договора аренды необходимо в его тексте согласовать перечень работ, относимых к текущему либо капитальному ремонту.

     В Гражданском кодексе Российской Федерации закреплены правила о последствиях нарушения сторонами обязанностей по капитальному ремонту. В частности, если обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае ее нарушения арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).

     Характер  и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят  от его вида. К примеру, арендатор  нежилых помещений может нести  административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

     Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если с согласия арендодателя арендатором произведены улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, «арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды»¹.

     Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества зависит, прежде всего, от источника средств, за счет которых они осуществлены. Улучшения арендованного имущества за счет амортизационных отчислений во всех случаях являются собственностью арендодателя, поскольку амортизационными отчислениями, по общему правилу, должен распоряжаться арендодатель (п. 4 ст. 623 ГК).

     Судьба  же улучшений, произведенных арендатором  за счет собственных средств, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств:

     а) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение;

     б) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет).

     Все произведенные арендатором (как  с согласия арендодателя, так и  без такового) отделимые улучшения  являются собственностью арендатора и  могут быть им изъяты. Изменено это  правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды (п. 1 ст. 623 ГК).

     Неотделимые улучшения имущества принадлежат  арендодателю. Если они произведены  без согласия арендодателя, то переходят  к нему безвозмездно. Иное может  быть предусмотрено только законом  (п. 3 ст. 623 ГК). Примером такого исключения является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Иное дело - неотделимые улучшения с согласия арендодателя: арендодатель обязан возместить их стоимость, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Следует также отметить, что иногда возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений зависит от соблюдения им принципа разумности и добросовестности при осуществлении таких улучшений (абз. 2 ст. 662 ГК).

     При прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в  котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре. В том случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

     Если  данная сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, то  он может потребовать их возмещения.

     2.3 Проблемы ответственности арендатора

     Гражданское законодательство предусматривает  различные формы ответственности, которые применяются сторонами по договору аренды. Ответственность может наступать в форме возмещения убытков (ст. 15 ГК), уплаты неустойки (ст. 330 ГК).

     Среди этих форм гражданско-правовой ответственности  арендатора особое место занимает возмещение убытков. Обусловлено это тем, что наиболее существенным и распространенным последствием нарушения гражданских прав являются убытки. Ввиду этого данная форма ответственности имеет общее значение и применяется во всех случаях нарушения гражданских прав, если законом или договором не предусмотрено иное (ст.15 ГК РФ), тогда как другие формы гражданско-правовой ответственности применяются, лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором для конкретного правонарушения.

     Так, если арендатор допустил ухудшение  арендованного имущества, то арендодатель вправе потребовать от него возмещения причиненных ему убытков, даже если в правилах об аренде и в договоре аренды ничего на этот счет не сказано. Потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендованного имущества арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена заключенным им с арендатором договором¹.

     Гражданско-правовая ответственность основана на принципе полноты возмещения причиненного вреда  или убытков. Это означает, что  лицо (арендатор), причинившее убытки, по общему правилу должны возместить их в полном объеме, включая как реальный ущерб, так и не полученные доходы (п. 2 ст. 393, абз. 1 п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

     Вместе  с тем размер гражданско-правовой ответственности имеет определенные границы. Ответственность не должна превышать сумму причиненных убытков.

     Действующее гражданское законодательство, регламентирующее арендные правоотношения, не содержит специальных правил об ответственности  в виде неустойки, поэтому этот вид  ответственности является договорным. Данная ответственность предусматривается сторонами непосредственно в тексте договора аренды. Следовательно, для того, чтобы наступила ответственность арендатора в виде неустойки, эта ответственность должна быть зафиксирована в тексте договора аренды.

     Неустойка – это денежная сумма, определенная законом или договором на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Неустойка может представлять собой штраф, то есть однократно взыскиваемую, заранее определенную денежную сумму, либо пеню – определенный процент от суммы долга, установленный на случай просрочки его исполнения и подлежащий периодической уплате.

       Договорную неустойку стороны по договору аренды вправе уменьшить или увеличить на основании обоюдного соглашения. При большом размере неустойки, она может быть уменьшена судом в случае явной несоразмерности её суммы с последствиями нарушения обязательств. Это право регламентировано в части 1 статьи 333 ГК РФ.

     Как правило, неустойка не покрывает  все понесенные потерпевшим убытки. Поэтому за ним сохраняется право на их взыскание, однако в части, не покрытой неустойкой. Например, в абзаце 3 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором аренды.

     В данном случае в изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК РФ установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества.

     При возложении на арендатора ответственности  за просрочку внесения арендной платы  следует иметь в виду возможность  взыскания процентов за пользование  чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

       Так, «Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Норт-Алекс 118911 руб. 31 коп. основного долга, 118911 руб. 31 коп. пени по договору аренды от 01.04.2003 № 05-04401/001-Н-АР-2156-00, 44918 руб. 95 коп. стоимости фактического пользования, 1572 руб. 16 коп. процентов по статье 395 ГК РФ, а также выселении его из помещений площадью 431,10 кв. м по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского, 193.

     До  принятия решения по делу истец в  порядке статьи 49 АПК РФ уточнил  свои требования и просил взыскать 99068 руб. 05 коп. арендной платы, 118911 руб. 31 коп. пени по договору аренды; 257424 руб. 09 коп. стоимости фактического пользования помещениями после окончания срока аренды; 19463 руб. 14 коп. процентов по статье 395 ГК РФ и выселить ответчика из этих помещений.

     Решением  суда от 05.05.2005, оставленным постановлением апелляционной инстанции от 18.10.2005 и постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7.02.2006 г. № Ф03-А51/05-1/5033 без изменения, с ответчика взыскано 147062 руб. 98 коп. основного долга, 18715 руб. 90 коп. пени, 9295 руб. 95 коп. процентов по статье 395 ГК РФ, в остальной части иска отказано»¹.

     При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции  или способы защиты, не относящиеся  к гражданско-правовой ответственности (ст.12 ГК РФ). Одни из них осуществляются судом, другие управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего, имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества последствия в случаях, когда арендатор:

     - пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями;

     - существенно ухудшает имущество;

     - более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;

     - не производит капитального имущества  в установленные договором аренды  сроки,  а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки  в тех случаях, когда в соответствии  с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

     К числу способов защиты в указанных  случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, и др.); признание  договора недействительным (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); досрочное внесение арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК) и другие.

     Например, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Камчатской области, 492 Отделение Морской инженерной службы (далее 492 ОМИС) обратились в Арбитражный суд Камчатской области к индивидуальному предпринимателю Мурзиной М.И. о взыскании 16188,76 руб. арендной платы по договору № 908 от 24.05.1999 аренды государственного имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Вилючинск, ул. Нахимова, 31, и пени в размере 0,3% за каждый день просрочки платежа на момент вынесения решения, а также о расторжении названного договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. 492 ОМИС, как балансодержатель, просил взыскать 12135,20 руб. амортизационных отчислений, 323,08 руб. задолженности по оплате земельного налога, пени в размере 0,3% за просрочку платежа, начисленной на момент вынесения решения.

     До  принятия судом решения Территориальное  управление Министерства имущественных отношений заявило ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскания арендной платы до 18426,84 руб., и о взыскании пени за просрочку в платежа в размере 53676,88 руб. 492 ОМИС заявило ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания пени за просрочку оплаты амортизационных отчислений и просило взыскать 21676,78 руб. за период с 01.01.2000 по 28.08.2002.

     Данные  ходатайства истцов удовлетворены  арбитражным судом в порядке  ст. 37 АПК РФ.

     Решением  суда от 28.08.2002 договор аренды от 24.05.1999 № 980 был расторгнут и ответчик из занимаемого нежилого помещения выселен. В доход федерального бюджета взыскано 18426,20 руб. задолженности по арендной плате и пени в сумме 18426,20 с учетом их уменьшения на основании ст. 333 ГК РФ. В пользу 492 ОМИС взыскано 12135,20 руб. задолженности по оплате амортизационных отчислений и 12135,20 руб. пени, уменьшенной до указанной суммы на основании ст. 333 ГК РФ»¹.